蔡家、水土归两江新区管辖；

北碚老城及歇马的存在感始终不强；（后文北碚均指老城及歇马）；

北碚被誉为重庆的后花园，坐落在缙云山下；

缙云山与中梁山之间的槽谷；

历史上的北碚极具人文底蕴，哪怕到现在合并后的西南大学仍是北碚的重要支柱；

北碚的经济活力非常依赖西南大学及上下游；

 

北碚略显封闭，除了企事业单位及西南大学师生外，似乎并无太多人口流入；

就市场来说比较封闭，但存在人口溢出，这跟部分区县的很相似；

类似北碚单一经济体的模式，其特点在于对外吸附力有限；

但是对内凝聚力较强，而且内部人口的购买力非常强劲，对价格接受度较高；

之前了解过某核心项目的客群，主要是工商个体及企事业单位职工；

二批次北碚供地3宗（不含蔡家和水土）；其中城北、龙凤溪及歇马各1宗；

由于工作关系，这几宗地都看过；

城北B分区152亩地相对比较有分析意义；

龙凤溪地块全自持，大概率只有国企拿回；

要么融资后再挂牌，要么修建职工福利房，否则无法解释这种行为；

市场化企业肯定不会参与，没有逻辑；

歇马I15地块位于紫云台南侧，仅3.5万方；

该宗地全装配式要求，装配率要问询住建部门，应该是不低于50分，可以通过精装来解决但成本会增加；

起拍楼面价5500元/㎡，溢价6%熔断竞自持；

小地块的核心是成本分高，价格的波动对利润率影响非常大；

一旦经营过程中出现波折，很容易出问题；

加上该宗地起拍价并不低，大概率在溢价熔断以内不存在自持问题；

当然中铁和禹州再次摘牌倒是符合深耕逻辑，但不符合市场逻辑；

 

针对B分区152亩地做以下分析；

基本情况：紧邻云开体育文化公园，占地152亩，由4宗地块组成；

综合容积率1.5，限高30m，计容约15万方；

其中B43地块仅6.3亩，容积率1.1，限高20m，这块地对于产品打造有一定难度；

虽然因自持问题政府开口了能够做指标平衡；

但具体怎么落实需要地方规资局和建委确认，这种模糊的空间不知道到底有多大；

当然限高30m不能突破的话，指标平衡的作用就大幅减小；

该宗地起拍楼面价6200元/㎡，起拍总价约9.3亿，溢价熔断是10%；

起拍价就是板块的地王，整个北碚老城最高楼面价应该是恒泰云山御府5877元/㎡；

同时该宗地要求计容全装配式，装配率不低于50%；理论上也得通过精装来解决；

北碚市场：这里将北碚的市场做几点归纳；

第一、北碚属于相对封闭的市场，容量稳定；

第二、供应相对稀缺；

一方面供地偏少，过去几年多在歇马，但近两年明显放缓；

北碚老城土地成交比较有代表的就是恒泰获取的，北碚老城土地相对较少；

另外一方面市场存量偏少，住宅存量仅29万方（不含歇马），去存周期不到1年；

剔除几个老别墅项目之外，其余主力在售项目较少；

第三、主力客群稳定且有强劲购买力；

 

第四、典型项目，新城吾悦首府应该是近几年最成功的项目；

依托于地段、商圈配套优势，拔高了整个板块的售价；

参考铭腾动态表，吾悦首府5月28日首开；

截止8月底共计推出4栋高层合计509套房源；（不含8月23日推出的5#，据了解5#有团购实际去化率也超过50%）

建面均价11907元/㎡，截止8月31日去化399套，去化率78%；

应该说这是很了不起的数据；

在此之前北碚老城洋房、别墅的价格都不过1.1w；

当前市场有参考价值的是云山长麓和恒泰云山御府；

云山长麓洋房建面低于1.1w，这个项目是融创代建的；

不确定是融创与新天泽协作出了问题还是其他地方出了问题；

云山长麓的量价表现很不融创；

恒泰云山御府7月首开，洋房建面约1.22w，推出120套；

截止8月31日去化47套，去化率39%；但整体去化率很低；

相比之下，新城无疑是成功的，显性的业绩和量价表现是非常不错的；

大概4月去化5个亿；而且单价创区域同业态新高，表现亮眼；

新城当初拿地是以吾悦广场商业自持作为重要条件的；

一方面购物中心能够提升住宅附加值，同时后续经营有稳定收益；

另外一面就是前期投入成本较大，资金占用时间相对较长；

 

投资机会：对B分区152亩地块；

我的判断是会出现溢价熔断（该宗地溢价上限10%，最高楼面价6820元/㎡，然后竞自持比例）；

我归纳以下几点投资逻辑；

第一、市场机会，从城市及市场基本面来看，稳定的容量，良好的供需及稀缺性；

稳定且有购买力的客群对未来的去化有极好的保障；

15万方计容，按照90平一套推算也不过1700套房源，预计两年内能够售罄；

假如经营给力的话一年就可能清盘，这样的话回报率和回正周期是很不错的；

第二、资源，这种地位置不错，背靠缙云山、紧邻云开体育公园；

景观资源很不错，加上地块规模及指标，适合打造具备品质的低密项目；

至于学区这个问题没有研究是否有附加值优势，但就位置来说肯定不会太差；

第三、产品机会，因为指标及装配式要求，再加上整个板块并没有T4洋房及精装产品；

这种高得房率的产品是有很大竞争力的，能够提高单价、控制总价；

很多大企业T4产品基本都做到75-90平之间；

另外该宗地能够打造少量高溢价产品（如叠拼别墅）；

从政策来说5F以内产品，装配式要求分值较低可以不用做精装；

第四、价格机会，目前市场跑量的新城高层大概在1.2w;

通常高层与洋房的溢价系数在1.1-1.2之间;

我们按照平均1.15推算对应洋房13800元/㎡;

假如再考虑合理的精装溢价，大体能上1.5w；

对应洋房总价段在110-130万之间；

这个产品总价段应该问题不大，相比恒泰项目总价段仍有一点优势；

 

当然这宗地也存在一些风险;

第一、成本问题，地块高差很大，属于山地地形，非标成本应该不会少;

初步预判建筑单方估计要上3300，假如再加上装配式带精装，估计3800+；

因此如何控制非标及地库成本显得尤为关键；

第二、价格实现，虽然市场、存量、产品及价值都很不错;

但并不代表精装洋房1.5w能有很好的去化，至少目前没被证明;

那么营销和体验服务很关键；

云山长麓和恒泰项目显然并不成功；

 

就当前重庆范围来说，北碚老城是个非常不错的市场；

城市和市场基本面不错，过去企业关注度不高、竞争相对不充分；

再加上宗地素质和产品机会，是个不错的投资机会；

当然对北碚的认知也存在极大分化，诸如价格起不来、市场封闭、人口溢出等；

但投资本身也需要一定的运气和前瞻性，认知有分化才是机会，是金子总会发光的。

 

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