前言：融创（2月8日）创老沙区地王拿下磁器口地块，溢价28%，成交楼面价10936元/㎡；

由于该宗地毗邻金科东原青溪林项目，有重要参考价值，因此先针对该盘做相应分析；

 

 

一、青溪林

1、推售：12月30日首开，推出1栋小高，共计117套房源，建面均价18723元/㎡；

截止1月31日铭腾系统成交24套（截止2月5日315数据也是24套），去化率21%；

2、产品：项目规划5栋小高层，2T9H13F，主力建面62-76平全三房设计，对应总价段115-145万；

从具体产品策略来看，核心还是控制总价、重功能的背景下，极度控制产品面积；

3、成交：从具体成交数据来看，由于成交数量较少，但仍可以发现低总价去化更好，主力总价段集中在110-140万之间；

4、原因简析：

一定程度上来说，项目是相对滞销的，首开当月去化率较低，具体导致的原因可能有几点：

1）项目定位：项目价值是老城+地铁，再加上金科本身来说，定位刚需首置，产品策略极致刚需，严控面积、控总价；

当然也有首创的2T9全三房户型，就个人理解来说，产品与定位并没有问题；

2）单价过高：建面单价18723，套内单价2.3w+，这个单价应该是沙区最高的单价，放眼全重庆来说，清水单价应该也能排在前十；

第一、单价过高阐述的挤压问题，双碑井口单价1.3w+，西永单价1.2w+，部分刚需项目售价1w（富力城等），土主精装售价（1.2w）；

、

这些板块与金科项目相比有5-6k单价差，这样肯定会影响客户抉择与购买；

第二、从具体板块关系与价值来说，凤天路华宇城项目整体价值应该不输磁器口；

但是华宇城精装单价大体在建面1.6w，仍有很大价差优势；

第三、二手房价格，磁器口周边相对较新项目二手房售价大体低于1.5w；

第四、由于单价过高导致总价相对偏好，在大家都比较刚的背景下，单套面积偏差可能在10-20㎡之间；

因此在总价差异不大的背景下，客户倾向于选择功能更加舒适的产品；

第五、附加值：青溪林除开地段与地铁之外，暂无特别明显的优势；

而其余项目可能有学区、精装或者洼地等，因此对客群选择来说，也存在多样化的可能。

 

 

二、土拍分析

1、地块本身：占地约36亩，容积率1.5，限高40m，计容体量约3.6万方；起拍总价约3亿，起拍楼面价8520元/㎡；

配建1050平社区文化和日间照料中心；付款条件是成交10天内全款支付。

2、举牌分析：由于不能进现场，暂无拿到各家举牌记录，但有几点可以确定；

第一、高溢价说明企业坚持看好核心区价值；

第二、基于地块价值与定位判断有一定分化；

第三、假设以金科项目产品、价格作为参考标准，我想产品与价格策略方面就三种思路；

1）复制金科：这样产品类型与价格就与金科基本相似，这样优劣势就与金科一样；

2）继续下沉：在金科基础上再控产品面积，提高得房率，比方说2T12H以上，主力建面50-55平两房，可以适当考虑精装溢价；

这种策略优势在于能够提高单价实现，同时兼具总价控制，风险在于客群细分挖掘；

3）大于金科：产品面积段普遍大于金科项目，这也分两种刚需首置或者首改再改类型，前者就是常规产品，后者走改善路线；

就融创拿地本身应该倾向于这类产品策略，融创的特点并不依靠产品优势，而是整体运营、营销等整体优势；

至于融创是否会挑战再改类产品，例如2T2大平层等，无法定论，因为环境、品质方面的硬伤无法突破；

但如果刚需产品要超越金科价格难度不小。

3、成交测算：按照成交楼面价反推清水保本售价在建面1.85w左右；

假设是刚需客群，那么这个价格所对应的客群敏感点与金科项目并无差异。

 

三、结论

1、指标问题：这种核心区小规模地块天然不具备提升品质；

容积率1.5，限高40m，假如两项指标都翻倍，即容积率3.0，限高80m，是否真的会影响项目品质；

项目改善品质是由多方面决定的，包括指标设定、拿地企业运营、市场、客群等维度；

现实情况是客观的市场、客群会倒逼改善刚需化，因此供地的初衷并不能有效实现，反而会因为指标控制导致一定的“浪费”；

因为指标的高低并不影响实际的品质，但是会影响非常大的土地收益；

2、定价问题：合理的定价一定是多种因素的集合，包括项目价值、成本、市场供需、竞争关系等维度；

如何规避重复青溪林单价过高的情况，在项目经营上确实值得深思，包括定位、产品及定价；

金科的产品在注重功能的背景下，控制已经很极致了；

假设对比金科继续下沉，控制到建面60平以内的两房，确保得房率并结合精装溢价是否更有机会，例如2T10H+，精装成本1k，报价2k；

或者产品向上，主打首改、再改产品，如2T2或者2T4等，这样的劣势在于环境支撑不够或者高总价去化的风险更大；

企业到底该向下还是向上，值得深思。

3、拿地复盘：老城核心项目，由于价值、配套、稀缺、市场等原因，通常都是高地价或者高溢价；

我们从过往的万元地来看，绝大多数在经营上，是十分艰难的；

那么我们回到拿地之初，是否该重新去评估溢价和地价成本问题；

地价成本的控制绝对是控制所有成本最关键的，这样就延伸出企业的拿地策略，或许有针对性，有策略性的拿地方式才能确保投资的安全性；

而可复制、模块化的投资逻辑，在趋同的背景下，很容易创高价或者拿不到地；

因此未来投资的竞争点，可能是体现在差异化方面，因此企业如何形成自己特有的差异化，会是土地市场制胜或者拿到好地的关键。

 

郑重声明：本文中的观点均来自个人所思、所想，有些问题也会与朋友、同行交流探讨；并无刻意追捧、贬损某家企业或项目，更多的是对房地产投资、市场的逻辑做价值定性分析，仅供同行参考。

数据来源：如无特别说明，均参考铭腾数据；

图片来源：均转自网络、百度图库或者房地产门户网站。

 

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