开场：4月底集中拍地已经结束，我们重新梳理成交及市场情绪等发现；

为何土拍的开场会选择悦来Q分区；

从整体表现来看，开场对整个土拍的影响意义重大；

四宗地分别被中交（2宗）、佳源、中铁建三家房企获取；

四宗地共计1108亩，平均容积率1.34，计容约99万方，平均溢价率50%，成交楼面均价10092元/㎡；

 

选择悦来Q开场可能有几点；

第一、指标优，规模大；

四宗地占地251-323亩之间，计容体量22-31万方，容积率1.3-1.4；

这种规模和用地指标符合大企业，基本土地款20亿+，并且具备打造低密产品的条件，同时能够拉长项目开发周期；

从项目开发与城市发展周期上匹配度更佳；

第二、悦来Q也有说法是中央公园东区，资料显示其定位为“科教文娱生态宜居城”；

从控规看也有诸多教育规划用地，对购房者来说学区最具吸引力的；

第三、拓展空间，中央公园核心区开发格局基本成型；

从供地节奏来看，目前已在进行第二轮扩张，向北悦港大道，向南连接翠云，受地形条件限制向西发展空间有限；

从未来拓展空间来看，西、北、南三面的拓展界限较为明确；

而东区即悦来Q当前属于发展初期，具备广阔的拓展空间，利于规划宏伟蓝图，具备极大发展空间；

第四、溢价空间，中央公园是当前重庆价值高地，房地价基本封顶；

之前地价多在1.1w左右，这个价位要往上拔肯定有难度而且增长幅度必定受限；

悦来Q价值次于中央公园，价差空间足够大；

同时Q分区属于北区，从城市拓展空间来看，可能是目前重庆北区最佳的拓展空间；

中央公园定位重庆新中心及两江新区中心；

Q分区距离中心的优势肯定要领先于水土、蔡家、空港工业园等板块，因此悦来Q具备极大的价值提升空间；

 

市场：但是市场往往反面的；

第一、悦来Q当前呈现的价格，肯定不足以支撑这个拿地价；

参考最近一个月成交数据，万科城市花园洋房均价约1.45w（精装报价2k）；

万科当初拿地楼面价在8k左右，这个价格空间基本没利润可言，同时对本轮成交价毫无支撑；

第二、蓝光的毛坯价格不到1.1w，跟项目早期数据相比有明显下滑，这代表板块长周期经营存在的难度，再加上一度传出蓝光要甩卖；

第三、东原拿地近2年为何迟迟入市销售，这给市场带来的影响是什么？

 

市场表现是无法解释本轮土拍市场结果的，Q分区的静态价格也是无法解释房企的高溢价拿地的；

佳源是民营企业，中交和中铁建都是国家队，相对而言前者更注重周转速度和现金流，后者国家队的耐力肯定更持久；

按照拿地价反推成本，即住宅售价建面1.7w即可，这个价格实现难度大吗？

现在看肯定难度大，但是放到3-5年之后或者项目结算的时候也许有可能，这是一个典型时间换空间的逻辑；

从品牌和产品溢价来说，我对这几家房企持保守态度；

很显然这些企业属于典型的顺势而为大于企业及产品力的能量；

 

板块价值和价格提升的逻辑核心三点；

第一、板块价值被低估，目前算被低估吗？

科教人文生态宜居城的规划能打动市场吗？

万科和蓝光当前所呈现的是多维的，一方面价格实现度并不高，还必须与中央公园、两路、悦来等板块形成合理价差关系；

另外一方面仍有大量客户进场，只是客户的预期进入点位不算高；

第二、增值利好，板块有重大利好规划或者配套落地；

这块没有去特别研究，从城市发展及空间来说，肯定是有潜力的；

但是从配套落地与项目经营匹配来看，是否能在未来2-3年落地并形成有效利好未知；

第三、大型房企进驻，通过品牌及产品力等综合实力提升价格实现，但从进驻企业来看，这点并不好看；

从开发及供地来看，中央公园基本进入“二环时代”；

各个方向都在拓展，本轮的地价以及房价一定程度上代表了市场对相互之间价值的预期；

换句话说悦来Q在很长一段时间，都将与中央公园南北两侧形成一定的地价差；

目前是地价3-4k，按照正常逻辑推演将形成5-6的房价差；

假设各方都是稳步推进，最终形成“二环”闭合，从而实现中央公园战略落地，即成为重庆新中心、两江新区中心；

最后，还是无法回避最关键的问题？

所有的规划蓝图，你能信吗？你愿意掏钱买单吗？

 

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