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四大【天】王,除了好看,还有什么? (2021-02-03 11:22:19 )

 前言:以四宗明星地王项目分析为切入点,来看土地背后的经营逻辑:

 

新希望铁马厂、中海红旗河沟、香港置地观音桥、卓越南坪;

 

一、项目共性


1、地段:老城核心区,稀缺优质地块,价值多以商圈+地铁来加持;


2、指标:难得的高容积率,基本3.0+;住宅限高60-100m不等;在当前的供地环境下,非常难得;


3、资金:起拍价高,平均地价款20亿,区间值12-25亿之间;


4、价格:三宗地均为区域或者市级最高起拍价,除观音桥地块外,其余均有30%+溢价,价格反映了核心区的价值体现。

 

二、认知偏差


1、价值偏差:除观音桥地块参拍家数较少之外,其余参拍基本在8家以上,从具体举牌来看,少数房企给予高溢价;


这背后应该是反映了企业对地块价值的理解差异,直接体现到项目定位及定价问题;


2、杠杆问题:几块地由于所处地段或者价格等原因,天然不具备高周转特征,通过各种条件限制,去杠杆;


第一、老城区开发速度偏慢,大体都在9个月以上,甚至到一年,周转速度相当较慢,这严重影响现金流归正时间和资金占用问题;


第二、资金投入量大,动辄十几二十亿,实力不够的房企玩不了;


第三、支付条件,部分成交1个月支付,甚至有10天支付;要求拿地企业较大本金投入;


第四、交地条件:匹配土地款支付进度。


3、指标问题:过去两年政府主导的供地指标限制相对严格;


不论核心区或者拓展新区,绝大多数容积率低于2.0,限高主要集中在30-40m之间;


这种供地策略,目的是提升改善和居住品质;


但从城市整体来看,降低核心区容积率是否划算,值得思考,因为核心区土地非常稀缺;


从市场维度来看,当前市场普遍存在改善刚需化的趋势,实际上还是刚需;


而核心区天然无法提高产品品质,因为周边环境已经决定了,加上地块天然偏小,无法通过内部环境营造提高品质;


因此开发企业也就不会为此付出更高的溢价;在当前供地策略下,容积率并不会提高该宗地的楼面价格,本质上地块价格由地段决定;


容积率的高低,对开发商和购房者关系并不大,但对政府关系太大了,某些地块对政府而言,收益基本上腰斩。

 

4、定位问题:这种地王级的项目该怎么做?由于地价偏高,导致综合成本居高,对应的售价肯定不低;


假如以普通刚需、刚改的思路来做地王,是风险极大的;


那么剩下就两种产品思路:


第一、城市顶豪,例如来福士、18T等类似,对标500万+以上城市顶改客群,这类客群购买力强劲,对单价、总价敏感度不高,注重身份和产品品质;


这应该是很多企业敢于高溢价拿地王的逻辑,如新希望铁马厂项目据说就是对标成都D10,香港置地观音桥也是对位城市顶豪级别;


但从经营来说,这种定位需要价值支撑,而且对运营和营销要求非常高;


第二、极致刚需,依托轨道交通或核心商圈,打造兼具投资属性和过渡需求的住宅公寓,优势最大限度控制总价;


但风险在于居住品质错位,由于单价过高必然产生挤压问题;


5、定价问题:以卓越地王项目为例,从各家房企举牌价来看,价值评估分成了两个梯队,地王梯队,其他普通刚需梯队;


地王逻辑:不参考静态,做城市顶豪;豪改的客群,单价3万或者5万都能接受;


而在意刚需性价比的人,而2万和1.9万都能让你纠结;


但是3万到5万这中间弹性空间绝大,而性价比产品的价格弹性空间就极为有限。


普通逻辑:性价比(刚需)产品来考量的,既然要做性价比,那么地价就必然封顶,同时对商业的使用和测算,也偏保守;


因此地块的本质,还是价值与产品定位的绝佳匹配,用好产品寻求城市价格的天际线。

 

三、市场信号


1、涉猎顶豪:刚需领域基数虽然大,但竞争肯定是白热化的,市场同质化严重,更多是模板复制,缺乏创新;


而顶豪领域以单套房源总价500万+为例,对位的是城市塔尖的少数人群;


如何打造匹配他们需求的产品或者服务,是值得深度思考的;


目前市场有一些可供参考的案例,但本质上还是有一些分化,因此对上述几家房企而言,挑战肯定是非常大的;


2、精耕细作:未来核心区、高地价项目,对更多房企来说,大概率需要差异化,不需要通过复制或者模板;


需要精准评估宗地价值并匹配最佳的产品方案,来确定项目产品定位以及定价;


3、价值回归:一方面核心区价值回归,适当拔高房、地价;另外一方面商业本身价值回归,不再成为房企负担。

 

 

郑重声明本文中的观点均来自个人所思、所想,有些问题也会与朋友、同行交流探讨;并无刻意追捧、贬损某家企业或项目,更多的是对房地产投资、市场的逻辑做价值定性分析,仅供同行参考。

数据来源:如无特别说明,均参考铭腾数据;

图片来源:均转自网络、百度图库或者房地产门户网站。

 

免责声明:文中所示数据、资料等均通过网络查询、重庆315网上房产或铭腾数据系统收集整理,我们极力确保准确性,但无法保证数据的绝对完整和准确;

文中分析的结论和观点,仅代表个人观点和判断,仅供参考,不构成市场交易和投资建议,且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。

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