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超常发挥,竟赶了个“大熊市”? (2021-10-14 16:22:44 )

 保利近三年多次布局北区,尤为钟爱悦来;


通过一二手联动的方式拿地4宗,投资额达82.2亿,计容体量约87万方;


其中招拍挂3宗,收并购1宗,目前四宗地合并为3个项目开发,案名及基本情况如下;

 

保利和光尘樾:2019年5月拿地,计容约27.3万方;


成交楼面价9778元/㎡为区域地王(不包括中央公园东悦来Q分区);


项目住宅业态为小高及洋房产品,定位偏首置、首改型产品;


2020年5月首开精装产品入市但效果不佳,后期及时调整为清水;


截止10月10日成交约14.1万方(1325套);


建面单价14176元/㎡,全盘去化率约52%,月均去化70+;


从地价成本及售价来看,基本可以确定是一个大幅亏损的项目;


换句话说这个项目是一个投资失败的案例;


保利拾光年:2020年11月拿地,项目计容约21.75万方,成交楼面价9424元/㎡;


项目住宅为精装产品,业态小高及洋房;


从面积与功能来看相比和光尘樾更紧凑,对位刚需首置型产品;


2021年6月首开,截止10月10日共计成交1.97万方(213套),整体去化率不足10%;


精装小高17299(精装报价2k),精装洋房19604(精装报价3k);


按照精装报价6折反算清水售价约1.7w;


这个价格应该有一定利润,按照当前销售周期月均流速40套,量价适中;


保利时区:该项目为保利收购华侨城项目,项目靠近高义口TOD;


华侨城2018年4月拿地,计容约38.4万方,成交楼面价9114元/㎡;


该项目定位首置、首改型产品,以实用型小高及大平层为主;


根据克尔瑞监控显示,国庆期间首开推出1栋小高2T4H18F,共计72套,建面88-99平,建面单价18235元/㎡(精装报价3k);


截止发文315显示去化27套,去化率约37.5%;


按照精装报价6折反推清水约16435元/㎡;


不清楚具体收购细节以及商务条款,假设保利与华侨城平价交易,这个售价基本接近保本;

 

那么我们接下来需要梳理两个问题;


第一、重仓悦来的逻辑;


1、悦来组团的价值支撑是依托于会展经济;


悦来组团启动开发十余年,会展中心运营近十年,整体来说成效欠佳;


同时也没有厘清会展经济与居住区之间的逻辑关系,这一点反倒不如中央公园定位清晰;


2、从市场层面来说,悦来是四战之地;


与毗邻的礼嘉、中央公园、蔡家及水土都存在竞争关系,相互之间都有一定的截流和分流或承接转移关系;


按照当前的市场认知,礼嘉和中央公园是价值第一梯队;


蔡家的优势在于组团成熟度、人流聚集度;


水土虽然区位相对较差,但产业基础更好,有后发优势;


3、过去我们认为重仓的优势在于;


其一、垄断市场,争取定价权,要实现这点需要一些前提;


1)份额垄断,从存量盘点来看,过去的规模大盘首地、北辰等仍有较大存量;


2)价值支撑,市场随着周期波动,但始终伴随着理性;


因此决定组团价格的最终还是价值,尤其是被市场认可的价值;


3)与毗邻板块的合理关系;


4)企业自身实力和领导力;


从当前市场结果来看,显然没做到,预计未来两年也很难做到;

 

其二、全覆盖,争夺各圈层;


因为有三个项目,可以进行差异化定位;


做到刚需到改善的业态全覆盖,匹配各个层级的客群;


其三、多盘联动的机动能力以及品牌、资源等共享;


第二、三盘联动及关系梳理?


那么如何做联动呢?


保利三盘在定位方面有递进关系;


拾光里、和光尘樾、时区三盘由刚需到改善,业态比重有序变化;


但理论上多盘联动的优势在于机动力强,比如价格变化引导;品牌与资源共享;


我们以最近三年为例,市场基本没有单一规模大盘;


而能够在单一组团重仓的很少,当然我们也能看到万科和龙湖在中央公园的重仓;


虽然不见得所有人都认可中央公园,但至少中央公园定位和逻辑比悦来更清晰,因此巨头重仓是符合逻辑的;


但从市场表现来看,万科龙湖们的联动并不算好,并不比孤军奋战好多少;


这个背后也反映当前行业的普遍的现象,主要是成本高企以及售价的弹性空间有限;


当然这块万科相对具体,龙湖还有品牌溢价;


土地成本高这个问题是普遍现象,无法避免,问题还是源于市场趋势以及供需关系;


二级市场的售价差异有些分化,体现在企业品牌及综合实力,包括精装等方面;


保利时区和拾光年在地价9k+的基础上,实现这样的精装售价,理论上静态是不亏的;

 

重仓的风险主要在于投资安全边际问题,与荣俱荣,与损俱损;


从目前的基本面来看,明显损大于荣;


悦来究竟是否值得重仓?


我们纵观所有悦来的项目,仅有跨越周期的大项目有账上面赢利;


主要是首地和北辰这类国企,进入时间早、地价成本低、又赶上了过去几年的市场上行红利;


但问题在于投资额过大以及开发周期过长,企业能否扛得住;


同时这种项目会伴随大体量商业,未来商业价值的兑现也是个大问题;


不过好在保利也是国企,但保利相对而言更追求高周转,这就会略显矛盾;


道难题摆在这,就看保利如何破局?


目前受市场大势影响叠加悦来组团自身的问题,整体表现较为平庸;


保利目前的存量去化预计还需要2-3年,未来随着市场的变化,不知道是否会有新的变数。

 

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