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来了“老弟” (2021-04-06 19:09:21 )

 自今年2月底“两集中”新政以来,土地市场进入“暗流期”,表面风平浪静,实际暗流涌动;

 

静的地方在于土地正式公告、交易停滞长达超过40天;

 

动的地方在于政府、土储以及房企有大量工作,包括土地梳理、资料准备、市场研判等;

 

根据土地预公告资料,首批次44宗地即将正式公告(预计4月7日),按照这个逻辑推演;


1、时间:拍卖时间暂定4月27日-4月30日之间,同一天完成44宗拍卖难度很大,因此通过2-3天来拍卖相对可行;


2、兜底:按照常规逻辑推演,44宗地都找到了兜底方,这样能够确保不流拍,不影响政府计划以及市场信心;


3、股开:过去供地坚持投后不能股开,这样合作就必须投前谈拢,经过集中供地所对应的资源博弈,是否能够放开投后,值得期待;

 

关于土地


从供应土地来看,我们还是能够看出一些规律或者特征;


第一、坚持,在指标控方面,依然坚持不平衡、限容、限高等;包括配建、装配式等问题;


第二、价格,整体来看还是市场定价法,即参考近期成交价,并未大幅折损地价;当然也会有一些价格分化,但静态来看,房地价空间依然不大;


第三、去产业化,参考2020年全年商住土地成交数据;


以土主板块为代表的多宗产业勾地让人印象深刻,在4月批次地块对产业引进力度整体偏弱;


假如以房地产开发经营为视角,产业本来就不应该与房地产开发关联甚至绑定;


市场化企业开发看重的是现金流或者是利润率,与产业的经营逻辑不同;


而产业必然要大量资金投入并需要通过一定周期与孵化的;


其次涉及领域不同,术业有专攻,本质上房地产企业,要么没有产业,要么产业难兑现;


过去房企拿地有些靠信息不对称或者产业愿景拿地,但如今在重庆市场已经越发困难,政府见多识广;


假若你的产业不能提升区域价值,带动经济与就业,要想拿到地是很难的;


换句话说想产业勾地不拿地真家伙或者投入是很难拿地的;


例如复地勾西站地块,商业占比高达43%同时需要引进老字号以及部分商业自持;


融创+传化勾土主地块,自持20%以上商业并要求打造现代物流基地,其余产业地块直接与产值挂钩等;


那么现在问题关键就是产业在实际应用的价值与意义;


我理解的产业本质还是通过投入带动产生的经济价值和就业问题,从城市发展角度来说,适当填充产业有助于完善板块的功能属性;


那么产业为何必须与房地产开发绑定呢?这是资源平衡的问题,从供方来说逻辑是合理的;


但是从买方来说是个问题,房企打造产业在重庆范围成功难度极大,基本也没有成功案例;


但是让供方纯投钱招商引资也是极大难度,毕竟财政并不宽裕;


从企业竞争来说,重庆不缺房地产开发商,而缺产业运营商,因此城市更需要真正的运营商或者经营商,而不是单纯的开发商或者打着某种名义的开发商;


有一个可能可行的办法,产业补贴,宅地高价,确定反哺比例,这个前提就在于资源调动和分配问题,当然这样的做法肯定也有难度;


从企业拿地来看,本质上就是个算账的问题,企业最终会寻找一个最佳的算账逻辑和方案。

 

关于市场


1、先发优势:4月份首批次集中供地的优势有几点:


第一、从开发与周转角度来说,大概率今年能够开盘入市并回笼一定资金;


第二、最快感受市场变动,4月土拍表现良好或者二季度市场上行,那么必将影响二批次7月供地价格;


第三、从常理来看,上半年是企业投资的窗口期,资金相对充裕;


2、狼多肉少:假定重庆市场有100家房企,很显然首批次44宗地是不够分配的;


当然一方面有部分房企不着急拿地,另外一方面基于对规模的追求,不可能只拿一块地;但总的来说肯定是供不应求的;


3、价值分化:44宗地从地价来看肯定存在极大分化,价格背后对应的是价值,对位到企业投资的预期判断;


不同企业的投资偏好与产品策略即同质也分化,但是重庆是较为透明的市场,而且大多数企业深耕多年,肯定存在一定规律;


比如核心区或者热点区,价值风口,供需良好,企业偏好并敢于给予高预期,必然造成大量企业参拍导致竞争激烈;


如大杨石、科学城等地,在一季度个别土拍中已经有所反应;


而二环或者外环周边,地段相对较差,例如龙兴、西彭等地,参与企业相对偏少,底价摘牌或者低溢价获取概率大;


4、市场对标:土地信息是公开的,地价和指标,配建等信息是确定的,对大企业来说,成本是刚性的,包括建安、两费以及财务费用;


相对不确定的就是价值评估以及价格预期,因此价格存在不确定性,价格问题取决于两点,产品策略以及价格对标参考;


就同板块而言,你参考区域什么段位就决定了你的举牌上限,按照过往的拿地举牌来看,举牌梯队分化明显;


对比板块静态价格上限为基准线,基本只有持平或者超越才有可能拿地;


5、产品策略:在公开市场所有条件都相同的情况下,动态组合来看产品与价格;


这个时候就看产品策略以及价格预期了,市场主流体现的就是精装溢价、业态溢价以及产品力溢价;


6、关注差异:企业拿地就是一门生意投资,要算账考虑赚钱,至于说怎么算账,如何赚钱是存在差异的;


第一、有些企业关注安全边际,这种策略偏向核心地块,核心地块价值彰显,安全边际高,但是竞争激烈,获取难度较大;


第二、有些企业关注地货比或者利润率,这样策略偏向房地价空间较大的区域,以内环以外新区居多;


但是新区的问题在于潜在供应极大,二级市场竞争激烈,价格被透资增长乏力;


第三、有些企业偏好快周转,这样需要良好的施工与报建条件,这样的企业多偏好内环以外新区,但问题在于竞争与利润问题;


第四、有些企业偏好投资回报率,包括资金占有率以及自有资金回报率,即静态价格实现以及利润看起来并不乐观;


但只要有资金杠杆或者其余财投,那么自有资金的收益依然可观;


总之不同企业投资逻辑对应了相应的市场判断及产品策略,最终都需要通过项目经营来真实演绎;


在重庆集中供地的玩法,大家都是第一次,都准备了这么久,我最关注的是能够给市场及企业带来怎样的变化!

 

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重声明本文中的观点均来自个人所思、所想,有些问题也会与朋友、同行交流探讨;并无刻意追捧、贬损某家企业或项目,更多的是对房地产投资、市场的逻辑做价值定性分析,仅供同行参考。

数据来源:如无特别说明,均参考铭腾数据;

图片来源:均转自网络、百度图库或者房地产门户网站。

 

免责声明:文中所示数据、资料等均通过网络查询、重庆315网上房产或铭腾数据系统收集整理,我们极力确保准确性,但无法保证数据的绝对完整和准确;

文中分析的结论和观点,仅代表个人观点和判断,仅供参考,不构成市场交易和投资建议,且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。

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