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佳兆业,你这样搞,咸鱼哪里还能有梦想? (2021-02-19 17:06:24 )

 前言:西永U分区86亩宗地,容积率1.5,限高30m,计容体量约8.6万方,起拍总价约4.8亿,起拍楼面价5520元/㎡;


带装配式建筑,并配建6班幼儿园、菜市场、居委会、公共停车位等;


综合:配建本质还是增加成本降低可售比,但是从市场维度来看,房价、地价支撑很大;


叠加地段、配套优势和潜在学区附加值,项目综合价值是很高的,因此吸引众多房企参拍;


共计24家企业报名,再创参拍新纪录,最终由佳兆业溢价57.6%获取,成交楼面价8702再创区域新高;


由于2月8日已针对市场、参拍等维度做个分析;史诗级土拍大战,创科学城地王!!!


据了解该宗地由大唐兜底挂牌,本次重点针对大唐投资布局做一些分析和思考。

 

一、大唐兜底


1、兜底:大唐2019年首入渝,截止目前累计参与开发项目共4个,均为合作开发,其中操盘项目1个(翰粼天辰);


另外三个项目均为合作方操盘(蔡家-玖著天辰、高职城-泊云府、西永-西宸艺境);

 

2、合作:合作的本质可以理解为软着陆,目前也是行业普遍现象,大型房企都已经形成了自己的合作机制或者模式;


作为新进房企与本土龙头或者深耕过的房企合作,有利于降低后期风险,同时通过股开降低本金投入;


一定程度上可以加杠杆,分享龙头房企的品牌红利,并扩大自身在本地的品牌知名度;


也能借此锻炼团队、熟悉市场、产品及客户等;当然不同房企之间也会有些差异或者弊端,但总归是利大于弊;


3、布局:大唐布局的几个板块基本都是内环以外的拓展新区,是当前重庆主城热点开发板块,也是成交量排名靠前的板块;


从城市发展的角度来说,城市拓展新区最大的优势在于基础设施(尤其是交通)已经搭建成型,环境、学区、配套等方面都值得期待,规划层面有故事可讲;


未来通过持续开发和不断填充来聚集人流,形成都市副中心;


缺点就在于配套形成周期及兑现问题,目前大多数组团的呈现离预期相去甚远,甚至部分区域成为名副其实的“空城”;

 

4、投资:四宗地均为底价摘牌,从时点来说,有三宗地为19年四季度市场下行时摘牌,综合分析来看,企业投资的特点如下:


第一、风险控制,严控高溢价拿地,当然也有可能公司采取稳健的投资策略;


第二、合作开发,合作开发的背后也包括谈判与妥协,以及企业的开放包容态度;


第三、时机把握,在近几年竞争白热化的土拍市场,逆周期或者抓住窗口期拿地是投资最安全的;


从实际的房地价比以及房地价差来说,都是很不错的,基本都有较好的利润预期;


5、产品:除西辰艺境之外(金地操盘),其余产品基本都是1T4洋房为主,该产品特点在于小面积、大面宽、高得房率,利于控制总价提高溢价,深受房企追捧;


从具体去化细分来看,考虑到供货以及商业等问题,除西辰艺境之外,其余项目去化非常好,基本是所在片区的佼佼者;


尤其是翰粼天辰和玖著天辰,绝对是区域价格和流量的标杆项目;


至于西辰艺境项目,我想这跟金地的操盘有很多关系,不知道金地偏好1T2洋房产品还是无法接受1T4产品;


金地在渝另外两个项目都是采取传统1T2洋房,确保舒适性同时也注重面积控制,但整体效果并不理想;


6、综述:总的来说大唐是稳健的房企,虽然进入重庆较晚;


但秉承开放合作的态度,坚持投资初心,打造符合市场需要的流量产品,并得到了积极正面的市场回馈;


就个人理解来说,这些都是值得很多学习和肯定的;


从房地产开发闭环的角度来说,本质就是买卖和服务等问题,拿地只是经营的起点,更重要的是后期的经营和服务,真正的产出,尤其是那些通过经营赚钱利润型项目。

 

二、土拍分析


1、参拍梳理:与2月8日康田+电建(23家报名)片区拿地相比,有19家企业再次报名,


再次报名逻辑很简单,区域属性相同,甚至本宗地地段更好,能够节省很多企业内部流程或者常规工作;


甚至不排除很多企业都是节前就准备好基础工作,年后直接报名的;


另外有四家企业并未再次报名,结合上次举牌分析,这几家企业应该是预期相对保守直接放弃;


2月8日康田+电建拿地,共计8家企业举牌价超过7k,6家举牌价超过7500,2家举牌价超过8k;


因此从常理推断,该宗地肯定会超过7500甚至8k,因此本轮放弃参拍也是可以理解的;


