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重庆地产圈,最靓的仔! (2021-09-27 16:35:54 )

 重庆二批次集中供地落下帷幕;


中海是唯一一家报名2宗地的企业,也是唯一获取2宗地的企业(不含平台收储);


这个时点能够报名并拿地,还是能反映企业的实力;


一方面中海作为央企实力雄厚,融资能力强,中海过去更是利润率高而著称;


之前有位朋友调侃,别小瞧了国营企业,很多时候国营企业调动的资源和资金超乎想象;


另外一方面也反映了企业的经营实力;


虽然在中海重庆公司身上不太明显;


但中海对江北的偏爱摆在那,都是真金白银实打实的投入;

 

本轮获取的两宗地均位于江北区,加上之前在江北开发的项目共计8个项目;


包括江北嘴、五里店、红旗河沟、花卉园、北滨路等;


从项目数量来看,中海应该是最热爱江北的房企;


不过从实际呈现来看,并没有形成良好的品牌形象或者规模效应;

 

本次底价获取2宗江北地块,分别位于大石坝E分区(靠近南桥寺)和观音桥H分区(靠近鸿恩寺立交);


E分区地块之前有过分析,规模小占地仅14亩,计容约2.3万方,成交楼面价9172元/㎡;


地段、配套及交通各方面都不错,比较显性的问题是带自持;


H分区地块地段也很不错,基本可享环观音桥所有配套利好;


但规模过小,占地仅16亩,计容约2.7万方;


楼面价13300元/㎡,荣膺二批次地王;


这宗地有大悦城和中海两家报名,但由中海0溢价成交,这点取巧于竞买规则保证金先到摘牌原则;


但这样肯定解释不通,应该是两家有和谐的结果;


再加上4月中海获取的观音桥C分区(花卉园地块)占地14亩,计容约2.5万方;


该宗地成交楼面价15037元/㎡,这个地目前是整个区域的地王(大重庆范围仅次于保利中央公园地王);


这样的话中海在这个片区就有3宗小地块,同时2宗地都是地王,这里不包括红旗河沟寰宇时代项目;

 

小地块的优势是投资额不大,资金占用相对较少;


快进快出非常灵活,假如遇上好行情一杆清,回报率很好看;


但劣势是成本偏高,售价的小幅波动及开发周期变动会极大影响项目的利润;


用行业的经验来看小地块经营风险很大,是很难赚钱的;


当然哪怕出现亏损,也不会太多;


地价高+综合成本高,因此可预见的是售价高;


至于如何打造产品和定位,这是另外一个维度的问题;


中海目前在重庆暂无成功的小地块打造案例;


放眼整个重庆,也没有特别好“小而精”项目的成功案例;


之前核心区有些极刚住宅/公寓产品,但大多不盈利;


东原铜元局-印江滨项目是潜在的“小而精”项目,但暂未入市并未经过市场检验;


初步推断两宗“地王”毛坯建面2.5w+;


走极刚单价过高,预计套内要上3w+;


虽然总价不一定很高,但肯定会挤压客户外溢;


走改善路线,总价高但是价值支撑欠缺;


走首置、首改路线,容易陷入两难境地;

 

股神巴菲特的名言“在别人恐惧的时候我贪婪”这句话适用于此情此景;


按照我们对过往房地产周期及重庆市场规律来推断,我们可以做几点判断;


第一、地价解套,地方不会降低地价,因为这个跟财政收入挂钩,未来不会主动调低地价;


如果后续有这么一波行情,地价还会大涨;


过去几年不断证明,哪些曾经流拍的土地、回锅肉地块,指不定就成为新的地王;


市场在变,企业的预期也在变;


融资端一旦宽松,企业发力则地价走高;


第二、稀缺性;


一方面是核心土地的稀缺,核心区价值进一步彰显;


另外一方面是房企储备告急,虽然重庆总存量近去存需要两年,但分化尤为严重;


而作为江北核心区,潜在需求是大量存在的;


第三、市场反弹,明年二季度二级市场是否会有小阳春,一波不错的行情;


我们参考2018年到2021年这连续四年的二季度在二级市场表现都不错;


第四、周期回调,打压得越狠,反弹也会更狠;


被抑制的消费和情绪,一旦释放后也会呈现爆发式增长;

 

中海本轮独中两元,拿下了两宗江北核心区的小地块;


虽然规模不算大,价格不算低,但中海肯定有自己的投资逻辑和市场判断;


中海配得上重庆二批次最靓的仔。

 

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