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融创,今天你好那个哟!!! (2021-02-08 20:55:49 )

 前言:融创(2月8日)创老沙区地王拿下磁器口地块,溢价28%,成交楼面价10936元/㎡;


由于该宗地毗邻金科东原青溪林项目,有重要参考价值,因此先针对该盘做相应分析;

 

 

一、青溪林


1、推售:12月30日首开,推出1栋小高,共计117套房源,建面均价18723元/㎡;


截止1月31日铭腾系统成交24套(截止2月5日315数据也是24套),去化率21%;


2、产品:项目规划5栋小高层,2T9H13F,主力建面62-76平全三房设计,对应总价段115-145万;


从具体产品策略来看,核心还是控制总价、重功能的背景下,极度控制产品面积;


3、成交:从具体成交数据来看,由于成交数量较少,但仍可以发现低总价去化更好,主力总价段集中在110-140万之间;


4、原因简析:


一定程度上来说,项目是相对滞销的,首开当月去化率较低,具体导致的原因可能有几点:


1)项目定位:项目价值是老城+地铁,再加上金科本身来说,定位刚需首置,产品策略极致刚需,严控面积、控总价;


当然也有首创的2T9全三房户型,就个人理解来说,产品与定位并没有问题;


2)单价过高:建面单价18723,套内单价2.3w+,这个单价应该是沙区最高的单价,放眼全重庆来说,清水单价应该也能排在前十;


第一、单价过高阐述的挤压问题,双碑井口单价1.3w+,西永单价1.2w+,部分刚需项目售价1w(富力城等),土主精装售价(1.2w);

这些板块与金科项目相比有5-6k单价差,这样肯定会影响客户抉择与购买;


第二、从具体板块关系与价值来说,凤天路华宇城项目整体价值应该不输磁器口;


但是华宇城精装单价大体在建面1.6w,仍有很大价差优势;


第三、二手房价格,磁器口周边相对较新项目二手房售价大体低于1.5w;


第四、由于单价过高导致总价相对偏好,在大家都比较刚的背景下,单套面积偏差可能在10-20㎡之间;


因此在总价差异不大的背景下,客户倾向于选择功能更加舒适的产品;


第五、附加值:青溪林除开地段与地铁之外,暂无特别明显的优势;


而其余项目可能有学区、精装或者洼地等,因此对客群选择来说,也存在多样化的可能。

 

 

二、土拍分析


1、地块本身:占地约36亩,容积率1.5,限高40m,计容体量约3.6万方;起拍总价约3亿,起拍楼面价8520元/㎡;


配建1050平社区文化和日间照料中心;付款条件是成交10天内全款支付。


2、举牌分析:由于不能进现场,暂无拿到各家举牌记录,但有几点可以确定;


第一、高溢价说明企业坚持看好核心区价值;


第二、基于地块价值与定位判断有一定分化;


第三、假设以金科项目产品、价格作为参考标准,我想产品与价格策略方面就三种思路;


1)复制金科:这样产品类型与价格就与金科基本相似,这样优劣势就与金科一样;


2)继续下沉:在金科基础上再控产品面积,提高得房率,比方说2T12H以上,主力建面50-55平两房,可以适当考虑精装溢价;


这种策略优势在于能够提高单价实现,同时兼具总价控制,风险在于客群细分挖掘;


3)大于金科:产品面积段普遍大于金科项目,这也分两种刚需首置或者首改再改类型,前者就是常规产品,后者走改善路线;


就融创拿地本身应该倾向于这类产品策略,融创的特点并不依靠产品优势,而是整体运营、营销等整体优势;


至于融创是否会挑战再改类产品,例如2T2大平层等,无法定论,因为环境、品质方面的硬伤无法突破;


但如果刚需产品要超越金科价格难度不小。


3、成交测算:按照成交楼面价反推清水保本售价在建面1.85w左右;


假设是刚需客群,那么这个价格所对应的客群敏感点与金科项目并无差异。

 

三、结论


1、指标问题:这种核心区小规模地块天然不具备提升品质;


容积率1.5,限高40m,假如两项指标都翻倍,即容积率3.0,限高80m,是否真的会影响项目品质;


项目改善品质是由多方面决定的,包括指标设定、拿地企业运营、市场、客群等维度;


现实情况是客观的市场、客群会倒逼改善刚需化,因此供地的初衷并不能有效实现,反而会因为指标控制导致一定的“浪费”;


因为指标的高低并不影响实际的品质,但是会影响非常大的土地收益;


2、定价问题:合理的定价一定是多种因素的集合,包括项目价值、成本、市场供需、竞争关系等维度;


如何规避重复青溪林单价过高的情况,在项目经营上确实值得深思,包括定位、产品及定价;


金科的产品在注重功能的背景下,控制已经很极致了;


假设对比金科继续下沉,控制到建面60平以内的两房,确保得房率并结合精装溢价是否更有机会,例如2T10H+,精装成本1k,报价2k;


或者产品向上,主打首改、再改产品,如2T2或者2T4等,这样的劣势在于环境支撑不够或者高总价去化的风险更大;


企业到底该向下还是向上,值得深思。


3、拿地复盘:老城核心项目,由于价值、配套、稀缺、市场等原因,通常都是高地价或者高溢价;


我们从过往的万元地来看,绝大多数在经营上,是十分艰难的;


那么我们回到拿地之初,是否该重新去评估溢价和地价成本问题;


地价成本的控制绝对是控制所有成本最关键的,这样就延伸出企业的拿地策略,或许有针对性,有策略性的拿地方式才能确保投资的安全性;


而可复制、模块化的投资逻辑,在趋同的背景下,很容易创高价或者拿不到地;


因此未来投资的竞争点,可能是体现在差异化方面,因此企业如何形成自己特有的差异化,会是土地市场制胜或者拿到好地的关键。

 

郑重声明本文中的观点均来自个人所思、所想,有些问题也会与朋友、同行交流探讨;并无刻意追捧、贬损某家企业或项目,更多的是对房地产投资、市场的逻辑做价值定性分析,仅供同行参考。

数据来源:如无特别说明,均参考铭腾数据;

图片来源:均转自网络、百度图库或者房地产门户网站。

 

免责声明:文中所示数据、资料等均通过网络查询、重庆315网上房产或铭腾数据系统收集整理,我们极力确保准确性,但无法保证数据的绝对完整和准确;

文中分析的结论和观点,仅代表个人观点和判断,仅供参考,不构成市场交易和投资建议,且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。

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