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金科博翠,到底有没有未来? (2021-01-27 17:26:54 )

 金科博翠系两大项目均已开盘入市,本文旨在对两项目进行综合分析,来看最熟悉重庆的房企面临市场的抉择和打法;

 

一、何为博翠


1、内部定位:萃选东方的人文华宅,面向城市新中产阶层的改善型住宅消费需求。对位城市新中产的定位首改、再改型产品


2、博翠未来:旨在打造 “金科首个5.0多场景人居住宅”和“生命家先锋示范区”;


规划业态以洋房(1T2H,主力套内106/121/142㎡);


洋楼(1T4H,平层套内78-80㎡,顶跃102㎡)及大平层(暂未售1T2H套内106-143㎡);


从目前已推售产品来看,T4洋楼占比73%占据绝对比重;


从业态呈现来看,T4洋房属当前市场常规产品,洋房及大平层产品从面积与功能上来看偏改善;


3、博翠宸章:深耕西永10年后的迭代产品,规划两种产品,洋楼(1T4H,平层主力套内52/73㎡,跃层91/99㎡);


洋房(空中别墅,全跃层主力套内100-118㎡);


从具体推售来看,洋楼占比42%,洋房占比58%;


T4洋楼属于偏常规产品,本案创新点在于打造全跃层洋房。

 

二、市场表现


1、市场表现:两盘去化中规中矩,但是从具体细分来看,T4洋楼去化明显优于洋房去化,尤其是博翠未来洋房去化率不足三成;


从具体总价段细分来看,还是低总价洋楼产品占据较大比重;

 

2、深耕:西永和蔡家都是金科重仓的板块,入驻近十年且开发体量超过百万方,绝对是区域深耕时间最长、规模最大的房企;


3、地价:蔡家博翠未来项目地价属于板块中等偏高水平,价格维度来说无明显劣势;


西永博翠宸章为区域地王,地价维度来说处于明显劣势;


博翠宸章的售价也是区域最高的,尤其是洋房售价高达建面15726元/㎡,还能保证40%去化率,这里能够说明几点:


第一、地价成本过高,倒逼售价提升;


第二、产品力提升溢价(创新跃层洋房,在区域相对稀缺);


第三、金科综合实力带动溢价。

 

三、再识金科


在我看来,金科绝对是最懂重庆的房企,不论从企业深耕布局、口碑基数、产品打造以及合作开发等维度;


尤其是对刚需、刚改市场拥有绝对号召力和影响力,接下来重点围绕博翠系项目及表现来阐述以下几个问题;


1、如何理解博翠系:按理说博翠系对位城市新中产,主张首改、再改产品;


那么问题在于T4洋楼或者小面积这种偏刚需、首置的产品为何大量布局;


并从具体成交来看,占据较大比重;这是否说明几个逻辑:


第一、金科的策略就是降维打击,形象上高举高打,实际呈现上接地气;


第二、金科对目标客群的研究,认为该类产品是匹配城市新中产需求的,或者说重庆的新中产需要的就是这类产品;


第三、围绕低总价问题或者性价比来延展。

 

这里涉及到另外一个问题,就是金科产品布局策略问题,集美、博翠、琼华匹配的价值以及布局占比的问题;


过去金科在主城布局主要集美和博翠系,目前集美和博翠的产品差异界限越发模糊;


例如大家都有大量1T4洋房产品,因为对客户来说付出的成本是相当的;


这是否代表金科结合市场调整其产品策略,最终有意降低博翠,升级集美。


2、降维打击:存在即合理,目前市面大量1T4H洋房产品,优势相对明显;


第一、提高得房率,最高能做到88%得房率;


第二、控总价提单价,在二级市场增长乏力且地价居高不下的背景下,借此来提升单价;


第三、通过业态或者纯洋房社区品质等优势,打击小高层或普通高层产品;


第四、大面宽、横厅设计的产品亮点足够吸引客户(目前很多项目T4洋房面宽基本做到14-17m);


当然这种产品也有相对不足,就是居住体验舒适性和通透性明显不如1T2洋房。


最终以市场行为来解释的话,哪种产品更受客户青睐、卖的更好、更能溢价则代表策略成功,因此存在即合理;

 

3、改善刚需化:目前政府供地策略旨在提升品质和改善业态,因此限高、限容,不论核心区或者拓展新区,大多数都是采取这样的思路,这种供地策略在市场演变中出现几种特征;


第一、产品同质化,尤其是在限高40m以内的洋房、小高领域;


第二、货值最大化,大体上业态溢价优于其他溢价;


第三、重功能、控面积、控总价的市场逻辑延伸出趋小化、刚需化,目前大批量洋房建面在100平以内;


也有可能是车位配比要求所导致的,目前市场上大量1T4洋房,集中在建面80-90平紧凑三房;


不管是哪种逻辑占据主导作用,最终市场呈现的就是突出的改善业态刚需化,甚至很多项目叠拼产品建面都在120-140平之间。


4、市场与企业:到底是市场倒逼企业严控产品面积,还是企业在引导市场供给关系;


从企业或者项目维度来看,通常存在几种角色,领导、追随、挑战或者差异,影响企业/项目定位的因素很多;


但是过去几年高周转企业大行其道,并不需要太多精细化思考,更多是标准化、复制,通过最快的效率来运转,核心是现金流的高周转;


因此对企业来说选择最适合的总价段或者竞争段位是至关重要的,这样大概率不会选择领导角色;


而客观条件限制很难做出差异,因此大概率会选择追随角色;

 

市场维度来看,受供、给、价多方面影响,供应方面,大量房企都有意控制洋房面积或者做T4产品;


价格维度在大环境变化不大的背景下,重功能、控面积、控总价的背景下,更容易提升单价;


即有利于投资拿地,也利于企业内部闭合;


从需求端来说,房子总价决定客户购买力,对客户而言,首付款和按揭还款是首要考虑的,其次才是产品功能的舒适性等问题;

 

5、客群需求:购房者买房考虑的因素有哪些?是一种怎样的价值或者生活方式?


抛开总价、单价、首付之外;肯定还是看项目价值,包括地段、配套、环境、学区等方面;


换句话说在充分竞争的当下,如何通过项目综合价值来匹配相应产品和客群才是关键,因此精准的市场、客户研判是至关重要的。

 

最后:市场的改变并不一定是狂风暴雨,也有可能是和风细雨;


最熟悉重庆的金科,也在变化的市场环境中,及时转变或者调整自己的产品策略,背后代表了企业的敏感度或者研判能力,在变化中寻找属于自己的确定性;


每家能够存活或者长期发展的企业,都需要具备这样的能力,能够敏锐洞察到市场和客户需求的变化,及时调整并匹配相应的产品,最终成为企业赢得竞争的强力武器。

 

郑重声明本文中的观点均来自个人所思、所想,有些问题也会与朋友、同行交流探讨;并无刻意追捧、贬损某家企业或项目,更多的是对房地产投资、市场的逻辑做价值定性分析,仅供同行参考。

数据来源:如无特别说明,均参考铭腾数据;

图片来源:均转自网络、百度图库或者房地产门户网站。

 

免责声明:文中所示数据、资料等均通过网络查询、重庆315网上房产或铭腾数据系统收集整理,我们极力确保准确性,但无法保证数据的绝对完整和准确;

文中分析的结论和观点,仅代表个人观点和判断,仅供参考,不构成市场交易和投资建议,且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。


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