前言：3月11日市公共资源交易网有多宗地预公告，其中西永L分区124亩地块再亮相；

该宗地于2020年10月20日流拍，一个配建让原本就不富裕的重庆房企更是雪上加霜！；

该宗地纳入首批次集中供地，能否再创科学城新地王，值得期待；

 

一、地块

1、价值：毫无疑问这绝对是西永最好的地；

2、指标：项目由2宗相邻地块组成，占地124亩，平均容积率2.15，限高60m，计容体量约17.8万方；起拍总价约13.4亿，起拍楼面价7540元/㎡；

3、配建：仍然执行装配式建筑要求，2700平社区综合服务中心；

4、对比：两次挂牌来看，并无显著变化，用地指标以及价格等基本一致；

5、综述：项目指标以及价格等并无变化，变化的是市场及认知。

 

二、变化

1、发展：2020年9月中国智博会上，当局领导再提西部科学城，再次确定科学城的发展蓝图以及主战场；

综合各方面条件来看，西永板块无疑是当前价值最高的板块；

加之重庆向西的发展已是大势所趋，人心所向，政府当局也是举全市之力来大力发展；

因此从投资定性的角度来说，认可成渝的投资价值，必然认可重庆西部科学城的投资价值；

2、土地：西永板块的土地成交还停留在去年三季度佳兆业及金科地王；

而今年春节前后，大学城U分区彻底引爆科学城，佳兆业创科学城新高再拿地王（成交楼面价8702），拔高整个区域的地价；

虽然晓岸云起（西永）首开量价表现并不算优异，缺乏再度重仓拿地的支撑，但佳兆业的投资逻辑仍可以做些归纳：

第一、看好成渝城市群，以及核心城市重庆的发展潜力；  

第二、紧跟城市发展步伐，重庆向西科学城是未来重庆最大的机会；两者基本可以确定投资的安全边际；

第三、假若不过分追求速度，往后5年来看，当下的地价大概率是便宜的；

从过往的重庆地产发展规律来看，这个逻辑大概率成立（比如西永之前佳兆业地王7505，之后很快就被金科、电建康田超越）；

第四、城市公司和经理人团队怎么运作，能否运作成功，这些只是战术执行层面的问题；

第五、从项目运作来说，按照8702的地价操作，估计会卖的慢，但不至于亏损；假设佳兆业卖1.4w保本，那这个逻辑就说得通；

同时叠加优质土地稀缺性的问题，土地市场的格局已经被重构；

3、格局：如果将科学城进行细分，目前基本以三个板块为主，西永、大学城、土主；

大学城是当前地价与房价的上限，地价上限为佳兆业新地王（楼面价8702元/㎡），房价上限为龙湖学樘府（住宅建面大于1.5w+）；

土主是科学城起点，属于相对低点，但东原、融创、首创等开盘后，带动区域价格整体提升，洋房建面突破1.3w，基本不输西永；

西永地处交通要道配套成熟，再叠加未来西永广场大体量商业以及龙湖高新天街的落地，市场认可度高；

但西永价格优势并不突出，而土主价格的提升将改变三者的平衡；

三者之间的价值理解可能也存在分化，区别在于判断价值的标准及参照；

就我个人偏好来说，西永的价值应该是最高的，与主城核心区的距离以及自身成熟度；

4、二级：二级市场影响比较关键的几个因素；

第一、标杆：金科博翠宸章是非常有代表性的项目；

其一、贵为西永地王（楼面价8106）；

其二、当前西永板块价格标杆，截止3月11日共计推出190套洋房，建面均价15463元/㎡，去化129套，去化率68%；

错跃产品以及下沉式体验区让人印象深刻，先不论去化如何，但价格是有极大突破；

第二、制约：对二级市场制约比较大的主要有几个因素，低价盘存量以及同质化竞争；

截止12月底超级大盘文旅城住宅存量仅16万方，整个西永存量不足200万方（富力城的存量归到大学城板块，住宅存量约百万方）；

在剔除文旅城成交的情况下，预计去存周期2年以内；

供需环境得到较大改善，底价跑量项目的减少一定程度上有助于其余项目的价格提升；

第三、重构：随着学区价值的彰显，尤其是土主及大学城部分项目依托学区加持不断推高售价，科学城各板块二级市场价格被重构；

第四、拉升：强势品牌介入以及超强产品力有助于进一步提升二级市场售价；

例如龙湖之于学樘府，融创之于云鼎城，金科之于博翠宸章，或是通过品牌或是通过产品力提升价格。

三、结论

1、反馈：土地市场产生的变化能够影响到商品房市场，例如土地的稀缺以及地价的上涨，加上开发企业、媒体的大肆宣传，有助于带动住宅量价的上涨；

同理二级市场的良好表现，也能够带动土地市场的上涨；

房地价之间的空间，代表的是企业能够运作的空间，用财务指标衡量那就是利润；

不同的企业有不同的利润要求，因此会加大部分企业的投资预期；

西永未来的定价可以参考金科博翠宸章；从目前静态来看，该售价绝对能否覆盖地价；

因此在拿地端，金科的售价肯定会反馈到土地上，对拿地企业而言，对标参考就决定了你的拿地价及预期；

2、沉淀：目前教育系统办学不出区的政策，会进一步加强沙区优势，沙区历来就是教育资源高地；

教育资源是西永、大学城能够区隔于其他版块的重要标签；

有人说“大学城其实是人文价值和资源聚集地。”

叠加重庆向西科学城高新区的大力发展，交通配套的成熟；

根据目前掌握的信息，未来西永仍有优质学区落地，将进一步巩固教育高地的优势、附加值及对外吸附能力；

凭借着文化积淀，以及大学城的产业支撑，区域的物业价值将有一个很大的升值空间；必能成为重庆人文与教育高地；

 

3、地王：关于这宗地是否会再创科学城地王，这点见仁见智；（超越佳兆业，该宗地溢价15%即可）；

地王本身存在一定的偶然性，再叠加当前集中供地存在的不确性，因此结论很难绝对；

但是从大的投资逻辑来说，投资科学城的安全边际再叠加市场价格的支撑；

考虑未来重磅附加值落地等利好，该宗地的价值是绝对很高的；

我并不热衷地王，地王与否最终由市场和企业拿钱决定的。

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