前言：大渡口华宇锦绣玺岸项目于春节前入市销售，个人认为该盘从拿地到经营，有一些代表和借鉴意义，本文做些思考分析：

一、锦绣玺岸

1、定位：关于项目形象定位没能找到，但是在查到的资料中，有两个标签；

长江头排低密墅区，华宇重庆长江战略作品；

目前市面上所提到的战略作品已经很泛滥，并没有什么特别的，另外一个维度还是在于强调长江和低密墅区的价值；

2、锦绣：华宇官网对锦绣系产品的解释，城市资源与自然资源的品质改善作品，对位的还是改善客群，与华宇TOP御璟系产品有所差异；

3、产品：首期产品，瞰江洋楼（小高层2T4H13F，两个单元）92-101㎡，御江叠墅129-143㎡；后期部分观江合院以及洋房产品；

就面积功能来说还是适当注意面积控制，尤其是叠拼产品；

本质上还是有意控制总价、提高单价，就产品策略来说并无不妥，但是否在挣扎，即不完全刚也不改完全改；

不论对于板块竞争或者出圈拔高站位来说效果不见得太好；

4、推售：截止当前共计推出2栋叠拼24套房源，2栋小高层208套房源；共计232套房源；

 

 

5、铭腾：1月22日拿预售证，系统数据截止2月18日，成交4套叠拼，建面均价17416元/㎡；成交32套小高层，建面均价13519元/㎡；

6、315：截止最新315数据显示，叠拼共计成交13套，去化率54%；小高成交70套，去化率约34%；共计去化83套，整体去化率36%；

7、单价：锦绣玺岸不论小高还是叠拼单价基本都是区域最高的，而且是将区域单价上限再往上抬，小高单价领先幅度大约8%，差额约1000元/㎡；

叠拼产品在本区域相对稀缺，在售项目参考意义不大，但建面超过1.7w仍对本区域有极强震撼力；

8、总价：从成交数据来看，小高层主力总价段在130-150万，叠拼基本在210-240万之间；

由于单价相对较高，加之产品面积本身并非极刚，因此总价段明显高于板块在售项目；

尤其是叠拼产品基本涉猎的区域相对空白的市场，份额极低的部分；

但是随着区域和经济发展，哪怕大渡口基本面再差，吸附能力再弱；

这个区域始终还是存在一定比例的有钱人愿意留在本区域，为好房子买单，我想这个肯定是华宇定位与定价的逻辑支撑；

9、概述：量价关系始终是衡量一个项目表现好坏的重要指标，但是通常量价又是矛盾双方，价格肯定会影响走量；

在价格层面锦绣玺岸绝对是区域领头羊并创新高，在去化层面表现并不惊艳，当然核心还是取决于华宇本身的通盘考量。

 

 

二、带头大哥

1、价格引领：作为区域的价格领头羊，锦绣玺岸的价格实现背后肯定有价值的支撑；

而诸多价值支撑里面，最有说服力，也是华宇最为重视的体验就是对长江价值的挖掘；

2、挖掘长江：如何理解长江所带来的价值？

是不同企业之间对地块和项目价值理解的重大偏差，简单说你如何看待长江的价值，就决定了你的产品和价格；

由于大、中企业成本的刚性，就决定了当初拿地的最高承受价格；

3、长江典范：目前重庆市场对长江价值给予最高溢价的当属来福士和长嘉汇，当然其价格背后也有地段、配套、精装等其他优势支撑；

但终归项目依托于长江拔高了形象和价格，推高重庆住宅单价的上限；

4、华宇站位：从结果来看，华宇肯定是深挖了长江的溢价并结合区位和地形做到了极好的展示，从而实现了相应的溢价，推高了区域价格的上限并且实现一定的销量；

5、再突破：至于说能否做到更好，实现更高溢价；

比如小高建面1.5w+，叠拼2w+，关于这一点目前掌握的信息不能给予准确的回答，但是我想华宇团队肯定更有体会；

到底大渡口的基本面所反馈的影响会制约溢价，还是项目经营本身能够再提质，支撑更高的可能？

但是基于企业经营来说，继续拔高的风险肯定是天然存在的，企业会去顾虑也是合理的。

 

 

三、市场结论

1、经营逻辑：企业或者项目赚钱的模式大体有三种：

第一、红利转化，依托于城市发展、市场上行、土地增值等红利，从而实现更好的利润；

第二、高周转，这种方式通过高周转加杠杆，从而通过现金流盈利，这种背景需要市场上行为支撑，不适合横盘震荡的下行市场；

第三、精耕细作，稳健经营，用心打造一个名利双收的好项目，锦绣玺岸应该选择的这个经营逻辑；

在当前背景下，大渡口确实不具备前两个赚钱的逻辑，华宇肯定也看到了这一点，因此在经营上去匹配了最适合的经营思路；

2、再谈长江：如何理解和挖掘长江的价值，锦绣玺岸应该给予了极好的演绎和阐述；

这里并不是说它是最佳、最完美的，但绝对给予其他房企一些运作思路；

是否可以得出的结论是同类项目，能否拿地的差异决定了企业对长江溢价的偏差；

这个偏差决定了地价上限，而房价的上限是具备突破的可能；因此我们重新去理解长江是显得极为重要的；

3、拿地对标：从拿地角度来说，有个简单的逻辑，就是价格是否存在静态市场的支撑；

锦绣玺岸不论从产品定位还是价格上都拔高了区域上限，既然有项目能够实现这样的价格，那对于后期拿地的项目是极大的信心鼓舞；

综合锦绣玺岸小高层和叠拼的价格，综合建面均价超过1.4w+；

这样的房价对应能够支撑的楼面价大概在7500元/㎡，这样就决定了板块未来地价的格局；

但假如拿地企业不参考华宇的价格，而是进一步往上拔，那么地价很快就会突破8k，甚至在不久的将来，我们可以看到中铁建和佳兆业的地王价格不再是异类；

当然地价高低不决定项目能否成功，未来定义项目的成功与否会呈现极大的分化，而是通过成功经营实现闭环。

 

 

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