前言：电建+康田联合体溢价57%，成交楼面价8153元/㎡，力克22家房企，创下科学城单价地王，拿下西永U分区110宗地；

一、诸军之战

1、参拍之最：西永U分区110亩地共计23家房企及联合体报名（其中四家联合体），创单宗参拍房企历史新高；

2、价值认知：目前市场及行业普遍认知是趋同的，即西部科学城代表了重庆未来的发展方向及价值高地，而地块所处的位置应该算是科学城不错的地段；

3、学区加持：学区应该是区域最大的附加值，不论是树人还是巴蜀都是区域优质教育资源的代表；

科学城未来必将成为优质教育的聚集地，而很多项目都能享受相应的教育红利；

4、地价关系：周边禹州和龙湖拿地楼面价6500-6800元/㎡，本宗地起拍价5181元/㎡，静态来看有较大优势；

 

5、房价支撑：按照起拍地价推算，房价到建面1.1w既不会亏本，这个价格静态来看是很容易实现的；

区域内的最高价位学樘府洋房建面单价1.55w，23家参拍房企定价可以分为三类；

第一类、低于学樘府，这个定价逻辑在于学樘府地段、品牌、配套、环境以及学区的确定性几方面均有优势，因此定价低于学樘府1-2k是合理的；

第二类、对标学樘府，洋房1.5w+，别墅1.7w+，这种定价逻辑，在于对区域未来发展潜力以及土地市场的长期看好；

第三类、超越学樘府，即洋房定价大于1.6w，别墅建面大于1.8w；

这个定价逻辑在于对区域价值重新评估，即对未来重庆及科学城发展的绝对看好；

6、项目定位：计容体量约10万方全住宅，并修建装配式；

项目由2宗小地块组成，限高分别为20m/30m，容积率分别为1.2/1.5；

考虑到地块之间指标不能平衡基本可以大致推断产品类型，大概率考虑洋房+叠拼的组合；

至于说是否会采取1T4洋房或者三叠产品，这点可能会因人而异；

但考虑到景观资源和配套的相对欠缺，本质上产品策略还是会考虑控总价的逻辑；

7、企业逻辑：参拍本身并不复杂，只是内部流程、报名材料及打保证金；

复杂的在于拿地后的操盘运营，因此对企业来说参拍是很简单的事情；

8、综述：从城市发展规划、地块价值以及市场来看，可以确定的是该宗地准入门槛较低；

按照住宅建面1.3w计算房地价比高达2.5，房地价差达7820；

甚至可以说地价在6500以内是大多数房企都能接受的范围，当然最终拿地的企业大概率会采取第二、三类定价逻辑。

 

二、土拍分析

1、举牌分析：由于不能进现场，截止发文拿不到各家举牌价格，但从最终成交价格来看；

并没有企业定价逻辑是超越学樘府，更多定价逻辑是对标学樘府，同时忽略双方地段、配套、品牌等方面存在的差异；

2、成交测算：康田+电建溢价57%，成交价8153元/㎡；

按照这个价格推算保本售价大体在1.5w即可，这个定价逻辑对标学樘府即可实现。

 

三、最后结论

1、未来风险：我不否认未来科学城的发展潜力及价值；

但对于拿地企业而言，有一定需要注意的是，城市发展与项目开发周期匹配问题；

换句话说，当你入市销售的时候，价值能兑现或者提升吗？能否支撑你当初的定价吗？

因为对第二、三类定价来说，存在较大的风险；

2、土地负红利：从城市发展与市场的角度来说，土地市场与二级市场是紧密关联的，不可能是单方面的，而需要二级市场的联动；

目前重庆处于地价上涨而房价趋稳的状态；

我们以大学城西永为例，佳兆业地王（晓岸云起，楼面价7505）和金科地王（博翠宸章，楼面价8106）均已面市；

从整体去化与量价来说表现肯定不及预期，假设考虑到企业财务成本以及未来去化流速问题，大概率单盘是会亏损的；

这点对市场的启示可能有几点：

第一、高价地的出路在于运营和产品创新，就实际情况而言产品创新的空间不大；

或者说很多企业没有产品创新的动力和能力，拿地企业如何提升溢价值得深思；

第二、资金占用，要实现预期价格那么流速肯定上不去，因此对企业现金流回正有影响，高周转思路肯定难做；

而财务成本较低、杠杆率较低的企业能更有耐心的运作项目；

第三、土地负红利，地价的增长不会并没有实际意义；

一方面市场并没有出现垄断或者绝对孤品，都是有可替代性的；

我们以大杨石为例，未来三年不论板块地价上涨到何种程度，荣安九龙壹号都不会好卖；

因为交易是买卖双方的问题，而不只是卖房地价成本的问题，买房的购买或者选择问题也是关键。

3、国企逻辑：由于电建和康田都是国企，不能按照市场逻辑去分析；因为你在意的很多点，对国企来说那都不是事；

因此从投资属性来看，比较符合本文的分析，即对未来预期极高、品牌极度自信、财务成本低，对运营速度要求不高。

 

 

郑重声明：本文中的观点均来自个人所思、所想，有些问题也会与朋友、同行交流探讨；并无刻意追捧、贬损某家企业或项目，更多的是对房地产投资、市场的逻辑做价值定性分析，仅供同行参考。

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