前言：以东原在渝的三个代表项目为切入点，来探讨城市发展与项目经营之间的关联；

一、红利

与房地产行业紧密相关的红利，无非城镇化、人口、经济、城市发展等红利；

但是以开发商视角可以主动选择和掌控的唯有城市发展红利；

就是如何选择你的投资，整体是城市群和经济圈的城市选择，局部是城市内部区域与组团的选择；

有朋友说麓湖的成功最大的原因，就是成都向南发展，麓湖极大的分享了城市向南发展的红利，因此才能被人津津乐道；

这个观点也许有些片面，但至少代表了城市发展红利给项目带来的积极影响；

与城市发展同步则事半功倍，如果与城市发展背道而驰，不能分享发展红利则事倍功半；

对于项目与城市发展的关系利害，我们建立三种标准：积极、中性、制约。

 

 

二、东原

作为重庆本土知名房企，经营重庆二十来年，项目布局主城各大区域，就覆盖的广度和深度都是具备的，而且品牌美誉度及市场认可度还是不错的；

换句话说东原也是非常熟悉和了解重庆的，也是能够有效洞察城市发展方向并能有效捕捉到适当的投资机会；

本文结合东原三个项目，不同类型的投资节点来看城市发展对项目运作的影响；

土主-印未来；井口-嘉阅滨江；复盛-江山印月；这些项目的特征，价值洼地率先布局；基本没有太多商品房供给；

 

 

1、积极-印未来：土主的定位是科学城现代物流园，当前处于起步阶段，2019年3月首供商住用地，被万科招商获取，同年10月开盘；

东原2020年6月进驻，算是区域第二梯队首批进驻的企业；

印未来项目依托科学城风口叠加各类配套落地，尤其是沙小，开盘后量价表现非常抢眼；

我认为印未来的投资是积极的，极大的分享了城市发展的红利；

 

 

2、中性-嘉阅滨江：井口的规划定位是井双新城以及滨江高端居住区；

未来依托井双板块的整体打造以及沙滨路延伸线、大竹林大桥的建设，加强与两江新区、沙区老城的链接；

但板块受限的地方在于两点：

第一、空间上存在一定的城市断裂带；

第二、大竹林大桥的逻辑在于井口能够有效对接两江新区，成为重庆两极的交汇点；

能够让井口承接大竹林、礼嘉等居住区和产业人群下沉转移；

沙滨路延伸段的逻辑在于能够承接沙区老城的发展转移；

尤其是当西永、大学城划为高新区之后，沙坪坝区能够管辖的范围以及城市发展的方向，仅剩下井双板块具备发展可能；

整体受制于这重大利好配套的落地速度偏慢，导致区域势能与价值起来的相对缓慢；

井口在东原进驻之前，并无真正意义上的商住土地供应及商品房项目开发，东原可以说是区域的拓荒者；

但由于井口项目本身区位就是中心城区，而且与大竹林、礼嘉仅一江之隔，与老沙区、磁器口距离也很近；

加之东原的品牌信誉度，虽然配套落地缓慢，结合实际销售数据，我判断该项目为中性；

没有最大的享受城市发展红利，但也没有受到严重的制约；

3、制约-江山印月：复盛所处的龙盛新城规划为两江新区的副中心，千亿级产业新城，应该说规格起点是很高的；

而邻居龙兴的开发如火如荼，而复盛仍处于初期，除格力早年进驻之外，并无商住土地供应，直到2020年4月东原进驻；应该说东原也是这个区域的拓荒者；

但是复盛受制约的地方在于离中心城区距离较远，大约30公里，而且需要穿越铜锣山（铁山坪隧道），与城市之间有巨大的断裂带；

从同类型板块价值对等的角度来说，存在极大的替代可能；

加之产业以传统制造业为主，并未形成较好的产业聚集效应；

因此我的判断是城市发展相对滞后制约项目的经营，这一点我们从具体项目数据也可以确定；虽然已推去化尚可，但供应严重放缓。

 

 

三、结论

1、甄别发展：企业投资拿地，如何布局并分享城市发展红利，这里需要解释两个问题；

第一、如何在大的风口下找准自己的契机；

例如过去重庆发展是两江新区，当下是科学城，但具体涉及到哪个版块或者组团，肯定会存在分化；

第二、针对政府或者规划的消息，如何辨别信息的及时性和精准度；

例如政府对复盛规划起点很高，远景确实值得期待，但是启动缓慢，导致进驻过早，无法有效分享发展红利；

这里比较难的是甄别规划信息，如何让投资拿地与城市发展步伐一致，有效分享城市发展红利，这对企业或者投资团队提出了新的要求，就是获取消息并甄别消息；

2、互相成就：作为拓展区或者发展新区，本质上还是需要政企联合，协同发展，互相成就；

以复盛为例，假如江山印月项目被市场认定为是失败的投资案例；

那么未来复盛的土地出让以及地价等必然会受到市场谨慎对待；

极大降低开发商的预期，这样容易形成恶性循环，因为卖不好导致大家谨慎投资，参与者少导致整体势能热度起不来；

以土主为例，假如印未来项目被市场认定为优秀投资案例；

那么极大鼓舞了其余房企参与区域开发投资拿地，而二级市场的量价反推，有助于提升区域地价的提升，更多房企的参与，加强区域势能与热度；

更多资金的投入加强基础设施、配套的落地进而提升区域的整体价值，形成正循环。

因此当局在城市发展过程中，是非常重要的角色，当局者的格局和言行一致决定了区域未来发展的走势；

对企业来说，投资布局则必须考量板块发展的一致性，两者相结合才能更好的发挥城市发展的优势，分享彼此的红利。

 

 

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