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东原,难道只会“印”? (2021-07-15 16:55:16 )

 东原起家于重庆,就重庆市场而言是很有话题的企业,尤其是近期发生的事情,更是推向了舆论的焦点;


东原近两年在公开市场获取的6宗土地,除开与金科联合打造的青溪林之外;


其余5个项目均采用“印”系列产品;


按照网上查询的资料以及东原自己的说法;


印系列为东原高端产品,以“为美好而设计”为主题,重新定义生活方式;


据了解,东原之所以将高端产品系列取名为“印”;


一方面是淬炼和延续了东原首个高端产品印长江的经验和态度;


另一方面,“印”本身会联想到印章,代表的是承诺和责任。


东原希望在这个品牌的主张里面,可以表达其对客户的承诺和对产品的坚持;


从嘉阅滨江项目后续的处理态度来看,应该说东原还是兑现了企业应有的责任感,至于说背后的故事就不再赘述了;

 

本文重点梳理东原的三个“印系”项目;


按照拿地时间来,分别是中央公园东-月印万川;


李家沱-江湾印月以及南坪-印江滨;


目前仅印江滨未入市销售;


月印万川于2019年6月拿地,占地88亩,容积率1.7,计容约8.6万方;


接近底价摘牌,成交楼面价8132元/㎡;


该宗地的成交背景除开拿地时点市场下行之外,还与万科城市花园同批次拿地有关,双方应该沟通;


项目规划业态为T2和T4洋房产品,面积相对紧凑;


主力产品建面86/89-91/99平大面宽产品;


该盘于2021年6月首开,即拿地两年后开盘,这个开发周期很怪异;


东原虽不奉行高周转,但不至于两年才开;


关于开盘周期过长的问题,之前有个说法是道路没通,觉得项目的价值并不高,而东原要追求利润和品质,所以一直没开发;


这个说法也许有道理,但应该不绝对,因此始终无法回避资金占用和财务成本;


通过项目公司股权穿透来看,平安系占比49%;


换句话说有资方站台,间接帮助东原加杠杆,这应该才是两年缓慢开发的关键因素;


截止最新项目共计推出132套房源,成交129套,去化率98%;


建面均价15138元/㎡,从拿地价来推算;


这个售价应该接近保本,利润有限,不过整体来说流速不错;


从结果来看,并没有实现“又快又好”的目标;


这里的原因可能跟市场和板块价值有关;


一方面同板块万科城市花园精装也就1.5w;


另外一方面东区本身配套、交通各方面没起来,价值并不足以与中央公园抗衡,同时必然面临来自临近板块的分流;

 

江湾印月2020年12月联合春风溢价18%拿下毛纺厂地价;


成交楼面价6848元/㎡创区域地王;


该宗地的优势在于毗邻李家沱商圈并临江,虽然有江景视野不算太好,但核心区优势凸显;


劣势在于受周边环境以及高层建筑的遮挡,整体景观和视野效果不佳;


东原+春风联合体同天获取南坪铜元局地块,均为高溢价创区域地王拿地;


据说当时是春风帮东原加了杠杆,而东原的核心诉求是回报率而不是利润率;


该项目从业态规划上来说住宅分三种业态;


精装小高2T6H13-15F,主力建面79/88平;


1T4洋房建面约99平;叠拼(上下叠);


从设计上来说,东原还是很厉害,在1.6容积率背景下,2宗地不能做指标平衡;


做出了叠拼类产品,这一点不得不佩服东原在产品打造上的超强能力;

 

江湾印月6月底首开小高层,共计推出78套房源,成交63套,去化率81%;


建面均价1.5w(精装报价1500元/㎡);


剔除精装推算毛坯预计清水1.4w;


这个单价冠绝巴南,同业态远超旁边的一曲晴江项目(小高建面约1.3w,估计存在价格备案拔不上去的问题);


从目前结果来看,江湾印月的T4洋房和叠拼产品,预计会进一步拔高售价;


按照经验业态系数推算,预计洋房毛坯1.54w,叠拼预计1.7w;


基于成交数据和分析,过去我们认为基本面比较差,刚需的巴南,实是可以做价格突破的;


东原恰好通过品牌、产品以及核心价值的挖掘,实现了价格的重大突破;


春江天镜项目也依靠同样的优势,突破了区域价格的天花板;


这对于后期其他企业再拿地,能够起到很好的示范并提振信心;

 

印江滨去年12月9日与江湾印月同天拿地,项目仅2.6万方;


成交楼面价11398元/㎡,创南岸地王,后来被卓越超越;


项目位于南坪核心区,紧邻光电路翡翠明珠项目,项目暂未开盘;


该项目规划2栋大平层及3栋叠拼别墅,大平层2T2和2T4产品,主力建面125-141平;


东原的拿地逻辑也是它了不起的地方;


第一、核心做改善的思路,匹配核心区的稀缺价值;


第二、溢价逻辑,改善产品是最容易实现溢价的;


尤其是叠拼产品,价格设定甚至可以超过3万;


第三、设计创新,2.5容积率加上并不好的用地条件,竟然做出3栋别墅产品;


东原印系的产品主要是源于“印长江”,从企业的产品策略来说;


通常在树立标杆后会围绕标杆来打造差异化产品,就像金科琼华系“九曲河”一样;


之后东原一直打造低配版的“印系”产品;


对比这三个项目,我们可以发现,印江滨更靠近纯正的印系;


而其余的印系都在不同程度上进行减配和调整;


当然我们也看到各种“印系”产品之间存在差异;


在东原内部应该对“印系”产品也有分档,这应该是差异的关键;


当然我们也很意外,北边的月印万川并没有比南区的江湾印月好太多,这背后反映两个问题;


第一、北区尤其是环中央公园片区,品牌竞争更残酷,东原并没有太多优势;


第二、核心区的投资逻辑和产品策略是有极大的空间,尤其是在产品创新这个维度;


核心区我们过去的观点认为投资安全边际高,但却忽略了产品和溢价的空间;


江湾印月当前的价格实现应该说起到了很好的标杆示范作用,给予市场积极的信号;


既有产品的创新,又能在溢价实现上有重大突破。

 

重声明本文中的观点均来自个人所思、所想,有些问题也会与朋友、同行交流探讨;并无刻意追捧、贬损某家企业或项目,更多的是对房地产投资、市场的逻辑做价值定性分析,仅供同行参考。

数据来源:如无特别说明,均参考铭腾数据;

图片来源:均转自网络、百度图库或者房地产门户网站。

 

免责声明:文中所示数据、资料等均通过网络查询、重庆315网上房产或铭腾数据系统收集整理,我们极力确保准确性,但无法保证数据的绝对完整和准确;

文中分析的结论和观点,仅代表个人观点和判断,仅供参考,不构成市场交易和投资建议,且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。

 

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