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总裁级地块重装上阵,直接提名新地王? (2021-03-15 16:28:56 )

 前言:3月11日市公共资源交易网有多宗地预公告,其中西永L分区124亩地块再亮相;


该宗地于2020年10月20日流拍,一个配建让原本就不富裕的重庆房企更是雪上加霜!


该宗地纳入首批次集中供地,能否再创科学城新地王,值得期待;

 

一、地块


1、价值:毫无疑问这绝对是西永最好的地;


2、指标:项目由2宗相邻地块组成,占地124亩,平均容积率2.15,限高60m,计容体量约17.8万方;起拍总价约13.4亿,起拍楼面价7540元/㎡;


3、配建仍然执行装配式建筑要求,2700平社区综合服务中心


4、对比:两次挂牌来看,并无显著变化,用地指标以及价格等基本一致;


5、综述:项目指标以及价格等并无变化,变化的是市场及认知。

 

二、变化


1、发展:2020年9月中国智博会上,当局领导再提西部科学城,再次确定科学城的发展蓝图以及主战场;


综合各方面条件来看,西永板块无疑是当前价值最高的板块;


加之重庆向西的发展已是大势所趋,人心所向,政府当局也是举全市之力来大力发展;


因此从投资定性的角度来说,认可成渝的投资价值,必然认可重庆西部科学城的投资价值;


2、土地:西永板块的土地成交还停留在去年三季度佳兆业及金科地王;


而今年春节前后,大学城U分区彻底引爆科学城,佳兆业创科学城新高再拿地王(成交楼面价8702),拔高整个区域的地价;


虽然晓岸云起(西永)首开量价表现并不算优异,缺乏再度重仓拿地的支撑,但佳兆业的投资逻辑仍可以做些归纳:


第一、看好成渝城市群,以及核心城市重庆的发展潜力;  


第二、紧跟城市发展步伐,重庆向西科学城是未来重庆最大的机会;两者基本可以确定投资的安全边际;


第三、假若不过分追求速度,往后5年来看,当下的地价大概率是便宜的;


从过往的重庆地产发展规律来看,这个逻辑大概率成立(比如西永之前佳兆业地王7505,之后很快就被金科、电建康田超越);


第四、城市公司和经理人团队怎么运作,能否运作成功,这些只是战术执行层面的问题;


第五、从项目运作来说,按照8702的地价操作,估计会卖的慢,但不至于亏损;假设佳兆业卖1.4w保本,那这个逻辑就说得通;


同时叠加优质土地稀缺性的问题,土地市场的格局已经被重构;


3、格局:如果将科学城进行细分,目前基本以三个板块为主,西永、大学城、土主;


大学城是当前地价与房价的上限,地价上限为佳兆业新地王(楼面价8702元/㎡),房价上限为龙湖学樘府(住宅建面大于1.5w+);


土主是科学城起点,属于相对低点,但东原、融创、首创等开盘后,带动区域价格整体提升,洋房建面突破1.3w,基本不输西永;


西永地处交通要道配套成熟,再叠加未来西永广场大体量商业以及龙湖高新天街的落地,市场认可度高;


但西永价格优势并不突出,而土主价格的提升将改变三者的平衡;


三者之间的价值理解可能也存在分化,区别在于判断价值的标准及参照;


就我个人偏好来说,西永的价值应该是最高的,与主城核心区的距离以及自身成熟度;


4、二级:二级市场影响比较关键的几个因素;


第一、标杆:金科博翠宸章是非常有代表性的项目;


其一、贵为西永地王(楼面价8106);


其二、当前西永板块价格标杆,截止3月11日共计推出190套洋房,建面均价15463元/㎡,去化129套,去化率68%;


错跃产品以及下沉式体验区让人印象深刻,先不论去化如何,但价格是有极大突破;


第二、制约:对二级市场制约比较大的主要有几个因素,低价盘存量以及同质化竞争;


截止12月底超级大盘文旅城住宅存量仅16万方,整个西永存量不足200万方(富力城的存量归到大学城板块,住宅存量约百万方);


在剔除文旅城成交的情况下,预计去存周期2年以内;


供需环境得到较大改善,底价跑量项目的减少一定程度上有助于其余项目的价格提升;


第三、重构:随着学区价值的彰显,尤其是土主及大学城部分项目依托学区加持不断推高售价,科学城各板块二级市场价格被重构;


第四、拉升:强势品牌介入以及超强产品力有助于进一步提升二级市场售价;


例如龙湖之于学樘府,融创之于云鼎城,金科之于博翠宸章,或是通过品牌或是通过产品力提升价格。


三、结论


1、反馈:土地市场产生的变化能够影响到商品房市场,例如土地的稀缺以及地价的上涨,加上开发企业、媒体的大肆宣传,有助于带动住宅量价的上涨;


同理二级市场的良好表现,也能够带动土地市场的上涨;


房地价之间的空间,代表的是企业能够运作的空间,用财务指标衡量那就是利润;


不同的企业有不同的利润要求,因此会加大部分企业的投资预期;


西永未来的定价可以参考金科博翠宸章;从目前静态来看,该售价绝对能否覆盖地价;


因此在拿地端,金科的售价肯定会反馈到土地上,对拿地企业而言,对标参考就决定了你的拿地价及预期;


2、沉淀:目前教育系统办学不出区的政策,会进一步加强沙区优势,沙区历来就是教育资源高地;


教育资源是西永、大学城能够区隔于其他版块的重要标签;


有人说“大学城其实是人文价值和资源聚集地。”


叠加重庆向西科学城高新区的大力发展,交通配套的成熟;


根据目前掌握的信息,未来西永仍有优质学区落地,将进一步巩固教育高地的优势、附加值及对外吸附能力;


凭借着文化积淀,以及大学城的产业支撑,区域的物业价值将有一个很大的升值空间;必能成为重庆人文与教育高地;

 

3、地王:关于这宗地是否会再创科学城地王,这点见仁见智;(超越佳兆业,该宗地溢价15%即可);


地王本身存在一定的偶然性,再叠加当前集中供地存在的不确性,因此结论很难绝对;


但是从大的投资逻辑来说,投资科学城的安全边际再叠加市场价格的支撑;


考虑未来重磅附加值落地等利好,该宗地的价值是绝对很高的;


我并不热衷地王,地王与否最终由市场和企业拿钱决定的。


本人微信号【cc419748613】,欢迎有兴趣朋友添加交流;请备注公司+姓名。

 

重声明本文中的观点均来自个人所思、所想,有些问题也会与朋友、同行交流探讨;并无刻意追捧、贬损某家企业或项目,更多的是对房地产投资、市场的逻辑做价值定性分析,仅供同行参考。

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