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华宇锦绣玺岸,大渡口的扛把子! (2021-02-26 11:24:13 )

 前言:大渡口华宇锦绣玺岸项目于春节前入市销售,个人认为该盘从拿地到经营,有一些代表和借鉴意义,本文做些思考分析:


一、锦绣玺岸


1、定位:关于项目形象定位没能找到,但是在查到的资料中,有两个标签;


长江头排低密墅区,华宇重庆长江战略作品;


目前市面上所提到的战略作品已经很泛滥,并没有什么特别的,另外一个维度还是在于强调长江和低密墅区的价值


2、锦绣:华宇官网对锦绣系产品的解释,城市资源与自然资源的品质改善作品,对位的还是改善客群,与华宇TOP御璟系产品有所差异;


3、产品:首期产品,瞰江洋楼(小高层2T4H13F,两个单元)92-101㎡,御江叠墅129-143㎡;后期部分观江合院以及洋房产品;


就面积功能来说还是适当注意面积控制,尤其是叠拼产品;


本质上还是有意控制总价、提高单价,就产品策略来说并无不妥,但是否在挣扎,即不完全刚也不改完全改;


不论对于板块竞争或者出圈拔高站位来说效果不见得太好;


4、推售:截止当前共计推出2栋叠拼24套房源,2栋小高层208套房源;共计232套房源;

 

 

5、铭腾:1月22日拿预售证,系统数据截止2月18日,成交4套叠拼,建面均价17416元/㎡;成交32套小高层,建面均价13519元/㎡;


6、315:截止最新315数据显示,叠拼共计成交13套,去化率54%;小高成交70套,去化率约34%;共计去化83套,整体去化率36%;


7、单价:锦绣玺岸不论小高还是叠拼单价基本都是区域最高的,而且是将区域单价上限再往上抬,小高单价领先幅度大约8%,差额约1000元/㎡;


叠拼产品在本区域相对稀缺,在售项目参考意义不大,但建面超过1.7w仍对本区域有极强震撼力;


8、总价:从成交数据来看,小高层主力总价段在130-150万,叠拼基本在210-240万之间;


由于单价相对较高,加之产品面积本身并非极刚,因此总价段明显高于板块在售项目;


尤其是叠拼产品基本涉猎的区域相对空白的市场,份额极低的部分;


但是随着区域和经济发展,哪怕大渡口基本面再差,吸附能力再弱;


这个区域始终还是存在一定比例的有钱人愿意留在本区域,为好房子买单,我想这个肯定是华宇定位与定价的逻辑支撑;


9、概述:量价关系始终是衡量一个项目表现好坏的重要指标,但是通常量价又是矛盾双方,价格肯定会影响走量;


在价格层面锦绣玺岸绝对是区域领头羊并创新高,在去化层面表现并不惊艳,当然核心还是取决于华宇本身的通盘考量。

 

 

二、带头大哥


1、价格引领:作为区域的价格领头羊,锦绣玺岸的价格实现背后肯定有价值的支撑;


而诸多价值支撑里面,最有说服力,也是华宇最为重视的体验就是对长江价值的挖掘;


2、挖掘长江:如何理解长江所带来的价值?


是不同企业之间对地块和项目价值理解的重大偏差,简单说你如何看待长江的价值,就决定了你的产品和价格;


由于大、中企业成本的刚性,就决定了当初拿地的最高承受价格;


3、长江典范:目前重庆市场对长江价值给予最高溢价的当属来福士和长嘉汇,当然其价格背后也有地段、配套、精装等其他优势支撑;


但终归项目依托于长江拔高了形象和价格,推高重庆住宅单价的上限;


4、华宇站位:从结果来看,华宇肯定是深挖了长江的溢价并结合区位和地形做到了极好的展示,从而实现了相应的溢价,推高了区域价格的上限并且实现一定的销量;


5、再突破:至于说能否做到更好,实现更高溢价;


比如小高建面1.5w+,叠拼2w+,关于这一点目前掌握的信息不能给予准确的回答,但是我想华宇团队肯定更有体会;


到底大渡口的基本面所反馈的影响会制约溢价,还是项目经营本身能够再提质,支撑更高的可能?


但是基于企业经营来说,继续拔高的风险肯定是天然存在的,企业会去顾虑也是合理的。

 

 

三、市场结论


1、经营逻辑:企业或者项目赚钱的模式大体有三种:


第一、红利转化,依托于城市发展、市场上行、土地增值等红利,从而实现更好的利润;


第二、高周转,这种方式通过高周转加杠杆,从而通过现金流盈利,这种背景需要市场上行为支撑,不适合横盘震荡的下行市场;


第三、精耕细作,稳健经营,用心打造一个名利双收的好项目,锦绣玺岸应该选择的这个经营逻辑;


在当前背景下,大渡口确实不具备前两个赚钱的逻辑,华宇肯定也看到了这一点,因此在经营上去匹配了最适合的经营思路;


2、再谈长江:如何理解和挖掘长江的价值,锦绣玺岸应该给予了极好的演绎和阐述;


这里并不是说它是最佳、最完美的,但绝对给予其他房企一些运作思路;


是否可以得出的结论是同类项目,能否拿地的差异决定了企业对长江溢价的偏差;


这个偏差决定了地价上限,而房价的上限是具备突破的可能;因此我们重新去理解长江是显得极为重要的;


3、拿地对标:从拿地角度来说,有个简单的逻辑,就是价格是否存在静态市场的支撑;


锦绣玺岸不论从产品定位还是价格上都拔高了区域上限,既然有项目能够实现这样的价格,那对于后期拿地的项目是极大的信心鼓舞;


综合锦绣玺岸小高层和叠拼的价格,综合建面均价超过1.4w+;


这样的房价对应能够支撑的楼面价大概在7500元/㎡,这样就决定了板块未来地价的格局;


但假如拿地企业不参考华宇的价格,而是进一步往上拔,那么地价很快就会突破8k,甚至在不久的将来,我们可以看到中铁建和佳兆业的地王价格不再是异类;


当然地价高低不决定项目能否成功,未来定义项目的成功与否会呈现极大的分化,而是通过成功经营实现闭环。

 

 

联系方式:本人微信号【cc419748613】,欢迎有兴趣朋友添加,交流和探讨;请备注公司+姓名。

 

 

郑重声明本文中的观点均来自个人所思、所想,有些问题也会与朋友、同行交流探讨;并无刻意追捧、贬损某家企业或项目,更多的是对房地产投资、市场的逻辑做价值定性分析,仅供同行参考。

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