通过一二手联动的方式拿地4宗，投资额达82.2亿，计容体量约87万方；

其中招拍挂3宗，收并购1宗，目前四宗地合并为3个项目开发，案名及基本情况如下；

 

保利和光尘樾：2019年5月拿地，计容约27.3万方；

成交楼面价9778元/㎡为区域地王（不包括中央公园东悦来Q分区）；

项目住宅业态为小高及洋房产品，定位偏首置、首改型产品；

2020年5月首开精装产品入市但效果不佳，后期及时调整为清水；

截止10月10日成交约14.1万方（1325套）；

建面单价14176元/㎡，全盘去化率约52%，月均去化70+；

从地价成本及售价来看，基本可以确定是一个大幅亏损的项目；

换句话说这个项目是一个投资失败的案例；

保利拾光年：2020年11月拿地，项目计容约21.75万方，成交楼面价9424元/㎡；

项目住宅为精装产品，业态小高及洋房；

从面积与功能来看相比和光尘樾更紧凑，对位刚需首置型产品；

2021年6月首开，截止10月10日共计成交1.97万方（213套），整体去化率不足10%；

精装小高17299（精装报价2k），精装洋房19604（精装报价3k）；

按照精装报价6折反算清水售价约1.7w；

这个价格应该有一定利润，按照当前销售周期月均流速40套，量价适中；

保利时区：该项目为保利收购华侨城项目，项目靠近高义口TOD；

华侨城2018年4月拿地，计容约38.4万方，成交楼面价9114元/㎡；

该项目定位首置、首改型产品，以实用型小高及大平层为主；

根据克尔瑞监控显示，国庆期间首开推出1栋小高2T4H18F，共计72套，建面88-99平，建面单价18235元/㎡（精装报价3k）；

截止发文315显示去化27套，去化率约37.5%；

按照精装报价6折反推清水约16435元/㎡；

不清楚具体收购细节以及商务条款，假设保利与华侨城平价交易，这个售价基本接近保本；

 

那么我们接下来需要梳理两个问题；

第一、重仓悦来的逻辑；

1、悦来组团的价值支撑是依托于会展经济；

悦来组团启动开发十余年，会展中心运营近十年，整体来说成效欠佳；

同时也没有厘清会展经济与居住区之间的逻辑关系，这一点反倒不如中央公园定位清晰；

2、从市场层面来说，悦来是四战之地；

与毗邻的礼嘉、中央公园、蔡家及水土都存在竞争关系，相互之间都有一定的截流和分流或承接转移关系；

按照当前的市场认知，礼嘉和中央公园是价值第一梯队；

蔡家的优势在于组团成熟度、人流聚集度；

水土虽然区位相对较差，但产业基础更好，有后发优势；

3、过去我们认为重仓的优势在于；

其一、垄断市场，争取定价权，要实现这点需要一些前提；

1）份额垄断，从存量盘点来看，过去的规模大盘首地、北辰等仍有较大存量；

2）价值支撑，市场随着周期波动，但始终伴随着理性；

因此决定组团价格的最终还是价值，尤其是被市场认可的价值；

3）与毗邻板块的合理关系；

4）企业自身实力和领导力；

从当前市场结果来看，显然没做到，预计未来两年也很难做到；

 

其二、全覆盖，争夺各圈层；

因为有三个项目，可以进行差异化定位；

做到刚需到改善的业态全覆盖，匹配各个层级的客群；

其三、多盘联动的机动能力以及品牌、资源等共享；

第二、三盘联动及关系梳理？

那么如何做联动呢？

保利三盘在定位方面有递进关系；

拾光里、和光尘樾、时区三盘由刚需到改善，业态比重有序变化；

但理论上多盘联动的优势在于机动力强，比如价格变化引导；品牌与资源共享；

我们以最近三年为例，市场基本没有单一规模大盘；

而能够在单一组团重仓的很少，当然我们也能看到万科和龙湖在中央公园的重仓；

虽然不见得所有人都认可中央公园，但至少中央公园定位和逻辑比悦来更清晰，因此巨头重仓是符合逻辑的；

但从市场表现来看，万科龙湖们的联动并不算好，并不比孤军奋战好多少；

这个背后也反映当前行业的普遍的现象，主要是成本高企以及售价的弹性空间有限；

当然这块万科相对具体，龙湖还有品牌溢价；

土地成本高这个问题是普遍现象，无法避免，问题还是源于市场趋势以及供需关系；

二级市场的售价差异有些分化，体现在企业品牌及综合实力，包括精装等方面；

保利时区和拾光年在地价9k+的基础上，实现这样的精装售价，理论上静态是不亏的；

 

重仓的风险主要在于投资安全边际问题，与荣俱荣，与损俱损；

从目前的基本面来看，明显损大于荣；

悦来究竟是否值得重仓？

我们纵观所有悦来的项目，仅有跨越周期的大项目有账上面赢利；

主要是首地和北辰这类国企，进入时间早、地价成本低、又赶上了过去几年的市场上行红利；

但问题在于投资额过大以及开发周期过长，企业能否扛得住；

同时这种项目会伴随大体量商业，未来商业价值的兑现也是个大问题；

不过好在保利也是国企，但保利相对而言更追求高周转，这就会略显矛盾；

道难题摆在这，就看保利如何破局？

目前受市场大势影响叠加悦来组团自身的问题，整体表现较为平庸；

保利目前的存量去化预计还需要2-3年，未来随着市场的变化，不知道是否会有新的变数。

 

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