金科博翠系两大项目均已开盘入市，本文旨在对两项目进行综合分析，来看最熟悉重庆的房企面临市场的抉择和打法；

 

一、何为博翠

1、内部定位：萃选东方的人文华宅，面向城市新中产阶层的改善型住宅消费需求。对位城市新中产的定位首改、再改型产品；

2、博翠未来：旨在打造 “金科首个5.0多场景人居住宅”和“生命家先锋示范区”；

规划业态以洋房（1T2H，主力套内106/121/142㎡）；

洋楼（1T4H，平层套内78-80㎡，顶跃102㎡）及大平层（暂未售1T2H套内106-143㎡）；

从目前已推售产品来看，T4洋楼占比73%占据绝对比重；

从业态呈现来看，T4洋房属当前市场常规产品，洋房及大平层产品从面积与功能上来看偏改善；

3、博翠宸章：深耕西永10年后的迭代产品，规划两种产品，洋楼（1T4H，平层主力套内52/73㎡，跃层91/99㎡）；

洋房（空中别墅，全跃层主力套内100-118㎡）；

从具体推售来看，洋楼占比42%，洋房占比58%；

T4洋楼属于偏常规产品，本案创新点在于打造全跃层洋房。

 

二、市场表现

1、市场表现：两盘去化中规中矩，但是从具体细分来看，T4洋楼去化明显优于洋房去化，尤其是博翠未来洋房去化率不足三成；

从具体总价段细分来看，还是低总价洋楼产品占据较大比重；

 

2、深耕：西永和蔡家都是金科重仓的板块，入驻近十年且开发体量超过百万方，绝对是区域深耕时间最长、规模最大的房企；

3、地价：蔡家博翠未来项目地价属于板块中等偏高水平，价格维度来说无明显劣势；

西永博翠宸章为区域地王，地价维度来说处于明显劣势；

博翠宸章的售价也是区域最高的，尤其是洋房售价高达建面15726元/㎡，还能保证40%去化率，这里能够说明几点：

第一、地价成本过高，倒逼售价提升；

第二、产品力提升溢价（创新跃层洋房，在区域相对稀缺）；

第三、金科综合实力带动溢价。

 

三、再识金科

在我看来，金科绝对是最懂重庆的房企，不论从企业深耕布局、口碑基数、产品打造以及合作开发等维度；

尤其是对刚需、刚改市场拥有绝对号召力和影响力，接下来重点围绕博翠系项目及表现来阐述以下几个问题；

1、如何理解博翠系：按理说博翠系对位城市新中产，主张首改、再改产品；

那么问题在于T4洋楼或者小面积这种偏刚需、首置的产品为何大量布局；

并从具体成交来看，占据较大比重；这是否说明几个逻辑：

第一、金科的策略就是降维打击，形象上高举高打，实际呈现上接地气；

第二、金科对目标客群的研究，认为该类产品是匹配城市新中产需求的，或者说重庆的新中产需要的就是这类产品；

第三、围绕低总价问题或者性价比来延展。

 

这里涉及到另外一个问题，就是金科产品布局策略问题，集美、博翠、琼华匹配的价值以及布局占比的问题；

过去金科在主城布局主要集美和博翠系，目前集美和博翠的产品差异界限越发模糊；

例如大家都有大量1T4洋房产品，因为对客户来说付出的成本是相当的；

这是否代表金科结合市场调整其产品策略，最终有意降低博翠，升级集美。

2、降维打击：存在即合理，目前市面大量1T4H洋房产品，优势相对明显；

第一、提高得房率，最高能做到88%得房率；

第二、控总价提单价，在二级市场增长乏力且地价居高不下的背景下，借此来提升单价；

第三、通过业态或者纯洋房社区品质等优势，打击小高层或普通高层产品；

第四、大面宽、横厅设计的产品亮点足够吸引客户（目前很多项目T4洋房面宽基本做到14-17m）；

当然这种产品也有相对不足，就是居住体验舒适性和通透性明显不如1T2洋房。

最终以市场行为来解释的话，哪种产品更受客户青睐、卖的更好、更能溢价则代表策略成功，因此存在即合理；

 

3、改善刚需化：目前政府供地策略旨在提升品质和改善业态，因此限高、限容，不论核心区或者拓展新区，大多数都是采取这样的思路，这种供地策略在市场演变中出现几种特征；

第一、产品同质化，尤其是在限高40m以内的洋房、小高领域；

第二、货值最大化，大体上业态溢价优于其他溢价；

第三、重功能、控面积、控总价的市场逻辑延伸出趋小化、刚需化，目前大批量洋房建面在100平以内；

也有可能是车位配比要求所导致的，目前市场上大量1T4洋房，集中在建面80-90平紧凑三房；

不管是哪种逻辑占据主导作用，最终市场呈现的就是突出的改善业态刚需化，甚至很多项目叠拼产品建面都在120-140平之间。

4、市场与企业：到底是市场倒逼企业严控产品面积，还是企业在引导市场供给关系；

从企业或者项目维度来看，通常存在几种角色，领导、追随、挑战或者差异，影响企业/项目定位的因素很多；

但是过去几年高周转企业大行其道，并不需要太多精细化思考，更多是标准化、复制，通过最快的效率来运转，核心是现金流的高周转；

因此对企业来说选择最适合的总价段或者竞争段位是至关重要的，这样大概率不会选择领导角色；

而客观条件限制很难做出差异，因此大概率会选择追随角色；

 

市场维度来看，受供、给、价多方面影响，供应方面，大量房企都有意控制洋房面积或者做T4产品；

价格维度在大环境变化不大的背景下，重功能、控面积、控总价的背景下，更容易提升单价；

即有利于投资拿地，也利于企业内部闭合；

从需求端来说，房子总价决定客户购买力，对客户而言，首付款和按揭还款是首要考虑的，其次才是产品功能的舒适性等问题；

 

5、客群需求：购房者买房考虑的因素有哪些？是一种怎样的价值或者生活方式？

抛开总价、单价、首付之外；肯定还是看项目价值，包括地段、配套、环境、学区等方面；

换句话说在充分竞争的当下，如何通过项目综合价值来匹配相应产品和客群才是关键，因此精准的市场、客户研判是至关重要的。

 

最后：市场的改变并不一定是狂风暴雨，也有可能是和风细雨；

最熟悉重庆的金科，也在变化的市场环境中，及时转变或者调整自己的产品策略，背后代表了企业的敏感度或者研判能力，在变化中寻找属于自己的确定性；

每家能够存活或者长期发展的企业，都需要具备这样的能力，能够敏锐洞察到市场和客户需求的变化，及时调整并匹配相应的产品，最终成为企业赢得竞争的强力武器。

 

郑重声明：本文中的观点均来自个人所思、所想，有些问题也会与朋友、同行交流探讨；并无刻意追捧、贬损某家企业或项目，更多的是对房地产投资、市场的逻辑做价值定性分析，仅供同行参考。

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