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观音桥组团优质地块上线,能否反超卓越夺回重庆地王宝座? (2021-03-31 11:33:24 )

 3月29日公共资源交易中心预公告13宗地,观音桥组团C分区(花卉园)14亩地块上线;


该宗地规模较小,资金占用相对较少,叠加地块本身优势,能否再创地王新高,分析如下:

 

一、项目本身


1、地段:地块位于花卉园,靠近花卉园地铁站,属于江渝北老城核心地段;


天然享有土地与商品房的双重稀缺性,当然受供应的严重不足,也存在客户外溢;


2、指标:项目占地14亩,容积率2.5,计容体量约2.4万方,限高54米(最高18层);起拍总价约2.2亿,起拍楼面价9336元/㎡;


3、配建:除开额外增加100个停车位之外,其余都是规范设计要求;


按照平摊建安成本测算,预计额外增加成本约一千万;


4、价值核心地段对应区位与配套以及潜在地缘需求;花卉园对位景观与品质、6号线地铁站对应交通便捷;


龙溪小学及长安锦绣城实验小学、市重点松树桥中学对应优质学区。

 

二、市场策略


1、该宗地优劣势相对明显,优势在于集多重价值体系,劣势在于规模过小,项目打造品质难度较大,单方成本偏高


2、对比香港置地及卓越地王项目,该宗地特征是总地价款偏低,资金占用量相对不大,因此从投资的角度来说,门槛较低;


3、结合项目价值及指标,按照个人理解,有以下几个定位策略推演;


第一城市再改,发挥核心、稀缺等优势,通过高度发挥景观视野优势;


从设计排布上来说,可以参考绿城蘭园的围合布局,强化中庭景观,即排布3-4栋大平层产品即可,配置上可以参考2T2H;


这种策略有利于拔高价格,拔高单价和总价的天花板,甚至可以尝试3万以上的售价,对于城市稀缺优质资产是具备一定支撑的;


但劣势在于视野开阔面不够,加上周边老旧社区,以及项目规模过小不利于打造太好的中庭景观,因此环境与品质感可能欠缺;


第二极刚产品并兼具投资属性,发挥全能配套及地铁交通优势,由于有学区优势能打动特定客群;


适当可以考虑精装溢价,参考财信阅时代项目,据了解财信项目最新批次的楼栋单价超过2w+;


配置做到2T8H以上,主力产品建面控制在50-70平,设计排布上2栋塔楼即可;


考虑低总价的产品逻辑,应该能够实现精装2.5w以上的售价;


第三、常规刚需、首置产品,适当平衡功能与总价关系;


参考象屿观悦府项目2T4或者2T6产品,主力建面80-100平,这种策略相对偏常规,溢价很难突破20%;


综合这几种策略,前两种策略更容易实现溢价突破区域房价与地价的上限;


另外对于商业的考虑,这种核心地段商业肯定是有价值的,由于没有强制商业指标要求,因此商业定量存在较大弹性空间;


而商业定价的分化也是影响企业举牌的重要因素,这种地段商业售价可以拔到5w+;


但是从实际条件来看,该宗地仅适合配置社区底商,这个片区并不缺社区底商的;


那么演绎怎样的商业逻辑能够有助于企业拔高商业售价也是关键。


目前集中供地政策及玩法没有绝对明朗,但是所有参与玩家大的投资逻辑是不变的,即偏好核心或者政策风口的地块,首选投资安全边际高的项目并敢于给予高预期;


因此该宗地能否再创地王新高的关键在于产品策略以及商业逻辑的演绎。

 

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重声明本文中的观点均来自个人所思、所想,有些问题也会与朋友、同行交流探讨;并无刻意追捧、贬损某家企业或项目,更多的是对房地产投资、市场的逻辑做价值定性分析,仅供同行参考。

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