重庆二批次集中供地落下帷幕；

中海是唯一一家报名2宗地的企业，也是唯一获取2宗地的企业（不含平台收储）；

这个时点能够报名并拿地，还是能反映企业的实力；

一方面中海作为央企实力雄厚，融资能力强，中海过去更是利润率高而著称；

之前有位朋友调侃，别小瞧了国营企业，很多时候国营企业调动的资源和资金超乎想象；

另外一方面也反映了企业的经营实力；

虽然在中海重庆公司身上不太明显；

但中海对江北的偏爱摆在那，都是真金白银实打实的投入；

 

本轮获取的两宗地均位于江北区，加上之前在江北开发的项目共计8个项目；

包括江北嘴、五里店、红旗河沟、花卉园、北滨路等；

从项目数量来看，中海应该是最热爱江北的房企；

不过从实际呈现来看，并没有形成良好的品牌形象或者规模效应；

 

本次底价获取2宗江北地块，分别位于大石坝E分区（靠近南桥寺）和观音桥H分区（靠近鸿恩寺立交）；

E分区地块之前有过分析，规模小占地仅14亩，计容约2.3万方，成交楼面价9172元/㎡；

地段、配套及交通各方面都不错，比较显性的问题是带自持；

H分区地块地段也很不错，基本可享环观音桥所有配套利好；

但规模过小，占地仅16亩，计容约2.7万方；

楼面价13300元/㎡，荣膺二批次地王；

这宗地有大悦城和中海两家报名，但由中海0溢价成交，这点取巧于竞买规则保证金先到摘牌原则；

但这样肯定解释不通，应该是两家有和谐的结果；

再加上4月中海获取的观音桥C分区（花卉园地块）占地14亩，计容约2.5万方；

该宗地成交楼面价15037元/㎡，这个地目前是整个区域的地王（大重庆范围仅次于保利中央公园地王）；

这样的话中海在这个片区就有3宗小地块，同时2宗地都是地王，这里不包括红旗河沟寰宇时代项目；

 

小地块的优势是投资额不大，资金占用相对较少；

快进快出非常灵活，假如遇上好行情一杆清，回报率很好看；

但劣势是成本偏高，售价的小幅波动及开发周期变动会极大影响项目的利润；

用行业的经验来看小地块经营风险很大，是很难赚钱的；

当然哪怕出现亏损，也不会太多；

地价高+综合成本高，因此可预见的是售价高；

至于如何打造产品和定位，这是另外一个维度的问题；

中海目前在重庆暂无成功的小地块打造案例；

放眼整个重庆，也没有特别好“小而精”项目的成功案例；

之前核心区有些极刚住宅/公寓产品，但大多不盈利；

东原铜元局-印江滨项目是潜在的“小而精”项目，但暂未入市并未经过市场检验；

初步推断两宗“地王”毛坯建面2.5w+；

走极刚单价过高，预计套内要上3w+；

虽然总价不一定很高，但肯定会挤压客户外溢；

走改善路线，总价高但是价值支撑欠缺；

走首置、首改路线，容易陷入两难境地；

 

股神巴菲特的名言“在别人恐惧的时候我贪婪”这句话适用于此情此景；

按照我们对过往房地产周期及重庆市场规律来推断，我们可以做几点判断；

第一、地价解套，地方不会降低地价，因为这个跟财政收入挂钩，未来不会主动调低地价；

如果后续有这么一波行情，地价还会大涨；

过去几年不断证明，哪些曾经流拍的土地、回锅肉地块，指不定就成为新的地王；

市场在变，企业的预期也在变；

融资端一旦宽松，企业发力则地价走高；

第二、稀缺性；

一方面是核心土地的稀缺，核心区价值进一步彰显；

另外一方面是房企储备告急，虽然重庆总存量近去存需要两年，但分化尤为严重；

而作为江北核心区，潜在需求是大量存在的；

第三、市场反弹，明年二季度二级市场是否会有小阳春，一波不错的行情；

我们参考2018年到2021年这连续四年的二季度在二级市场表现都不错；

第四、周期回调，打压得越狠，反弹也会更狠；

被抑制的消费和情绪，一旦释放后也会呈现爆发式增长；

 

中海本轮独中两元，拿下了两宗江北核心区的小地块；

虽然规模不算大，价格不算低，但中海肯定有自己的投资逻辑和市场判断；

中海配得上重庆二批次最靓的仔。

 

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