本轮区县集中拍地，以邦泰为代表的企业斩获最多；

 

邦泰自3月首入重庆奉节，连续以高溢价进了五个区县，奉节、云阳、开州、铜梁、黔江；

 

基本情况：数据来自中指监控，5宗地计容约125万方，土地款约30亿；

平均溢价率44%，最高溢价率黔江正阳地块75%，最低溢价率奉节20%；

 

规模最大的是黔江正阳地块约40万方，规模最小为开州丰太地块约10万方；

从楼面价维度来看，开州和铜梁基本顶着地王身份，而其余地价基本也属于辖区高位；

 

邦泰的逻辑和节奏有点让人匪夷所思，为何在这个时间以这样的代价入渝？

这是最好的时点，还是最坏的时点？

 

邦泰是谁？邦泰的优势和战术是什么？

在相应的区县，邦泰该如何确定自己的定位，是领导者、挑战者、追随者还是补缺者？

关于邦泰，我特别请教过几位业界前辈，他们长期在四川工作；

在他们心中邦泰的标签有产品力不错、营销体验好、坚持地域深耕，这几点肯定是企业的优势以及竞争力；

 

从企业发展历程来看，邦泰以大四川为中心辐射西南，基本可以定义为一个区域性的房企；

本轮高溢价进重庆下辖区县，从战略来看，可以理解为几点；

第一、重仓成渝城市群，这肯定是符合逻辑的，成渝城市群未来机会肯定是有的；

第二、农村包围城市，区县过去的特征有几点，地货比高、竞争相对不充分；

一方面品牌房企不断下沉，加剧竞争；

另外一方面地方政府预期高，供需环境并未得到改善，房企生存环境更趋艰难，且并没有太多结构机会；

当今这种强品牌认知的背景下，两种策略，一是农村包围城市；二是建立主城根据地，辐射区县；

邦泰选择农村包围城市这个策略能否成功或者欠妥是个问题？

之前通过农村包围城市最为成功的企业当属碧桂园，但那个时代的棚改、去库存等红利已然消失，而这个时代“虹吸效应”愈发明显；

第三、城市选择，从重庆大面来看，基本通过形成三角关系，为后续的深耕发展打下基础；

黔江代表渝东南首府，开州、云阳、奉节代表渝东北重要节点城市，铜梁代表渝西城市群；这个逻辑关系是合理的；

 

对标金科

从企业定位来看，邦泰“让生活更有品位”，其目标就是小众市场领导者，做地市州（区县）的领导者；

从这个逻辑来看，符合邦泰在四川的做法；

那么在大重庆就必然对标甚至挑战金科；

邦泰的产品系“府台”“天字”“院子”基本与金科的三大产品“集美、博翠、琼华”重叠，要做重庆区县的领导者就必然与金科竞争；

 

我们从金科区发展布局来看，基本采取“主城+区县”双驱动模式，区县份额占比大体超过50%；

过去十年金科基本覆盖了重庆80%的区县，几乎所有重要节点城市均已进驻；

而所有区县多以“集美”产品为主，“博翠为辅，偶有琼华”；

金科作为本土龙头，绝对最了解重庆及区县市场的，也是最为了解客户的；

因此我们认为金科的产品逻辑是具备极大参考意义的；

 

假如邦泰在渝作战路线是做领导者或者挑战者，其最大竞争对手必然是金科；

但始终感觉在封闭市场的依靠点式传播是很难打开局面，很难建立品牌认知超越金科；

假如做追随者：做金科第二，区县第一梯队，但是高溢价拿地，成本高企，价格刚性；

那么如何实现与金科同等的品牌、产品以及口碑等溢价是个问题；

或者说邦泰必须打造个性化标签，才有可能紧跟金科的步伐；

那么补缺者的路走得通吗？

产品空间在重庆地区的设计规范和限制诸多，留给产品创新的空间不多，同时创新本身也是时间成本和工程成本的问题；

另外区县市场基本已经成熟且刚需、刚改聚集度较高；

而改善、再改类产品相对空白，这是蓝海还是天坑？邦泰会在这个领域着手吗？

在我的认知里，这几年在区县产品创新，且打造较好的案例不多；

首选应该是铜梁-金科原乡溪岸项目，号称金科“琼华系”产品；

但受制于诸多原因，价格与流速目前来看也并不惊艳；

 

邦泰的产品逻辑与金科基本一致，金科已经全部布局并多次演绎过，那么邦泰凭什么能够去挑战金科的地位呢？

以铜梁、开州为例邦泰顶着地王来做，基本要在当前静态价格基础上加2k；

保守预估售价，铜梁8500，开州1W+，经营压力肯定是有的；

区县当前存在的瓶颈基本可以归纳为几点：

第一、经济能级不够，产业优势不突出，人口外溢严重，对房地产需求端的持续性带来极大挑战；

第二、经过2017-2018年市场更迭之后，大多数区县房价基本上涨超过50%，房价的涨幅与城市基本面之间没有强关联；

众多区县量价似乎存在泡沫或者透支，短期房价大幅上涨而城市基本面并未发生变化；

第三、地方政府基于对城市的价值认可或者依赖于土地财政，而使得地方房价、地价无法形成闭合；

即地价高，房价稳，后续大量供给，而市场增量减少；

结合不同宗地的价值、资源以及成交价，邦泰如果走刚需、刚改路线，刚性的成本和售价是个大问题；

假如走再改、顶改“天字”“院子”系，那么我们必须客观评估金科在区县“琼华”，甚至博翠系的布局；客观来说并不成功； 

价差关系

第一、从融城的角度来说，叠加虹吸效应，“小县城”普遍不被看好，始终要走向中心城市或者更大的城市；

例如开州的房价过万之后，是否存在客群外溢到万州或者到重庆主城置业；

同理铜梁房价过高之后，是否存在客群外溢到璧山或者大学城等板块置业；

 

第二、当前区县购房主体是哪些人？尤其是在高房价背景下？

开州个别项目房价接近1w，单套总价基本90万+，客群构成多以企事业以及个体户；

那么这类群体的基数及持续性问题值得深究；

假如群体呈现的是“哑铃状”则市场风险极高；

假如呈现“橄榄球状”则市场持续性较强，风险相对可控；

以开州年成交数据为例，自19年单价迈过8k大关之后，连续三年成交量大幅下滑且价格高位徘徊；

这是否客观反映了，市场上行触顶以及后劲不足的问题？

 

从市场真实呈现及客群结构来看，明显前者占据主导；

因此我始终认为区县房价过高后，始终存在较大风险；

第三、区县的置业居住属性和投资属性，谁占主导？

从增值和投资价值来说，中心城市和主城肯定空间更大，投资安全边际更高；

那么区县购房的客群目的是什么？区县自住客户的购房逻辑和需求是什么？

 

重庆下辖区县留给邦泰的发展空间相对狭小；

在品牌认知不足、产品创新受限、后市增长乏力的多重背景下，邦泰该如何下好这盘“五子连渝”的棋局？

 

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