前言：西永U分区86亩宗地，容积率1.5，限高30m，计容体量约8.6万方，起拍总价约4.8亿，起拍楼面价5520元/㎡；

带装配式建筑，并配建6班幼儿园、菜市场、居委会、公共停车位等；

综合：配建本质还是增加成本降低可售比，但是从市场维度来看，房价、地价支撑很大；

叠加地段、配套优势和潜在学区附加值，项目综合价值是很高的，因此吸引众多房企参拍；

共计24家企业报名，再创参拍新纪录，最终由佳兆业溢价57.6%获取，成交楼面价8702再创区域新高；

由于2月8日已针对市场、参拍等维度做个分析；史诗级土拍大战，创科学城地王！！！

据了解该宗地由大唐兜底挂牌，本次重点针对大唐投资布局做一些分析和思考。

 

一、大唐兜底

1、兜底：大唐2019年首入渝，截止目前累计参与开发项目共4个，均为合作开发，其中操盘项目1个（翰粼天辰）；

另外三个项目均为合作方操盘（蔡家-玖著天辰、高职城-泊云府、西永-西宸艺境）；

 

2、合作：合作的本质可以理解为软着陆，目前也是行业普遍现象，大型房企都已经形成了自己的合作机制或者模式；

作为新进房企与本土龙头或者深耕过的房企合作，有利于降低后期风险，同时通过股开降低本金投入；

一定程度上可以加杠杆，分享龙头房企的品牌红利，并扩大自身在本地的品牌知名度；

也能借此锻炼团队、熟悉市场、产品及客户等；当然不同房企之间也会有些差异或者弊端，但总归是利大于弊；

3、布局：大唐布局的几个板块基本都是内环以外的拓展新区，是当前重庆主城热点开发板块，也是成交量排名靠前的板块；

从城市发展的角度来说，城市拓展新区最大的优势在于基础设施（尤其是交通）已经搭建成型，环境、学区、配套等方面都值得期待，规划层面有故事可讲；

未来通过持续开发和不断填充来聚集人流，形成都市副中心；

缺点就在于配套形成周期及兑现问题，目前大多数组团的呈现离预期相去甚远，甚至部分区域成为名副其实的“空城”；

 

4、投资：四宗地均为底价摘牌，从时点来说，有三宗地为19年四季度市场下行时摘牌，综合分析来看，企业投资的特点如下：

第一、风险控制，严控高溢价拿地，当然也有可能公司采取稳健的投资策略；

第二、合作开发，合作开发的背后也包括谈判与妥协，以及企业的开放包容态度；

第三、时机把握，在近几年竞争白热化的土拍市场，逆周期或者抓住窗口期拿地是投资最安全的；

从实际的房地价比以及房地价差来说，都是很不错的，基本都有较好的利润预期；

5、产品：除西辰艺境之外（金地操盘），其余产品基本都是1T4洋房为主，该产品特点在于小面积、大面宽、高得房率，利于控制总价提高溢价，深受房企追捧；

从具体去化细分来看，考虑到供货以及商业等问题，除西辰艺境之外，其余项目去化非常好，基本是所在片区的佼佼者；

尤其是翰粼天辰和玖著天辰，绝对是区域价格和流量的标杆项目；

至于西辰艺境项目，我想这跟金地的操盘有很多关系，不知道金地偏好1T2洋房产品还是无法接受1T4产品；

金地在渝另外两个项目都是采取传统1T2洋房，确保舒适性同时也注重面积控制，但整体效果并不理想；

6、综述：总的来说大唐是稳健的房企，虽然进入重庆较晚；

但秉承开放合作的态度，坚持投资初心，打造符合市场需要的流量产品，并得到了积极正面的市场回馈；

就个人理解来说，这些都是值得很多学习和肯定的；

从房地产开发闭环的角度来说，本质就是买卖和服务等问题，拿地只是经营的起点，更重要的是后期的经营和服务，真正的产出，尤其是那些通过经营赚钱利润型项目。

 

二、土拍分析

1、参拍梳理：与2月8日康田+电建（23家报名）片区拿地相比，有19家企业再次报名，

再次报名逻辑很简单，区域属性相同，甚至本宗地地段更好，能够节省很多企业内部流程或者常规工作；

甚至不排除很多企业都是节前就准备好基础工作，年后直接报名的；

另外有四家企业并未再次报名，结合上次举牌分析，这几家企业应该是预期相对保守直接放弃；

2月8日康田+电建拿地，共计8家企业举牌价超过7k，6家举牌价超过7500,2家举牌价超过8k；

因此从常理推断，该宗地肯定会超过7500甚至8k，因此本轮放弃参拍也是可以理解的；

另外有7家企业新报名；本轮新报名的7家房企中，华润、绿城曾在片区参拍过，即龙湖、禹洲拿地，应该偏好本区域的投资；

电建+康田组合再次参拍，有两个逻辑:

