二批次供地有两宗地起拍价高达13300元/㎡，均位于江北（大石坝和观音桥组团）；

按照溢价指导上线，大石坝G18地块大概率会是二批次地王担当；

为什么地王会这两个组团产生？

 

二批次大石坝组团共计出让三宗地，其中E分区1宗，G分区2宗；

 

E分区地块占地约14亩，计容约2.3万方，起拍楼面价9172元/㎡；

位置更靠近南桥寺，这宗地最大优势应该是地段，离环线南桥寺站直线仅400m；

这个板块非常成熟，配套齐全，价值非常高；

但这宗地起拍要求住宅10%自持；

另外宗地要求配建幼儿园1800平、社区服务站等1240平；

这种背景下方案该怎么做？地块太小预计2栋高层塔楼就够了；

那自持必须与可售部分同单元建设；

另外当前的政策补贴针对保障性租赁住房，有优惠政策但条件是套均面积小于70平；

由于自持部分现金流断档问题，因此企业大概率会选择保障性来获取补贴；

虽然后期政府指导租赁价格，但可以接受；

重庆租金本来不高，偏差应该不会太大；

另外相比政府补贴带来的现金流，明显优于后期经营的租金收益；

因此企业在定位及产品决策时，可能会压缩面积走极刚路线，优势是总价控制；

当然也可以设置转换层，这样会增加成本；

小地块做小户型最大的劣势就是成本高可售低；

从价值和交通配套来说做极刚问题不大；

但由于成本过高以及自持成本分摊问题，单价肯定不低；

由于起拍价及成本问题，预计单价要上2.5w，单价过高肯定会挤压外溢；

同一楼栋设置了销售与自持物业是否会影响品质问题，客户是否接受，也是个问题；

 

G15地块也比较有意思；

临近渔人湾码头，占地约15亩，计容约1.3万方（商办占比69%）；

起拍价5268元/㎡，但是住宅要求100%自持；

感觉这里的商业价值肯定不足以覆盖整个项目的成本；

很难会有市场化企业开发；

因此就看政府对这宗地的态度是什么？具体要打造什么东西？

由于项目规模太小，也很难形成规模；

不知道是否会打造渔人湾码头海鲜市场的配套或者玉带新城的辅助配套；

 

G18地块是本次分析的重点；

地块紧邻保利阅江台西南侧；

该宗地占地约73亩，限高54m，容积率2.5，计容约12万方，其中商业占比约20%；

起拍楼面价13300元/㎡，起拍总价约16.2亿；

该宗地要求配建幼儿园和派出所后期无偿移交，共计4600平；

这点大概增加了成本约1500万，增加成本同时降低了可售比；

付款条件是摘牌30天内付清所有土地款；

这个支付节奏压力很大，根本来不及做前融，只能通过其他手段或者本金投入；

 

这里想重点思考两个问题：

虽然起拍不要求自持，但带20%商业的背景下，为何是这宗地板块起拍价最高？

板块价值对标谁？住宅的天花板在哪里？

 

江渝北见证了重庆近20年发展，并且是最好证明；

反观江渝北也是最大的受利者；也是经济最具活力的区域；

大石坝过去是承担江北城市发展的转移；

集聚了大量安置拆迁人口，这也是如今组团有很多老旧小区的重要原因；

随着上一轮东原、首创、保利、华润等大盘的开发，整个组团格局早已成型；

当下作为江北未来两大重点发展板块，大石坝规划的玉带新城是江北两大重点项目之一（另外还有个概念是唐桂新城）；

有消息称玉带新城是对标观音桥的；

不论大石坝能否超越观音桥，应该是都属于高价值板块；

近几年房地产投资，核心价值的回归；

从城市发展和配套价值来看，大石坝绝对是价值高地；

第一、城市核心，毗邻传统商圈、人口聚集；

包括观音桥、冉家坝、三峡广场以及大石坝自带商圈；

轨道环线、4号线延长线等重大交通利好；

第二、土地稀缺；

这个组团近五年仅成交3宗土地；

第三、市场预期上升，一方面对核心区价值的预期，另外一方面对于未来组团发展的预期；

第四、资源优势，一方面是江景资源的优势，大景观通常在定位及产品上有很大差异；

另外一方面来自学区的资源优势，理论上这个板块的教育绝对不差；

 

市场端来看，大石坝就进入了开发后期；

目前为止仅三个主力盘在售，主力售价在建面1.8-2w之间；存量也仅以这三个主力盘为主；

 

G18地块限高54m，从航拍来看，由于地形高差关系，应该能够享江景资源；

这应该是极好的附加值，再加上学区房的潜在优势；

假如做高配产品的话，又是两江四岸核心区的优质江景项目；

价格能否突破3万，总价500万+，值得期待；

假如判断住宅价值大于商业价值，那么要算过账大概需要这样的价格支撑；

 

板块商业价值如何评估？

保利及金辉都带有一定比例商业；

尤其是金辉项目，当年拿地更是因商业才能成功底价摘牌；

从控规上看到，除开目前G分区挂牌的2宗地，其余有多宗地都带有商业体量；

 

那么这个板块的商业价值在哪里？

江北区之前在大石坝组团确定了玉带新城的规划概念；

从网上查询到的规划资料并不太清晰；

比较明确的是“重庆德国城”项目的落地，这个跟金辉项目有关联；

不过组团发展比较大的阻力应该是拆迁问题；

当初5号线大石坝站晚了大概一年多才通车就是这个原因；

对于组团的商业价值，我还是持谨慎态度；

第一、目前现状来看，商业无法通过星级酒店或者写字楼消化，毕竟商务氛围欠缺；

第二、小板块人口密度并不大，尤其是几个在建项目还未交付，后续入住率也跟不上，而小板块的消费力有局限性；

同时大石坝中心位置的东原购物中心已经开业肯定会吸附更多的消费；

第三、城市发展的制约性将进一步减弱商业的价值；

 

大石坝提前预定了二批次地王，底气源于江北核心区位价值、玉带新城的规划预期以及地块自带的资源优势；

但是要做成很难，既要做高端改善，还要把改善做成；

政府主要负责卖地，至于能否做成那就是拿地企业的事了；

这个市场能把这块地做成的企业不多，因为还有20%商业，并且不成规模；

按照目前的状况，能把商业做成的企业更难，不知道是否有市场化的企业拿下这宗地王？

 

本人微信号【cc419748613】,欢迎有兴趣朋友添加交流；请备注公司+姓名。

 

郑重声明：本文中的观点均来自个人所思、所想，有些问题也会与朋友、同行交流探讨；并无刻意追捧、贬损某家企业或项目，更多的是对房地产投资、市场的逻辑做价值定性分析，仅供同行参考。

数据来源：如无特别说明，均参考铭腾数据；

图片来源：均转自网络、百度图库或者房地产门户网站。

 

免责声明：文中所示数据、资料等均通过网络查询、重庆315网上房产或铭腾数据系统收集整理，我们极力确保准确性，但无法保证数据的绝对完整和准确；

文中分析的结论和观点，仅代表个人观点和判断，仅供参考，不构成市场交易和投资建议，且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。