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不论如何,请活下去! (2021-09-06 16:25:59 )

 二批次重庆土地公告已经上线一周,各家房企都在抓紧研判,摩拳擦掌大干一场;


但是有个很现实的问题就是,设置溢价熔断后竞自持,更有40%的地块起拍就带有自持;


关于竞自持这个问题,之前有过分析;


与很多同行朋友的交流,几乎所有都表示公司不愿碰自持;


之前接触过两家大型央企,其中一家是“中字头”央企,朋友表示他们坚决不碰自持地块;


虽然不能断章取义,但不碰自持应该是绝大多数企业的心声;


而民营企业,尤其是高周转房企就更不愿意碰自持了;

 

这样的话就衍生几个问题;


第一、拿地矛盾,据统计一批次竞争激烈,有几十家企业颗粒无收,再叠加近期的存量去化,很多房企是储备严重不足的;


二批次起拍价大幅提升叠加自持,更考验企业的投资能力;


企业能否成功拿地?


起拍不带自持的宗地,哪些会熔断竞自持,哪些有拿地的可能?


第二、举牌策略,绝大多数地块的测算基本都要考虑溢价熔断;


由于不碰自持很多企业达到熔断之后会放弃,因为这是大多数企业的敏感点;


那么企业的策略是溢价熔断后,+1%自持则拿地概率更大;


同理接受2%自持比例获取概率更高;


熔断+2%自持的背景,理论上获取概率更大;


2%自持背景下成本应该可控,在设计方案上提高可售比、优化地库,在非标成本上节约,应该是可以弥补回来的;


第三、算账,投资拿地本质上是个算账问题;


通常情况下,由于楼面价设定了熔断,因此地价成本及其他综合成本是比较刚性的;


唯一有弹性的地方就在于售价而售价很大程度上依赖于备案价的实现;


目前在外松内紧的背景下,如何实现预期的价格备案?


这跟企业的公关和报建能力有很大关系;


这也是我们看到很多同板块备案价的偏差问题;

 

目前来看,主城本就竞争激烈,现在还有增加自持;


那么企业是否要考虑下沉呢?


企业选择下沉区县,通常有三个逻辑;


第一、战略型投资逻辑,即追热点价值板块;


例如璧山、江津双福等具备融城优势的板块,能够享受城市发展及主城外溢的红利;


这种市场通常高供应、高成交、高库存,竞争非常激烈;


一旦市场出现下行,则量价萎缩非常明显;


第二、市场型投资逻辑,选择供需环境相对较好的板块;


纵观这个大重庆范围,供需良好的区县非常少而且进入代价大;

 

比如过去的渝东北部分区县;


这种市场拿地溢价率很高;


我们看到开州近几年土地溢价都非常高,今年更是被邦泰拔到4k;


房地价空间进一步被压缩,而售价需要再突破;


第三、头部思维逻辑,选择能级和关注度相对偏低的区县;


这种地方竞争相对不激烈,有底价摘牌的可能;有机会做到第一


通常重庆这类区县的第一名年爆量能够达到1000套,成交10万方,金额大概在6亿左右;


假如能够做到这一点那也是不错的投资;


但要做到第一,肯定存在极大的挑战;


第一、是企业综合实力,尤其是地方的公关和营销能力;


第二、要做到某个区县第一,则必须挑战老大哥金科的位置;


目前所有区县中能够挑战金科的企业并不多;


邦泰今年做了尝试,但项目还没有入市;


以奉节为例邦泰投后引入了金科联合操盘,这应该可以理解为一种屈从的信号;


邦泰挑战能否成功有待时间和市场的检验;


因此企业是否会选择下沉,更多还是要结合企业的现状以及未来的经营思路;

 

如何看待现在的市场?算市场下行吗?


我们从三个方向来阐述


第一、8月虽为传统淡季,但机构月报数据着实难看;


第二、铭腾监控的8月开盘去化率,回到了横盘期的水平;


第三、部分头部房企全面降价促销,部分项目高佣金走量;


关于上述三点,我们虽不能断章取义市场走向;


但一定是市场客观的表现以及信号释放;


后市肯定不会轻松,反而会更加严峻;


二级市场下行会给一级市场怎样的反馈?


市场下行通常定价会更趋保守;


我们看二批次真实的起拍价并不低,尤其是剔除掉那些高自持比例的地块;


比如起拍不带自持的地块中,双碑起拍价9k+、大石坝1.33w+、北碚老城6k+;水土6500+、龙兴6800+;


这些起拍价基本都是区域或板块最高价,起拍即地王;


而保守定价是很难算账的,也是拿不到地的;

 

似乎在重庆,房企“活下去”不再是只是一句口号,而是部分企业真实的写照;


土储消耗殆尽,接下来要么拿不到地,要么高价拿地,如何抉择?


而市场的反馈当前并不好,自持带来的沉默成本以及现金流断档更是让企业难以抉择;


再难也要活下去,毕竟这个行业足够大;


再难也有做得好企业,因为企业良莠不齐;


这一切的一切,月底见分晓。

 

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郑重声明本文中的观点均来自个人所思、所想,有些问题也会与朋友、同行交流探讨;并无刻意追捧、贬损某家企业或项目,更多的是对房地产投资、市场的逻辑做价值定性分析,仅供同行参考。

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