二批次重庆土地公告已经上线一周，各家房企都在抓紧研判，摩拳擦掌大干一场；

但是有个很现实的问题就是，设置溢价熔断后竞自持，更有40%的地块起拍就带有自持；

关于竞自持这个问题，之前有过分析；

与很多同行朋友的交流，几乎所有都表示公司不愿碰自持；

之前接触过两家大型央企，其中一家是“中字头”央企，朋友表示他们坚决不碰自持地块；

虽然不能断章取义，但不碰自持应该是绝大多数企业的心声；

而民营企业，尤其是高周转房企就更不愿意碰自持了；

 

这样的话就衍生几个问题；

第一、拿地矛盾，据统计一批次竞争激烈，有几十家企业颗粒无收，再叠加近期的存量去化，很多房企是储备严重不足的；

二批次起拍价大幅提升叠加自持，更考验企业的投资能力；

企业能否成功拿地？

起拍不带自持的宗地，哪些会熔断竞自持，哪些有拿地的可能？

第二、举牌策略，绝大多数地块的测算基本都要考虑溢价熔断；

由于不碰自持很多企业达到熔断之后会放弃，因为这是大多数企业的敏感点；

那么企业的策略是溢价熔断后，+1%自持则拿地概率更大；

同理接受2%自持比例获取概率更高；

熔断+2%自持的背景，理论上获取概率更大；

2%自持背景下成本应该可控，在设计方案上提高可售比、优化地库，在非标成本上节约，应该是可以弥补回来的；

第三、算账，投资拿地本质上是个算账问题；

通常情况下，由于楼面价设定了熔断，因此地价成本及其他综合成本是比较刚性的；

唯一有弹性的地方就在于售价，而售价很大程度上依赖于备案价的实现；

目前在外松内紧的背景下，如何实现预期的价格备案？

这跟企业的公关和报建能力有很大关系；

这也是我们看到很多同板块备案价的偏差问题；

 

目前来看，主城本就竞争激烈，现在还有增加自持；

那么企业是否要考虑下沉呢？

企业选择下沉区县，通常有三个逻辑；

第一、战略型投资逻辑，即追热点价值板块；

例如璧山、江津双福等具备融城优势的板块，能够享受城市发展及主城外溢的红利；

这种市场通常高供应、高成交、高库存，竞争非常激烈；

一旦市场出现下行，则量价萎缩非常明显；

第二、市场型投资逻辑，选择供需环境相对较好的板块；

纵观这个大重庆范围，供需良好的区县非常少而且进入代价大；

 

比如过去的渝东北部分区县；

这种市场拿地溢价率很高；

我们看到开州近几年土地溢价都非常高，今年更是被邦泰拔到4k；

房地价空间进一步被压缩，而售价需要再突破；

第三、头部思维逻辑，选择能级和关注度相对偏低的区县；

这种地方竞争相对不激烈，有底价摘牌的可能；有机会做到第一；

通常重庆这类区县的第一名年爆量能够达到1000套，成交10万方，金额大概在6亿左右；

假如能够做到这一点那也是不错的投资；

但要做到第一，肯定存在极大的挑战；

第一、是企业综合实力，尤其是地方的公关和营销能力；

第二、要做到某个区县第一，则必须挑战老大哥金科的位置；

目前所有区县中能够挑战金科的企业并不多；

邦泰今年做了尝试，但项目还没有入市；

以奉节为例邦泰投后引入了金科联合操盘，这应该可以理解为一种屈从的信号；

邦泰挑战能否成功有待时间和市场的检验；

因此企业是否会选择下沉，更多还是要结合企业的现状以及未来的经营思路；

 

如何看待现在的市场？算市场下行吗？

我们从三个方向来阐述

第一、8月虽为传统淡季，但机构月报数据着实难看；

第二、铭腾监控的8月开盘去化率，回到了横盘期的水平；

第三、部分头部房企全面降价促销，部分项目高佣金走量；

关于上述三点，我们虽不能断章取义市场走向；

但一定是市场客观的表现以及信号释放；

后市肯定不会轻松，反而会更加严峻；

二级市场下行会给一级市场怎样的反馈？

市场下行通常定价会更趋保守；

我们看二批次真实的起拍价并不低，尤其是剔除掉那些高自持比例的地块；

比如起拍不带自持的地块中，双碑起拍价9k+、大石坝1.33w+、北碚老城6k+;水土6500+、龙兴6800+；

这些起拍价基本都是区域或板块最高价，起拍即地王；

而保守定价是很难算账的，也是拿不到地的；

 

似乎在重庆，房企“活下去”不再是只是一句口号，而是部分企业真实的写照；

土储消耗殆尽，接下来要么拿不到地，要么高价拿地，如何抉择？

而市场的反馈当前并不好，自持带来的沉默成本以及现金流断档更是让企业难以抉择；

再难也要活下去，毕竟这个行业足够大；

再难也有做得好企业，因为企业良莠不齐；

这一切的一切，月底见分晓。

 

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