另外有7家企业新报名;本轮新报名的7家房企中,华润、绿城曾在片区参拍过,即龙湖、禹洲拿地,应该偏好本区域的投资;


电建+康田组合再次参拍,有两个逻辑:


第一、再次拿地,整体开发,从昭示、运作来说,销售中心放在这宗地似乎更好,但在产品上确实不太好再去调整或者有太大差异化;


第二、护盘,确保自己8153的楼面价不处于绝对劣势,但由于龙湖、禹洲的价格低于7k,所以这个逻辑说不通,因此这个可能性并不高,毕竟国企没有这个必要,但也不能排除。


2、举牌分析:


从投资拿地市场逻辑来说,很简单,就是以学樘府为参考坐标;


要么高于学樘府,即定价大于建面1.55w,大体对应楼面价在8k+;


要么等于或小于学樘府,这样定价就低于1.5w,对应楼面价低于8k;


由于不能进场截止发文拿不到具体举牌明细,因此不做举牌分析;


楼面价8k+房企的定价和产品逻辑是什么?


正循环肯定是产品创新从而实现溢价拔高价格,当然对部分企业而言直接拔高定价并不需要太多逻辑,可以是品牌自信或者其他原因,但市场和客户最终会给予相应的反馈;


3、成交测算:按照成交价反推保本售价大体在1.57w,因此定价逻辑是超越学樘府;


不过就佳兆业在重庆的综合实力以及科学城【晓岸云起】项目的量价表现来看,无疑是风险极大的。


三、最后结语


1、算计:大唐兜底的动力应该在于土地储备严重不足;


唯一操盘项目翰粼天辰库存不足4万方,预计去存周期在半年以内,因此急需拿地,由于地段接近,一定程度上可以续接;


第一、大区位是一致的,大唐已经建立了相应的市场认知,具备一定的品牌口碑和客户基础;


同区域再次开发,团队、政企关系等都是现成的,有利于节省一定的两费,加快运转效率,因此有相对优势;


第二、大唐熟悉产品和经营,利于后期报批报建,从而实现深耕,在当前重庆开发环境下,大概率只有深耕房企才有机会赚钱;


第三、哪怕大唐拿不到,在深耕和市场的多重逻辑下,依然可以持续发挥自身优势,再寻找机会;


2、变化:年前电建+康田掀起了科学城的土地狂潮,再叠加市场维度给予的支撑,科学城所掌握的教育资源带来极大的溢价和附加值,这样就注定参与者从众;


同时经过2020年土地市场的演绎发展,也很难再找到结构机会,不论是时机还是城市发展洼地或者抗性等维度;因此这些逻辑都已经被冲击或者重新解构;


第一、大多数企业土储严重不足,不足以支撑其销售目标或市场份额;


第二、在高周转和模式模板的引领下,大概率上半年拿地都能够实现当年营收,甚至极致的企业在三季度拿地都能实现当年营收;


第三、由于竞争对手太多,企业预期或目标呈现极大分化,导致对地块价值和市场的认知有较大偏差,因此导致竞争激烈;


这将引发未来的一些变化,部分企业拿不到地退出市场或者部分企业能够精准拿地,找准适合自己的拿地逻辑;


例如融创、首创通过产业拿地,万科通过TOD模式拿地;


当然任何房企都不愿意出局,希望能够继续玩下去,那么就需要有一套属于自己的经营逻辑,不论这套逻辑是什么,都会形成一定差异;


但不论如何,总该去探寻摸索,只有不断尝试和总结才有机会;


3、记录:历史记录是用来打破的,从参拍企业数量来看,本轮参拍家数高达24家,创下重庆土拍史上参拍记录;


从实际成交楼面价来看,再创区域新高;


从溢价率来看,57.6%的溢价也能在近一年成交排行榜中进入溢价率TOP10;


被不断打破或者超越记录的背后,也是反映了部分房企的焦虑和对未来的不确定性;


可能是土储严重不足倒逼,对未来市场极度乐观,企业品牌、产品的极度自信,或基于企业内部的博弈,以及对规模和资本市场的需要;


不论高价拿地是出于哪一个逻辑,总归是依靠这个逻辑拿下了高价地,不过后期的经营和生产更为关键,那才是成功所需要的闭环。

 

郑重声明本文中的观点均来自个人所思、所想,有些问题也会与朋友、同行交流探讨;并无刻意追捧、贬损某家企业或项目,更多的是对房地产投资、市场的逻辑做价值定性分析,仅供同行参考。

数据来源:如无特别说明,均参考铭腾数据;

图片来源:均转自网络、百度图库或者房地产门户网站。

 

免责声明:文中所示数据、资料等均通过网络查询、重庆315网上房产或铭腾数据系统收集整理,我们极力确保准确性,但无法保证数据的绝对完整和准确;

文中分析的结论和观点,仅代表个人观点和判断,仅供参考,不构成市场交易和投资建议,且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。


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