第一、再次拿地，整体开发，从昭示、运作来说，销售中心放在这宗地似乎更好，但在产品上确实不太好再去调整或者有太大差异化；

第二、护盘，确保自己8153的楼面价不处于绝对劣势，但由于龙湖、禹洲的价格低于7k，所以这个逻辑说不通，因此这个可能性并不高，毕竟国企没有这个必要，但也不能排除。

2、举牌分析：

从投资拿地市场逻辑来说，很简单，就是以学樘府为参考坐标；

要么高于学樘府，即定价大于建面1.55w，大体对应楼面价在8k+；

要么等于或小于学樘府，这样定价就低于1.5w，对应楼面价低于8k；

由于不能进场截止发文拿不到具体举牌明细，因此不做举牌分析；

楼面价8k+房企的定价和产品逻辑是什么？

正循环肯定是产品创新从而实现溢价拔高价格，当然对部分企业而言直接拔高定价并不需要太多逻辑，可以是品牌自信或者其他原因，但市场和客户最终会给予相应的反馈；

3、成交测算：按照成交价反推保本售价大体在1.57w，因此定价逻辑是超越学樘府；

不过就佳兆业在重庆的综合实力以及科学城【晓岸云起】项目的量价表现来看，无疑是风险极大的。

三、最后结语

1、算计：大唐兜底的动力应该在于土地储备严重不足；

唯一操盘项目翰粼天辰库存不足4万方，预计去存周期在半年以内，因此急需拿地，由于地段接近，一定程度上可以续接；

第一、大区位是一致的，大唐已经建立了相应的市场认知，具备一定的品牌口碑和客户基础；

同区域再次开发，团队、政企关系等都是现成的，有利于节省一定的两费，加快运转效率，因此有相对优势；

第二、大唐熟悉产品和经营，利于后期报批报建，从而实现深耕，在当前重庆开发环境下，大概率只有深耕房企才有机会赚钱；

第三、哪怕大唐拿不到，在深耕和市场的多重逻辑下，依然可以持续发挥自身优势，再寻找机会；

2、变化：年前电建+康田掀起了科学城的土地狂潮，再叠加市场维度给予的支撑，科学城所掌握的教育资源带来极大的溢价和附加值，这样就注定参与者从众；

同时经过2020年土地市场的演绎发展，也很难再找到结构机会，不论是时机还是城市发展洼地或者抗性等维度；因此这些逻辑都已经被冲击或者重新解构；

第一、大多数企业土储严重不足，不足以支撑其销售目标或市场份额；

第二、在高周转和模式模板的引领下，大概率上半年拿地都能够实现当年营收，甚至极致的企业在三季度拿地都能实现当年营收；

第三、由于竞争对手太多，企业预期或目标呈现极大分化，导致对地块价值和市场的认知有较大偏差，因此导致竞争激烈；

这将引发未来的一些变化，部分企业拿不到地退出市场或者部分企业能够精准拿地，找准适合自己的拿地逻辑；

例如融创、首创通过产业拿地，万科通过TOD模式拿地；

当然任何房企都不愿意出局，希望能够继续玩下去，那么就需要有一套属于自己的经营逻辑，不论这套逻辑是什么，都会形成一定差异；

但不论如何，总该去探寻摸索，只有不断尝试和总结才有机会；

3、记录：历史记录是用来打破的，从参拍企业数量来看，本轮参拍家数高达24家，创下重庆土拍史上参拍记录；

从实际成交楼面价来看，再创区域新高；

从溢价率来看，57.6%的溢价也能在近一年成交排行榜中进入溢价率TOP10；

被不断打破或者超越记录的背后，也是反映了部分房企的焦虑和对未来的不确定性；

可能是土储严重不足倒逼，对未来市场极度乐观，企业品牌、产品的极度自信，或基于企业内部的博弈，以及对规模和资本市场的需要；

不论高价拿地是出于哪一个逻辑，总归是依靠这个逻辑拿下了高价地，不过后期的经营和生产更为关键，那才是成功所需要的闭环。

 

郑重声明：本文中的观点均来自个人所思、所想，有些问题也会与朋友、同行交流探讨；并无刻意追捧、贬损某家企业或项目，更多的是对房地产投资、市场的逻辑做价值定性分析，仅供同行参考。

数据来源：如无特别说明，均参考铭腾数据；

图片来源：均转自网络、百度图库或者房地产门户网站。

 

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文中分析的结论和观点，仅代表个人观点和判断，仅供参考，不构成市场交易和投资建议，且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。