龙兴被戏称为“两江新区的太子”；

一直以来，看不太懂龙兴这个地方；

在市场上行期，龙兴的价格不低于空港、水土、蔡家等板块而且有很大的交易量；

2018-2019年连续两年住宅成交量突破80万方，近两年也保持60万方以上的交易量；

 

从地理位置来看，龙兴属于远郊；

距离传统城区约30公里（重庆北站），常规车行时间大于1小时；

另外通往龙兴则必须打穿铜锣山，虽然本人住在北区，但仍觉得龙兴真的很远；

也很难理解那些置业龙兴的人。

 

就地理位置而言龙兴处于东部槽谷的北边；

讨论重庆主城区，都会提到槽谷这个说法；

过去二十年重庆向北发展，最大受益者肯定是江、渝北，恰好处于中部槽谷的北侧；

一方面大量可拓展空间，另外一方面多属于农村用地，易于征收治理，适合统一打造；

很典型的就是照母山区域，并没有大型集镇，开发节奏也很快；

而礼嘉目前仍有集镇，使得礼嘉目前的现状仍让人觉得并不高大上；

不知道这是否是阻碍礼嘉做大做强的原因；

重庆向西，最大的障碍是穿越中梁山才能有较好的发展空间；

这一点可能与中部槽谷的西侧纵深空间有关；

西侧除开传统城区多夹在嘉陵江和中梁山之间，也有诸多工业区，可拓展空间非常有限；

而翻越中梁山则有非常大的发展空间，因此向西发展的区域相对集中，比如西永大学城、西彭陶家等；

很少有重庆向东这个说法，市场更接受的是重庆向北或者重庆向西发展；

这应该是地理现状和政策叠加的双重影响；

而重庆向北可供发展空间较多，因此资源会相对分散，并不会全部集中到龙兴，而会呈现出多点开花；

一方面市场有说法“两江新区四小龙”；

另外一方面我们几乎不曾说“穿越铜锣山”发展龙兴鱼嘴；

 

龙兴的价值支撑是两江新区三大副中心，千亿龙盛新城核心，产城融合示范区，国家级先进制造业基地（具体不赘述）；

最终都是由产业单一功能转向多功能城市兴新组团；

因此会延伸大量配套需求，包括学区、公园、商业、交通、医疗配套等；

之前小范围了解过一些朋友，有从业人员和购房者，讨论置业龙兴的逻辑；

核心是投资和改善；

投资肯定是看重未来发展潜力，而改善则注重环境；

另外有一定比重是关注学区的；

关于龙兴学区的问题，有值得肯定的一面，但客观存在不足的一面；

听当事人朋友说，所谓人小和南开在市场上接受度一般，学校的入学率并不高；

目前在建的八中校区有待时间检验；

关于龙兴足球城这个说法，我们基本持否定态度，在国内鲜有因足球而兴的组团或者产业集群；重庆及龙兴都不具备这个条件；

关于龙兴商圈的说法，我们也持谨慎态度；

中央公园和礼嘉都没有兑现商业价值，甚至连照母山都没有十足兑现商业，更何谈龙兴？

随着龙兴隧道以及多条轨道线建设开通，龙兴肯定会更加便利，通勤效率更高；

龙兴与传统城区的距离会进一步拉近，理论上能够承接更多传统城区的外溢；

但从“虹吸”角度来看，也会吸引更多原本龙兴的产业或刚性客群置业传统城区，因为价差并非那么大；

 

关于龙兴的价值问题，市场存在极大的争议，但是市场下行衰退期，龙兴首当其冲；

我们看三季度数据龙兴成交量骤降；

市场持续下行，这种趋势仍会持续甚至进一步下跌；

 

