重庆二批次集中供地落下帷幕;
中海是唯一一家报名2宗地的企业,也是唯一获取2宗地的企业(不含平台收储);
这个时点能够报名并拿地,还是能反映企业的实力;
一方面中海作为央企实力雄厚,融资能力强,中海过去更是利润率高而著称;
之前有位朋友调侃,别小瞧了国营企业,很多时候国营企业调动的资源和资金超乎想象;
另外一方面也反映了企业的经营实力;
虽然在中海重庆公司身上不太明显;
但中海对江北的偏爱摆在那,都是真金白银实打实的投入;
本轮获取的两宗地均位于江北区,加上之前在江北开发的项目共计8个项目;
包括江北嘴、五里店、红旗河沟、花卉园、北滨路等;
从项目数量来看,中海应该是最热爱江北的房企;
不过从实际呈现来看,并没有形成良好的品牌形象或者规模效应;
本次底价获取2宗江北地块,分别位于大石坝E分区(靠近南桥寺)和观音桥H分区(靠近鸿恩寺立交);
E分区地块之前有过分析,规模小占地仅14亩,计容约2.3万方,成交楼面价9172元/㎡;
地段、配套及交通各方面都不错,比较显性的问题是带自持;
H分区地块地段也很不错,基本可享环观音桥所有配套利好;
但规模过小,占地仅16亩,计容约2.7万方;
楼面价13300元/㎡,荣膺二批次地王;
这宗地有大悦城和中海两家报名,但由中海0溢价成交,这点取巧于竞买规则保证金先到摘牌原则;
但这样肯定解释不通,应该是两家有和谐的结果;
再加上4月中海获取的观音桥C分区(花卉园地块)占地14亩,计容约2.5万方;
该宗地成交楼面价15037元/㎡,这个地目前是整个区域的地王(大重庆范围仅次于保利中央公园地王);
这样的话中海在这个片区就有3宗小地块,同时2宗地都是地王,这里不包括红旗河沟寰宇时代项目;
小地块的优势是投资额不大,资金占用相对较少;
快进快出非常灵活,假如遇上好行情一杆清,回报率很好看;
但劣势是成本偏高,售价的小幅波动及开发周期变动会极大影响项目的利润;
用行业的经验来看小地块经营风险很大,是很难赚钱的;
当然哪怕出现亏损,也不会太多;
地价高+综合成本高,因此可预见的是售价高;
至于如何打造产品和定位,这是另外一个维度的问题;
中海目前在重庆暂无成功的小地块打造案例;
放眼整个重庆,也没有特别好“小而精”项目的成功案例;
之前核心区有些极刚住宅/公寓产品,但大多不盈利;
东原铜元局-印江滨项目是潜在的“小而精”项目,但暂未入市并未经过市场检验;
初步推断两宗“地王”毛坯建面2.5w+;
走极刚单价过高,预计套内要上3w+;
虽然总价不一定很高,但肯定会挤压客户外溢;
走改善路线,总价高但是价值支撑欠缺;
走首置、首改路线,容易陷入两难境地;
股神巴菲特的名言“在别人恐惧的时候我贪婪”这句话适用于此情此景;
按照我们对过往房地产周期及重庆市场规律来推断,我们可以做几点判断;
第一、地价解套,地方不会降低地价,因为这个跟财政收入挂钩,未来不会主动调低地价;
如果后续有这么一波行情,地价还会大涨;
过去几年不断证明,哪些曾经流拍的土地、回锅肉地块,指不定就成为新的地王;
市场在变,企业的预期也在变;
融资端一旦宽松,企业发力则地价走高;
第二、稀缺性;
一方面是核心土地的稀缺,核心区价值进一步彰显;
另外一方面是房企储备告急,虽然重庆总存量近去存需要两年,但分化尤为严重;
而作为江北核心区,潜在需求是大量存在的;
第三、市场反弹,明年二季度二级市场是否会有小阳春,一波不错的行情;
我们参考2018年到2021年这连续四年的二季度在二级市场表现都不错;
第四、周期回调,打压得越狠,反弹也会更狠;
被抑制的消费和情绪,一旦释放后也会呈现爆发式增长;
中海本轮独中两元,拿下了两宗江北核心区的小地块;
虽然规模不算大,价格不算低,但中海肯定有自己的投资逻辑和市场判断;
中海配得上重庆二批次最靓的仔。
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