前言：2月8日巴南高职城127亩宗地，共计4家房企报名，最终由中梁溢价21%获取，成交楼面价4860元/㎡，具体分析如下：

一、前后差异

用地指标：该宗地占地127亩，容积率1.5，限高30m，计容约12.7万方；

起拍总价约5亿，起拍楼面价4047元/㎡；地块于去年11月中旬流拍。

1、付款条件：本次土地款支付周期为半年内付清，上次为成交10天内付清；

2、配建：两次均没有查询到装配式建筑要求；

3、市场变化：浩创项目涨价，涨幅达4%，单方增长约500元/㎡；

4、简述：从具体情况来看，经过两个月的时间变化相对积极，付款条件更加宽裕且市场静态价格更有支撑。

 

 

二、浩创模式

1、数据呈现：截止1月31日浩创半山溪谷开盘至今累计成交455套，成交金额约4.55亿；

统计同期数据来看，成交套数、金额均位列高职城板块第一，遥遥领先于第二名；

在项目小地段、配套等不足的背景下能实现这样的业绩是很了不起的；

 

2、板块量价对比：从板块同业态产品量价对比来看，浩创项目不论是价格实现还是去化都是区域最好的项目；

 

3、总价：总价区间90-100万产品占比69%，100-110万产品占比22%；

90-110万合计占比达91%；110万以上产品以洋房一楼为主；

4、成功关键：

第一、低总价：1T4H洋房，主力建面83-84平功能三房，面宽14m+,得房率85%+，产品策略绝对严控面积、控制总价；

第二、学区：在巴蜀小学和育才中学指标二选一，假设小学指标按照成本价10万/六年计算，反算到单价约1205元/㎡；

通常学区的溢价在1500-2000元/㎡；总之学区针对特定客群肯定是有吸引力的，也能够实现相应溢价；

第三、首付分期：该盘采取首付分期五年的政策，这样的话按照2成首付计算，首期3-4万即可购房，应该说购房门槛是非常低的；

但也采取开发商贴息，具体贴息成本未知；假设按照五年期20%计息，按照12万总额计算利息折算房价单方为290元/㎡；

这种操作方式对于购买力不足或者乐意加杠杆的客群是非常有吸引力的；

本质上利息的成本影响不大，考虑到通货或者未来房价可能的涨幅，还是很有吸引力的；

第四、客群变化：据了解该盘有60%客群来自巴南之外的区域，包括临近的区县；

从购买属性来看，投资局一定比重，这一点与当初定位差异很大，可能也是得益于低总价和低门槛的双低利好。

 

 

三、土地分析

1、参拍梳理：融创、中梁、合能+金科、浩创+雅居乐；

浩创+雅居乐：全程没有举牌，该宗地由浩创兜底挂牌；

但据说浩创一直在寻找合作伙伴，可能是资金不足的问题，但客观来说浩创拿是最有优势的，直接作为二期还能平摊成本；

雅居乐据说一手地被深度伤害，短期不再考虑一手地，更多以二手地或者收并购、代建为主；这说明双方达成合作的底线是底价摘牌；

合能+金科：全程没举牌，区域内泊云府存量并不多，金科有动力在区域拿地；

但是很费解金科为什么没有出手，虽然该宗地小地段确实较差，但是有一定地价优势，再叠加金科的品牌和产品力，肯定是有机会的；

融创：全程只有融创和中梁竞价，融创最高举牌价4820元/㎡；

由于三道红线等问题，之前有说融创短期不再参与一手地，而是重点在合作、收并购上面；

但是结合今天（2月8日）土拍来看，融创三宗地均参拍并高溢价拿下磁器口项目，这就前后矛盾，那只能说明几点：

第一、融创认为当前是较好的拿地窗口期；

第二、土储严重不足，2020年拿地数量不多再叠加文旅城可售存量不多，来年要保证重庆的市场份额必须拿地；

第三、收并购或者合作方式拿地周期太长，拿地概率偏低，要保证适合融创规模的拿地份额，必须回归一手地招拍挂。

2、成交测算：中梁溢价21%获取，成交楼面价4860元/㎡，反推保本售价大体在10800元/㎡即可；

当前浩创建面均价1.25w，假设浩创全盘住宅均价为1.25w，剔除学区、首付分期以及分销等费用反算真实售价可能就在10800左右；

因此这个价位可能是企业综合评估的临界值，地价再往上可能就会有很大风险。

 

 

四、结论

1、市场时机：一次底价摘牌的机会是很难得的，该宗地第一次挂牌的时候由于设置了10天全款支付，对于拿地企业来说资金要求较高；

但随着二次挂牌条件调整以及量价变化，以及房企土储不足，在新一年里土地市场竞争依旧激烈，因此该宗地共计6家房企报名并最终溢价21%获取；

我想部分企业肯定会去评估，假如去年11月底价摘牌是不是会更好，项目的收益会更高，风险会更小。

2、回锅肉：过去地价的构成是基准地价+修正；现在倾向于市场定价法，参考过去板块成交的地价来定价或者按照大致房价反推一个地价；

因此按照这个逻辑，主城地块流拍降价的可能性不大；

第一、市局和区土储之间存在价值认知偏差和博弈，这样就造成地价不由单方决定，而是有一套双方认可的逻辑决定；

第二、从市局角度来看，并没有降价的理由，东边不亮西边亮，在年度指标分配上，某一个区域完成不了，可以由其他区来完成；

第三、土地有不可移动、不可复制和稀缺等属性，而市场需求端始终存在，因此土地早晚都会卖，而卖便宜了那直接损失的是土地财政；

第四、市场变化，从房地产周期理论来看，市场下行地价相对理性，但市场上行企业投资行为普遍激进；

我们看到过去几宗“回锅肉”地块都是暴涨，例如海尔路新城地块、中铁建大渡口地块都是回炉后涨幅超过50%。

3、项目运作：浩创的成功是摆在眼前的，因此对中梁而言其实运作逻辑很简单；

第一、复制逻辑，参照浩创的操盘思路，中梁地价成本略高但全住宅，反而更有优势，而在提升附加值学区、首付分期、分销渠道等方面都是可以复制的；

第二、优化逻辑，几个重点部分比浩创做的更好：

1）TOP20房企成本管控更加刚性，这一点大概率会优于浩创；

2）产品上如果没有自己独特的产品策略，完全可以在浩创产品上优化，仍然做1T4产品；在面宽、得房率、面积控制等方面挖掘；

例如以1T4产品来说，做的最好的项目得房率88%，而浩创只有85%，这3%绝对是房企能够提升的空间；

3）附加值提升，在学区、首付分期、分销渠道等领域，如何有效控制成本支出，在价格实现与成本付出之间去平衡；

简单说就是去思考，如何减少附加值成本支出而能够实现更好的量价。

 

 

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