前言：2月19日大杨石M分区（彩云湖）36亩宗地，容积率2.6，限高80m，计容体量约6.2万方；

起拍总价约5.5亿，起拍楼面价8900元/㎡；

共计19家企业报名参拍，最终由春风地产溢价49%获取，成交楼面价13257元/㎡，楼面单价排重庆第四。

 

一、地块解析

1、价值：物理属性：区位、成熟居住区、学区（潜在划片就读彩云湖小学，对口中学杨家坪中学彩云湖校区）、地铁（环线已通车）、公园（彩云湖公园）、商业配套；

 

开发属性：资金量相对较小，从开发条件来说，没有商业强制要求，全住宅业态普遍受追捧，从用地条件来说开发速度快的房企大概半年即可实现首开；

2、劣势：北侧临高速路，这个问题只能从具体排布角度来解决；场地内部低辐电线，后期可以拆迁，但额外会增加部分成本；

3、市场供需：目前整个彩云湖板块无新房在售，可以理解为空白市场无竞争，更多是板块外的竞争，如大杨石五台山立交附近；这里就延伸出几点：

第一、稀缺性，既有土地供应的稀缺，也有商品房的稀缺；

第二、拥有独立定价权，最终定价肯定会有很大分化，就横向对比大杨石板块来说；

企业定价可以超越、对标或者略低大杨石在售项目价格，当然本质也会跟企业综合实力、定位、产品等诸多因素相关，这样就注定在举牌时各方价格的差异；

第三、需求端，个人判断来说，需求端应该是非常旺盛的，大概率会供不应求；

一方面周边社区成熟入住率高，会滋生较大潜在需求；

另外一方面彩云湖板块天然能够承接杨家坪、石桥铺、凤天路等板块的原著客户置业需求；

第四、二手房问题，周边小区建成基本6-10年，肯定存在大量供应，一定程度上会制约新房价格；

参考安居客价格大体在1.3-1.5w之间，二手房与新房之间的价差该如何去平衡是定价的重要定价依据，新房定价过高自然会导致部分客户选择二手房；

4、付款条件：成交30天内支付全额土地款；交付条件的设置一定程度上需要加大房企的本金投入；

5、配建：装配式建筑面积50%，装配率不低于50%；配建900平社区活动站及服务中心；

6、综述：宗地的核心逻辑在于优势突出而劣势基本可以规避处理，因此价值彰显吸引众多房企参拍。

 

二、土拍分析

1、春风地产：据了解该宗地由春风兜底挂牌，最终又由春风高溢价摘牌，可以看出春风是志在必得，只为拿地没有逻辑可言；

有人说这里可谓是春风的大本营，曾开发过大盘春风与湖，而且有一定优势和资源；

那么当初春风为何不抬高挂牌门槛，抬高门槛有以下几点思路：

第一、抬高挂牌价，比如起拍价设置到1.1w，略高于天地源项目成交价；

第二、用更极致的付款条件，全款报名；

第三、指标上或者在成本隐性部分做文章；

不知是基于春风抱有侥幸心理还是能够调动的资源不够；

2、举牌分析：全程6家企业未举牌，13家企业举牌，从最高举牌价来看可以分为三个梯队；

第一梯队、楼面价低于1.1w，共计4家，这个梯队的定价逻辑肯定是刚需刚改定位，导致定价与楼面价封顶，这类产品与定价逻辑对应定价低于建面1.8w；

第二梯队、楼面价1.1w-1.2w（包括龙湖最高举牌价12052），共计6家接近半数企业；

这个价位对应的是守正出新，守的地方在于对市场的认知以及风险的把控；

新的地方在于有溢价或增添附加值的考虑，例如精装溢价或者极致产品等思路；

这种价格逻辑对应的定位应该是首置首改产品，对位的是当前大杨石的价格上限，即不超过建面1.9w；

第三梯队、楼面价1.3w+，共计3家企业，这种定价逻辑就是打破当前市场天花板，不受静态市场制约；

因此在产品上去做纯改、豪宅的，改善业态所对应的客群更容易拔高售价；

至少香港置地和招商肯定会这么做，当然也会考虑做精装实现更高溢价；

3、成交测算：按照春风成交价13257来反推保本售价大体在2.1w；

这样的定价就是超越区域的定价上限，或者说是挑战区域单价天花板的定价策略，不知春风是否具备这样的实力。

 

三、最后结语

1、开发策略：从现场条件来看，在尽量规避营销与施工动线重叠的背景下，有两种处理方式；

第一、把销售中心设置在北侧，靠近地铁站出入口，这个优势在于最大化展示地铁价值；

但劣势在于展示面不佳，北侧紧邻高速路及匝道，放大了高速路带来的噪音等影响；

第二、销售中心设置在南侧，即兴茂和恒基中间的科城路入口；

这个优势在于较好展示彩云湖大社区的成熟配套以及生态环境；

但劣势在于昭示和展示面较为狭小；

那么在交通和环境之间该如何选择，这个涉及到项目定位及产品策略；

如果是刚需小户型，对位城市新人或者适婚人群，发挥地铁优势肯定是最佳方案；

但假如定位首置、首改，对位新中产改善客群，发挥环境及配套等优势无疑更适合；

2、业态组合：由于限高80m，这样在业态形式上就有多种组合考虑；

第一、全高层，发挥限高带来的城市天际线优势，打造围合式布局；

这样的优势在于尽可能提升楼间距、超大中庭等品质优势，同时可以结合彩云湖湿地公园的视野优势；

第二、高低配，由于北侧有高速路影响，并叠加地铁优势，部分偏刚需房源排布在北侧；

尽可能保证其余低密度产品的品质，从而实现一定溢价；

第三、低密，货值最大化的排布，最大限度采取洋房或者洋楼/小高的组合排布，通过业态形式实现货值最大化；

第四、精装，由于有装配式要求，企业的拿地策略可以考虑通过局部房源的精装来解决；

一方面精装能够解决装配式要求，另外一方面精装能够实现一定溢价；

目前市场上部分项目洋房都在做精装而且客户接受度较以往有显著提升；

3、商业价值：这里涉及两个问题：

第一、这里的商业价值如何；第二、如何评估商业与住宅的价值差异；

这涉及到预售、去化、资金流动的问题；

虽然规划没有要求做商业，但是由于紧邻地铁出入口且周边社区已经成型，人口密度大，因此对商业肯定有一定支撑；

那么按照成交价反推住宅保本售价大体在建面2.1w，那么在不考资金虑流动性的情况下；一层底商的价格能否超过住宅售价；

这一点势必也会造成企业拿地策略的差异，企业对商业给予高估值，那么底商定价可以3w+，甚至5w+；

假如企业更看重周转和流动那么必然优先考虑最大化排布住宅，本质上差异还是在于不同企业对地块价值的理解。

 

郑重声明：本文中的观点均来自个人所思、所想，有些问题也会与朋友、同行交流探讨；并无刻意追捧、贬损某家企业或项目，更多的是对房地产投资、市场的逻辑做价值定性分析，仅供同行参考。

数据来源：如无特别说明，均参考铭腾数据；

图片来源：均转自网络、百度图库或者房地产门户网站。

 

免责声明：文中所示数据、资料等均通过网络查询、重庆315网上房产或铭腾数据系统收集整理，我们极力确保准确性，但无法保证数据的绝对完整和准确；

文中分析的结论和观点，仅代表个人观点和判断，仅供参考，不构成市场交易和投资建议，且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。