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重庆的Q,宇宙的Q? (2021-05-14 11:22:00 )

 开场:4月底集中拍地已经结束,我们重新梳理成交及市场情绪等发现;


为何土拍的开场会选择悦来Q分区


整体表现来看,开场对整个土拍的影响意义重大;


四宗地分别被中交(2宗)、佳源、中铁建三家房企获取;


四宗地共计1108亩,平均容积率1.34,计容约99万方,平均溢价率50%,成交楼面均价10092元/㎡;

 

选择悦来Q开场可能有几点


第一、指标优,规模大;


四宗地占地251-323亩之间,计容体量22-31万方,容积率1.3-1.4;


这种规模和用地指标符合大企业,基本土地款20亿+,并且具备打造低密产品的条件,同时能够拉长项目开发周期;


从项目开发与城市发展周期上匹配度更佳;


第二、悦来Q也有说法是中央公园东区,资料显示其定位为“科教文娱生态宜居城”;


从控规看也有诸多教育规划用地,对购房者来说学区最具吸引力的;


第三、拓展空间,中央公园核心区开发格局基本成型;


从供地节奏来看,目前已在进行第二轮扩张,向北悦港大道,向南连接翠云,受地形条件限制向西发展空间有限;


从未来拓展空间来看,西、北、南三面的拓展界限较为明确;


而东区即悦来Q当前属于发展初期,具备广阔的拓展空间,利于规划宏伟蓝图,具备极大发展空间;


第四、溢价空间,中央公园是当前重庆价值高地,房地价基本封顶;


之前地价多在1.1w左右,这个价位要往上拔肯定有难度而且增长幅度必定受限;


悦来Q价值次于中央公园,价差空间足够大;


同时Q分区属于北区,从城市拓展空间来看,可能是目前重庆北区最佳的拓展空间;


中央公园定位重庆新中心及两江新区中心;


Q分区距离中心的优势肯定要领先于水土、蔡家、空港工业园等板块,因此悦来Q具备极大的价值提升空间;

 

市场:但是市场往往反面的;


第一、悦来Q当前呈现的价格,肯定不足以支撑这个拿地价;


参考最近一个月成交数据,万科城市花园洋房均价约1.45w(精装报价2k);


万科当初拿地楼面价在8k左右,这个价格空间基本没利润可言,同时对本轮成交价毫无支撑;


第二、蓝光的毛坯价格不到1.1w,跟项目早期数据相比有明显下滑,这代表板块长周期经营存在的难度,再加上一度传出蓝光要甩卖;


第三、东原拿地近2年为何迟迟入市销售,这给市场带来的影响是什么?

 

市场表现是无法解释本轮土拍市场结果的,Q分区的静态价格也是无法解释房企的高溢价拿地的;


佳源是民营企业,中交和中铁建都是国家队,相对而言前者更注重周转速度和现金流,后者国家队的耐力肯定更持久;


按照拿地价反推成本,即住宅售价建面1.7w即可,这个价格实现难度大吗?


现在看肯定难度大,但是放到3-5年之后或者项目结算的时候也许有可能,这是一个典型时间换空间的逻辑;


从品牌和产品溢价来说,我对这几家房企持保守态度;


很显然这些企业属于典型的顺势而为大于企业及产品力的能量;

 

板块价值和价格提升的逻辑核心三点;


第一、板块价值被低估目前算被低估吗?


科教人文生态宜居城的规划能打动市场吗?


万科和蓝光当前所呈现的是多维的,一方面价格实现度并不高,还必须与中央公园、两路、悦来等板块形成合理价差关系;


另外一方面仍有大量客户进场,只是客户的预期进入点位不算高;


第二、增值利好,板块有重大利好规划或者配套落地;


这块没有去特别研究,从城市发展及空间来说,肯定是有潜力的;


但是从配套落地与项目经营匹配来看,是否能在未来2-3年落地并形成有效利好未知;


第三、大型房企进驻,通过品牌及产品力等综合实力提升价格实现,但从进驻企业来看,这点并不好看;


从开发及供地来看,中央公园基本进入“二环时代”;


各个方向都在拓展,本轮的地价以及房价一定程度上代表了市场对相互之间价值的预期;


换句话说悦来Q在很长一段时间,都将与中央公园南北两侧形成一定的地价差;


目前是地价3-4k,按照正常逻辑推演将形成5-6的房价差;


假设各方都是稳步推进,最终形成“二环”闭合,从而实现中央公园战略落地,即成为重庆新中心、两江新区中心;


最后,还是无法回避最关键的问题?


所有的规划蓝图,你能信吗?你愿意掏钱买单吗?

 

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