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史诗级土拍大战,创科学城地王!!! (2021-02-08 17:50:13 )

 前言:电建+康田联合体溢价57%,成交楼面价8153元/㎡,力克22家房企,创下科学城单价地王,拿下西永U分区110宗地;


一、诸军之战


1、参拍之最:西永U分区110亩地共计23家房企及联合体报名(其中四家联合体),创单宗参拍房企历史新高;


2、价值认知:目前市场及行业普遍认知是趋同的,即西部科学城代表了重庆未来的发展方向及价值高地,而地块所处的位置应该算是科学城不错的地段;


3、学区加持:学区应该是区域最大的附加值,不论是树人还是巴蜀都是区域优质教育资源的代表;


科学城未来必将成为优质教育的聚集地,而很多项目都能享受相应的教育红利;


4、地价关系:周边禹州和龙湖拿地楼面价6500-6800元/㎡,本宗地起拍价5181元/㎡,静态来看有较大优势;

 

5、房价支撑:按照起拍地价推算,房价到建面1.1w既不会亏本,这个价格静态来看是很容易实现的;


区域内的最高价位学樘府洋房建面单价1.55w,23家参拍房企定价可以分为三类;


第一类、低于学樘府,这个定价逻辑在于学樘府地段、品牌、配套、环境以及学区的确定性几方面均有优势,因此定价低于学樘府1-2k是合理的;


第二类、对标学樘府,洋房1.5w+,别墅1.7w+,这种定价逻辑,在于对区域未来发展潜力以及土地市场的长期看好;


第三类、超越学樘府,即洋房定价大于1.6w,别墅建面大于1.8w;


这个定价逻辑在于对区域价值重新评估,即对未来重庆及科学城发展的绝对看好;


6、项目定位:计容体量约10万方全住宅,并修建装配式;


项目由2宗小地块组成,限高分别为20m/30m,容积率分别为1.2/1.5;


考虑到地块之间指标不能平衡基本可以大致推断产品类型,大概率考虑洋房+叠拼的组合;


至于说是否会采取1T4洋房或者三叠产品,这点可能会因人而异;


但考虑到景观资源和配套的相对欠缺,本质上产品策略还是会考虑控总价的逻辑;


7、企业逻辑:参拍本身并不复杂,只是内部流程、报名材料及打保证金;


复杂的在于拿地后的操盘运营,因此对企业来说参拍是很简单的事情;


8、综述:从城市发展规划、地块价值以及市场来看,可以确定的是该宗地准入门槛较低;


按照住宅建面1.3w计算房地价比高达2.5,房地价差达7820;


甚至可以说地价在6500以内是大多数房企都能接受的范围,当然最终拿地的企业大概率会采取第二、三类定价逻辑。

 

二、土拍分析


1、举牌分析:由于不能进现场,截止发文拿不到各家举牌价格,但从最终成交价格来看;


并没有企业定价逻辑是超越学樘府,更多定价逻辑是对标学樘府,同时忽略双方地段、配套、品牌等方面存在的差异;


2、成交测算:康田+电建溢价57%,成交价8153元/㎡;


按照这个价格推算保本售价大体在1.5w即可,这个定价逻辑对标学樘府即可实现。

 

三、最后结论


1、未来风险:我不否认未来科学城的发展潜力及价值;


但对于拿地企业而言,有一定需要注意的是,城市发展与项目开发周期匹配问题;


换句话说,当你入市销售的时候,价值能兑现或者提升吗?能否支撑你当初的定价吗?


因为对第二、三类定价来说,存在较大的风险;


2、土地负红利:从城市发展与市场的角度来说,土地市场与二级市场是紧密关联的,不可能是单方面的,而需要二级市场的联动;


目前重庆处于地价上涨而房价趋稳的状态;


我们以大学城西永为例,佳兆业地王(晓岸云起,楼面价7505)和金科地王(博翠宸章,楼面价8106)均已面市;


从整体去化与量价来说表现肯定不及预期,假设考虑到企业财务成本以及未来去化流速问题,大概率单盘是会亏损的;


这点对市场的启示可能有几点:


第一、高价地的出路在于运营和产品创新,就实际情况而言产品创新的空间不大;


或者说很多企业没有产品创新的动力和能力,拿地企业如何提升溢价值得深思;


第二、资金占用,要实现预期价格那么流速肯定上不去,因此对企业现金流回正有影响,高周转思路肯定难做;


而财务成本较低、杠杆率较低的企业能更有耐心的运作项目;


第三、土地负红利,地价的增长不会并没有实际意义;


一方面市场并没有出现垄断或者绝对孤品,都是有可替代性的;


我们以大杨石为例,未来三年不论板块地价上涨到何种程度,荣安九龙壹号都不会好卖;


因为交易是买卖双方的问题,而不只是卖房地价成本的问题,买房的购买或者选择问题也是关键。


3、国企逻辑:由于电建和康田都是国企,不能按照市场逻辑去分析;因为你在意的很多点,对国企来说那都不是事;


因此从投资属性来看,比较符合本文的分析,即对未来预期极高、品牌极度自信、财务成本低,对运营速度要求不高。

 

 

郑重声明本文中的观点均来自个人所思、所想,有些问题也会与朋友、同行交流探讨;并无刻意追捧、贬损某家企业或项目,更多的是对房地产投资、市场的逻辑做价值定性分析,仅供同行参考。

数据来源:如无特别说明,均参考铭腾数据;

图片来源:均转自网络、百度图库或者房地产门户网站。

 

免责声明:文中所示数据、资料等均通过网络查询、重庆315网上房产或铭腾数据系统收集整理,我们极力确保准确性,但无法保证数据的绝对完整和准确;

文中分析的结论和观点,仅代表个人观点和判断,仅供参考,不构成市场交易和投资建议,且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。

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