博主
姓名:渝生之鉴 的空间
单位:
职位:
访问人数:102384
博主公告
    
最新留言
我的最新好友
正文
没有物质的“爱情”就像一盘散沙! (2021-07-12 16:31:03 )

 爱情地产于2020年5月首入重庆,属长城控股下属房地产开发企业;


长城更让人熟知的是汽车领域,而房地产知名度不够;


爱情地产在渝目前共计3个项目,主城2个,区县永川1个;


2020年5月溢价45%拿下回兴地块(即爱情天宸万璟项目);


计容体量约5.3万方,成交楼面价7053元/㎡;


该宗地优势在于回兴核心地段并靠近地铁站;


市场层面存量及潜在供应相对较少,具备稀缺价值;


但要求自持部分商业,因此地价相对不高;


项目住宅业态两种,叠拼+洋房;


叠拼分为传统上下叠以及叠拼带平层两种;


洋房分为T2洋房和全跃层洋房两种产品;


从面积对应功能来看,是控总价的产品策略

 

天宸万璟项目2021年3月26日首开入市;


截止最新共计推出6栋220套房源(包括洋房及叠拼),其中叠拼76套,洋房144套;


截止7月9日共计成交172套,去化率78%;


洋房成交140套,去化率97%,建面15124元/㎡;


叠拼成交32套,去化率42%,建面16478元/㎡;

 

叠拼与洋房价格系数为1.09;房地价比为2.19;


假如不考虑商业自持部分的话,住宅肯定是有利润的,但从数据来看也反映了几个问题;


第一、从项目经营来看,拿地到首开近11个月,运转效率偏低,同板块的融信项目拿地到首开大概在6个月;


第二、方案排布上,理论遵循货值最大化;


即一定比例的叠拼+跃层洋房产品,但从实际销售来看,叠拼呈现出低单价和低去化率问题;


这背后可能反应的是企业的品牌和产品价值认可度问题;


第三、从具体成交细分来看,主力的成交单价是低于1.5w;


高单价洋房跃层及叠拼产品去化相对较差;


这说明该项目在中高或改善领域缺乏相应影响力;


当然这个项目住宅不存在太多问题,关键在于商业部分如何处理;

 

2021年4月集中拍地,爱情溢价52%拿下大渡口H分区地块


计容约11.6万方,成交楼面价8817元/㎡;


因为项目所处的大渡口钓鱼嘴板块以及需要带商业自持,当时看到这个溢价还是很惊讶;


虽然对比龙湖、金科的本轮拿地还不算过分,但从单个项目运作来看,仍不免觉得诧异;


该宗地容积率是2.0,限高40m,从业态形式上预计会出现小高层或者大平层业态,当然也可以做些创新跃层产品;


从改善角度来说,缺乏资源和附加值支撑,因此产品赠送可能是少有能走得通的路;


就价格来说,假设不考虑商业自持问题,保守预计住宅售价要达到1.5w;


目前大渡口市场呈现出明显的价格天花板;


我们参考今年大渡口的成交数据,截止7月9日,大渡口共计成交8433套住宅,单价超过1.5w仅104套,份额占比1.2%;


从单盘来看,主要是华宇锦绣玺岸和中铁建西派宸樾,这两盘更多是对江景资源的挖掘;


从这个维度对比,爱情地产的项目肯定不具备这样的资源条件;


从总价维度来看,大渡口总价低于120万占比72%;120-150万占比20%;150万+占比8%;


推断爱情地产的产品策略,就算采取严控面积的背景下,预计主流面积段会大于80平;


应该会选择120万+这个市场,预计大面积或者创新跃层产品价格会突破150万+;


如果产品面积控制较小,而单价过高会形成挤压;

 

按照爱情地产大渡口项目价值以及拿地价,肯定存在很大的经营压力;


第一、从市场背景和大渡口基本面来看,存在极大的局限性;


尤其是在单价和总价的天花板非常明显;


而目前能够突破价格天花板的更多是带资源型的项目,尤其是江景资源;


第二、项目本身并没有太多亮点,不论是配套、指标或者资源,并没有太多溢价的空间;


第三、从品牌和产品力来说,爱情地产是一个非常陌生的企业,在重庆肯定是缺乏影响力和市场认可度的;


从具体回兴项目市场反应来看,在改善领域的去化和溢价实现并不高;


估计这一点在大渡口也很难突破;


俗话说“没有物质基础,谈什么爱情”;


大渡口的物质基础较差,对外缺乏吸附力和竞争优势,对内自身薄弱,内需匮乏;


项目自身价值方面,也没有太多溢价支撑;


品牌目前也看不出有多大的溢价能力;


虽然在产品力、创新方面存在一定的空间,但预计也很难打破天花板;


总的来说,爱情地产这一次高调进军大渡口,很难收获真正的“爱情”。

 

重声明本文中的观点均来自个人所思、所想,有些问题也会与朋友、同行交流探讨;并无刻意追捧、贬损某家企业或项目,更多的是对房地产投资、市场的逻辑做价值定性分析,仅供同行参考。

数据来源:如无特别说明,均参考铭腾数据;

图片来源:均转自网络、百度图库或者房地产门户网站。

 

免责声明:文中所示数据、资料等均通过网络查询、重庆315网上房产或铭腾数据系统收集整理,我们极力确保准确性,但无法保证数据的绝对完整和准确;

文中分析的结论和观点,仅代表个人观点和判断,仅供参考,不构成市场交易和投资建议,且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。

分享到:
阅读 () | 评论 (0) | 转载 | 收藏
文章评论:

对不起,您的账号尚未进行真实身份信息注册,评论不能同步到微博!

Copyright © 中鸿地产网版权所有