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看东原布局,折射出重庆城市发展的三张面孔! (2021-03-20 11:33:39 )

 前言:以东原在渝的三个代表项目为切入点,来探讨城市发展与项目经营之间的关联;


一、红利


与房地产行业紧密相关的红利,无非城镇化、人口、经济、城市发展等红利;


但是以开发商视角可以主动选择和掌控的唯有城市发展红利;


就是如何选择你的投资,整体是城市群和经济圈的城市选择,局部是城市内部区域与组团的选择;


有朋友说麓湖的成功最大的原因,就是成都向南发展,麓湖极大的分享了城市向南发展的红利,因此才能被人津津乐道;


这个观点也许有些片面,但至少代表了城市发展红利给项目带来的积极影响;


与城市发展同步则事半功倍,如果与城市发展背道而驰,不能分享发展红利则事倍功半;


对于项目与城市发展的关系利害,我们建立三种标准:积极、中性、制约。

 

 

二、东原


作为重庆本土知名房企,经营重庆二十来年,项目布局主城各大区域,就覆盖的广度和深度都是具备的,而且品牌美誉度及市场认可度还是不错的;


换句话说东原也是非常熟悉和了解重庆的,也是能够有效洞察城市发展方向并能有效捕捉到适当的投资机会;


本文结合东原三个项目,不同类型的投资节点来看城市发展对项目运作的影响;


土主-印未来;井口-嘉阅滨江;复盛-江山印月;这些项目的特征,价值洼地率先布局;基本没有太多商品房供给;

 

 

1、积极-印未来:土主的定位是科学城现代物流园,当前处于起步阶段,2019年3月首供商住用地,被万科招商获取,同年10月开盘;


东原2020年6月进驻,算是区域第二梯队首批进驻的企业;


印未来项目依托科学城风口叠加各类配套落地,尤其是沙小,开盘后量价表现非常抢眼;


我认为印未来的投资是积极的,极大的分享了城市发展的红利;

 

 

2、中性-嘉阅滨江:井口的规划定位是井双新城以及滨江高端居住区;


未来依托井双板块的整体打造以及沙滨路延伸线、大竹林大桥的建设,加强与两江新区、沙区老城的链接;


但板块受限的地方在于两点:


第一、空间上存在一定的城市断裂带;


第二、大竹林大桥的逻辑在于井口能够有效对接两江新区,成为重庆两极的交汇点;


能够让井口承接大竹林、礼嘉等居住区和产业人群下沉转移;


沙滨路延伸段的逻辑在于能够承接沙区老城的发展转移;


尤其是当西永、大学城划为高新区之后,沙坪坝区能够管辖的范围以及城市发展的方向,仅剩下井双板块具备发展可能;


整体受制于这重大利好配套的落地速度偏慢,导致区域势能与价值起来的相对缓慢;


井口在东原进驻之前,并无真正意义上的商住土地供应及商品房项目开发,东原可以说是区域的拓荒者;


但由于井口项目本身区位就是中心城区,而且与大竹林、礼嘉仅一江之隔,与老沙区、磁器口距离也很近;


加之东原的品牌信誉度,虽然配套落地缓慢,结合实际销售数据,我判断该项目为中性;


没有最大的享受城市发展红利,但也没有受到严重的制约;


3、制约-江山印月:复盛所处的龙盛新城规划为两江新区的副中心,千亿级产业新城,应该说规格起点是很高的;


而邻居龙兴的开发如火如荼,而复盛仍处于初期,除格力早年进驻之外,并无商住土地供应,直到2020年4月东原进驻;应该说东原也是这个区域的拓荒者;


但是复盛受制约的地方在于离中心城区距离较远,大约30公里,而且需要穿越铜锣山(铁山坪隧道),与城市之间有巨大的断裂带;


从同类型板块价值对等的角度来说,存在极大的替代可能;


加之产业以传统制造业为主,并未形成较好的产业聚集效应;


因此我的判断是城市发展相对滞后制约项目的经营,这一点我们从具体项目数据也可以确定;虽然已推去化尚可,但供应严重放缓。

 

 

三、结论


1、甄别发展:企业投资拿地,如何布局并分享城市发展红利,这里需要解释两个问题;


第一、如何在大的风口下找准自己的契机;


例如过去重庆发展是两江新区,当下是科学城,但具体涉及到哪个版块或者组团,肯定会存在分化;


第二、针对政府或者规划的消息,如何辨别信息的及时性和精准度;


例如政府对复盛规划起点很高,远景确实值得期待,但是启动缓慢,导致进驻过早,无法有效分享发展红利;


这里比较难的是甄别规划信息,如何让投资拿地与城市发展步伐一致,有效分享城市发展红利,这对企业或者投资团队提出了新的要求,就是获取消息并甄别消息;


2、互相成就:作为拓展区或者发展新区,本质上还是需要政企联合,协同发展,互相成就;


以复盛为例,假如江山印月项目被市场认定为是失败的投资案例;


那么未来复盛的土地出让以及地价等必然会受到市场谨慎对待;


极大降低开发商的预期,这样容易形成恶性循环,因为卖不好导致大家谨慎投资,参与者少导致整体势能热度起不来;


以土主为例,假如印未来项目被市场认定为优秀投资案例;


那么极大鼓舞了其余房企参与区域开发投资拿地,而二级市场的量价反推,有助于提升区域地价的提升,更多房企的参与,加强区域势能与热度;


更多资金的投入加强基础设施、配套的落地进而提升区域的整体价值,形成正循环。


因此当局在城市发展过程中,是非常重要的角色,当局者的格局和言行一致决定了区域未来发展的走势;


对企业来说,投资布局则必须考量板块发展的一致性,两者相结合才能更好的发挥城市发展的优势,分享彼此的红利。

 

 

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