二批次重庆集中供地，仅有2家民营企业拿地，其中之一就是桥达底价获取龙兴地块；

这个时点还敢出手拿地的企业还是很有胆识与魄力，尤其是类似桥达这样的小型民营房企；

二批次龙兴有2宗地挂牌，另外一宗商住用地（商业占比30%）被平台公司获取；

一批次龙兴没有土地成交，剔除两江置业收储，龙兴板块有长达近一年没有实际土地新增，近一年持续去化库存；

之前没有市场化企业在龙兴拿地，是否代表过去一段时间市场对龙兴普遍的谨慎态度；

截止9月底龙兴住宅存量约230万方，从存量寡头来看恒大与阳光城占比近5成；

基于恒大当前的现状存量可以忽略，而阳光城哈罗小镇的位置会是较大的抗性；

按照过去五年平均去化，预计去存约3.3年；

假如剔除恒大存量的影响，预计去存周期会缩短到2.3年，这样的供需环境就得到大幅改善；

 

我们聚焦到龙兴的在售项目，但凡当初楼面价超过4k的市场化企业；

参考今年的销售数据，基本都不赚钱；

金茂楼面价4343元/㎡，售价10330元/㎡；

融创楼面价4841元/㎡，售价11713元/㎡（精装报价1500）；

就龙兴的市场表现确实不值得6800元/㎡的楼面价；

桥达拿地之初也有朋友交流，略表惊讶；

桥达9月24日底价获取龙兴组团C分区72亩地，容积率1.4，计容约6.7万方，起拍楼面价6800元/㎡；

虽然是起拍价但也是龙兴地王，而在此之前龙兴市场化企业最高拿地楼面价低于5k；

价格偏差幅度高达36%，从地价对比维度来说肯定是很夸张的；

从房价维度来看，我们参考7月至今的量价数据，叠加别墅能够走量的价格低于1.4w，而洋房最高价低于1.3w；

市场表现对桥达高价拿地支撑面并不高；

从规划条件看，该宗地有装配式要求并需要配建幼儿园，成本不低，可售比不高；

那么桥达拿地的逻辑是什么？

我们基本可以归纳为以下几点；

生存需要：桥达在重庆主城仅单盘在售，即龙兴天蓬樾府项目，住宅总存量不足9万方；

本次获取的C分区宗地紧邻老项目，可以联动深耕；

按照一批次的表现，企业理应寻找最大优势，避免高溢价拿地；

而深耕联动是最佳方案，毕竟能够节省品牌推广以及销售中心等展示的刚性成本；

桥达土储存量虽然没到生死存亡的地步，但要继续生存确实需要补充储备；

配套机会：一方面该宗地有八中的可能，另外一方面小范围靠近轨道4号线生基堡站；

轨道+学区的双重优势确实很打动投资人；

市场普遍的学区溢价多在1-2k不等；

假如八中能够敲定，肯定能够打动需求与之对应的客群；

学区溢价可能是企业投资最大动力了；

指标：该宗地容积率1.4，限高30m，业态上可以排洋房+叠拼的组合；

由于装配式问题，洋房大概率需要通过精装来处理；这个市场已经存在精装洋房项目了；

因此这块问题不大，通过低密业态去实现价格是有可能的；

 

按理说市场及项目价值，主流企业的判断基本是相似或者一致的；

但有且仅有桥达敢于出手，这可能还是源自于大家对大环境的谨慎；

从龙兴自身的价值来说，应该说企业也是普遍谨慎的；

龙兴虽然被戏称为“两江新区的太子”，但市场有自己的判断；

这一点从房、地价可以直观表现；

一方面发展龙兴始终存在天堑，虽然不存在打通铜锣山这个说法；

但是两江新区甚至渝北还有许多可供拓展的空间；

例如中央公园东区（悦来Q分区）、前沿科技城（唐家沱C分区）等；

龙兴的规划红利虽然不至于强弩之末，但后续的爆发力大概率会锐减；

而后续能够再投入的资源还有多少？而且边际成本会大幅增加；

另外一方面从企业端来说，两江置业作为龙兴最大的地主，一定程度上决定了区域的发展；

因此其经营模式值得格外关注；

过去通过合作形式引入了龙湖、金科、华宇等一众重庆本土知名房企；

也通过招拍挂或收并购等形式引入了融创、阳光城等全国性房企；

但这些房企的经营是否成功？就具体项目经营来说，真的赚钱吗？

这两个问题确实需要进行系统化的梳理。

 

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