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难道你的存在,是重庆地产的BUG? (2021-08-19 16:34:34 )

  最近市场略显平淡,一批次拍地过去了近四个月,市场热度也逐渐降温;


这一点可以从近期的供销价以及开盘去化率看到;


二批次集中供地迟迟不来,具体原因不知,目前都是些小道消息;


同时那些有看点、有研究意义的项目要么没开或者了无新意;

 

反而商务公寓方面,有受到启发,值得做些研究;


准确来说是热销的背后值得研究和反思;


据了解上周末(8月13-14日)富力城推出1栋商务公寓;


主力建面34-39平(5T28H,27F),大概750套房源;


主力总价17-19.5万,建面单价约5k;


这个价格确实非常有吸引力,据了解开盘两天去化超过9成;


而今年1-7月铭腾数据系统显示,富力城商务公寓成交备案1301套;


体量约4.97万方,建面单价5214元/㎡,成交约2.59亿;


平均套均面积约38㎡,套均总价约20万/套;


通过两批次数据对比,我们可以发现这个价格属于常规的操作;


之所以这么火,也许是基于营销宣传的渲染;


这个价格是否客观代表公寓的市场价值呢?

 

那么商务公寓的价值和难点是什么?


商务公寓的市场到底怎样?


商务公寓一定程度上是为了解决商业指标过剩的问题;


传统临街商铺受线上电商冲击,经营难度大,投资收益低;


写字楼存量大,门槛高,需求有限,去化压力非常大;


星级酒店门槛高、运营难度大;

 

而商务公寓优势在于用途灵活,不限购、不限贷,低总价等优势;


因此很多企业和项目在解决商业指标的时候,多首选商务公寓产品来消化指标;


但公寓的劣势在于不能落户、匹配学区,水电气成本略高(部分商务公寓不通气),贷款门槛及利息较高等;


总之我们通常把商务公寓定义为投资品;


主要用途为酒店,办公以及过渡性自住;


参考重庆主城商务公寓五年去化数据;


年均去化127万方(26773套),均价基本在建面1万左右;


成交峰值是2017年高达187万方;


铭腾数据显示商务公寓的存量高达1368万方;


按照过去五年平均去化则去存周期长达10年


而商务公寓受地段、价值、产品类型等结构性问题,价格呈现极大差异;


我们通过存量及成交数据对比,可以看到商务公寓的去化难度很大,后市销售压力极大;

 

我们参考近两年商务公寓成交TOP10来看;


去化较好的项目基本可以归纳为两类;


第一、  类似富力城这种低总价,主力总价段25-40万不等;


这种产品多在内环以外新区,单价多低于1万,甚至部分项目5-6k;


按照近两年的土地成本,商务类产品肯定是不赚钱,甚至要住宅部分来补贴的;


第二、  即两江四岸核心区项目,渝中居多;


诸如恒大解放碑中心、隆鑫中心、城市之门等,这些项目单价多在1.5-2.5w之间,部分带精装;


但基本都有带酒店租约,可以理解为带租约销售;


大概的操作模式就是小业主购买公寓后,与指定品牌酒店签订长约租赁协议,五年或者十年及以上;


双方协商装修及成本的分摊,然后由酒店统一装修、经营,酒店与业主进行收益分成;


部分项目的收益很诱人,基本十年就能收回本金,平均年收益超过12%,肯定是非常好的投资品;


假如再加上按揭贷款的杠杆,投资回报率基本能上20%;


但前提是酒店的经营及分红方案执行可持续性,万一做两年做不下去了,那可能就个坑;

 

既然是投资品,那肯定要看收益;


收益主要体现为两种,资产增值和租金收益;


大学城(含西永)板块汇集大量产业及高校师生,租赁市场基数肯定有,因此租金收益逻辑是成立的;


而资产增值方面似乎不如想象中美好,比方说像富力城今年就卖了超过2000套,大体总价段都在17-22万之间,因此彼此的差异并不大;


也就是说大家的起点其实是一样的,而板块还有约116万方的存量,大概还有2.3万套(按照单套50平推算);


考虑到购房者对住宅的偏好,因此市场普遍不看好商务公寓类产品的增值潜力;


商务公寓的诞生,可能是一种策略和手段,在解决商业指标的背景下诞生;


因此商务公寓本身的产品逻辑是有争议的;


而富力城之所以这么卖;核心还是在于市场的尴尬以及富力的成本优势;


因此其他企业来效仿肯定会遭受致命打击;


近期有几个商务公寓项目,去化之惨淡;


比如华新街1万,茶园6300,回兴8000,大渡口4900,新南湖8000;


这些地方地段不差,价值不低,但商务公寓去化并不好。

 

不论你的出发点是产品还是策略,呈现后市场也给予了相应的反馈;


商务公寓依旧很难,依旧会两极分化;


而市场会倾向于那些有成本和价格优势以及倾注更多资源的项目。

 

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郑重声明本文中的观点均来自个人所思、所想,有些问题也会与朋友、同行交流探讨;并无刻意追捧、贬损某家企业或项目,更多的是对房地产投资、市场的逻辑做价值定性分析,仅供同行参考。

数据来源:如无特别说明,均参考铭腾数据;

图片来源:均转自网络、百度图库或者房地产门户网站。

 

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