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翻越铜锣山,直捣“太子府”? (2021-10-25 17:55:57 )

 龙兴被戏称为“两江新区的太子”;


一直以来,看不太懂龙兴这个地方;


在市场上行期,龙兴的价格不低于空港、水土、蔡家等板块而且有很大的交易量;


2018-2019年连续两年住宅成交量突破80万方,近两年也保持60万方以上的交易量;

 

从地理位置来看,龙兴属于远郊;


距离传统城区约30公里(重庆北站),常规车行时间大于1小时;


另外通往龙兴则必须打穿铜锣山,虽然本人住在北区,但仍觉得龙兴真的很远;


也很难理解那些置业龙兴的人。

 

就地理位置而言龙兴处于东部槽谷的北边;


讨论重庆主城区,都会提到槽谷这个说法;


过去二十年重庆向北发展,最大受益者肯定是江、渝北,恰好处于中部槽谷的北侧;


一方面大量可拓展空间,另外一方面多属于农村用地,易于征收治理,适合统一打造;


很典型的就是照母山区域,并没有大型集镇,开发节奏也很快;


而礼嘉目前仍有集镇,使得礼嘉目前的现状仍让人觉得并不高大上;


不知道这是否是阻碍礼嘉做大做强的原因;


重庆向西,最大的障碍是穿越中梁山才能有较好的发展空间;


这一点可能与中部槽谷的西侧纵深空间有关;


西侧除开传统城区多夹在嘉陵江和中梁山之间,也有诸多工业区,可拓展空间非常有限;


而翻越中梁山则有非常大的发展空间,因此向西发展的区域相对集中,比如西永大学城、西彭陶家等;


很少有重庆向东这个说法,市场更接受的是重庆向北或者重庆向西发展;


这应该是地理现状和政策叠加的双重影响;


而重庆向北可供发展空间较多,因此资源会相对分散,并不会全部集中到龙兴,而会呈现出多点开花;


一方面市场有说法“两江新区四小龙”;


另外一方面我们几乎不曾说“穿越铜锣山”发展龙兴鱼嘴;

 

龙兴的价值支撑是两江新区三大副中心,千亿龙盛新城核心,产城融合示范区,国家级先进制造业基地(具体不赘述);


最终都是由产业单一功能转向多功能城市兴新组团;


因此会延伸大量配套需求,包括学区、公园、商业、交通、医疗配套等;


之前小范围了解过一些朋友,有从业人员和购房者,讨论置业龙兴的逻辑;


核心是投资和改善;


投资肯定是看重未来发展潜力,而改善则注重环境;


另外有一定比重是关注学区的;


关于龙兴学区的问题,有值得肯定的一面,但客观存在不足的一面;


听当事人朋友说,所谓人小和南开在市场上接受度一般,学校的入学率并不高;


目前在建的八中校区有待时间检验;


关于龙兴足球城这个说法,我们基本持否定态度,在国内鲜有因足球而兴的组团或者产业集群;重庆及龙兴都不具备这个条件;


关于龙兴商圈的说法,我们也持谨慎态度;


中央公园和礼嘉都没有兑现商业价值,甚至连照母山都没有十足兑现商业,更何谈龙兴?


随着龙兴隧道以及多条轨道线建设开通,龙兴肯定会更加便利,通勤效率更高;


龙兴与传统城区的距离会进一步拉近,理论上能够承接更多传统城区的外溢;


但从“虹吸”角度来看,也会吸引更多原本龙兴的产业或刚性客群置业传统城区,因为价差并非那么大;

 

关于龙兴的价值问题,市场存在极大的争议,但是市场下行衰退期,龙兴首当其冲;


我们看三季度数据龙兴成交量骤降;


市场持续下行,这种趋势仍会持续甚至进一步下跌;

 

二批次重庆集中供地,仅有2家民营企业拿地,其中之一就是桥达底价获取龙兴地块;


这个时点还敢出手拿地的企业还是很有胆识与魄力,尤其是类似桥达这样的小型民营房企;


二批次龙兴有2宗地挂牌,另外一宗商住用地(商业占比30%)被平台公司获取;


一批次龙兴没有土地成交,剔除两江置业收储,龙兴板块有长达近一年没有实际土地新增,近一年持续去化库存;


之前没有市场化企业在龙兴拿地,是否代表过去一段时间市场对龙兴普遍的谨慎态度;


截止9月底龙兴住宅存量约230万方,从存量寡头来看恒大与阳光城占比近5成;


基于恒大当前的现状存量可以忽略,而阳光城哈罗小镇的位置会是较大的抗性;


按照过去五年平均去化,预计去存约3.3年;


假如剔除恒大存量的影响,预计去存周期会缩短到2.3年,这样的供需环境就得到大幅改善;

 

我们聚焦到龙兴的在售项目,但凡当初楼面价超过4k的市场化企业;


参考今年的销售数据,基本都不赚钱;


金茂楼面价4343元/㎡,售价10330元/㎡;


融创楼面价4841元/㎡,售价11713元/㎡(精装报价1500);


就龙兴的市场表现确实不值得6800元/㎡的楼面价;


桥达拿地之初也有朋友交流,略表惊讶;


桥达9月24日底价获取龙兴组团C分区72亩地,容积率1.4,计容约6.7万方,起拍楼面价6800元/㎡;


虽然是起拍价但也是龙兴地王,而在此之前龙兴市场化企业最高拿地楼面价低于5k;


价格偏差幅度高达36%,从地价对比维度来说肯定是很夸张的;


从房价维度来看,我们参考7月至今的量价数据,叠加别墅能够走量的价格低于1.4w,而洋房最高价低于1.3w;


市场表现对桥达高价拿地支撑面并不高;


从规划条件看,该宗地有装配式要求并需要配建幼儿园,成本不低,可售比不高;


那么桥达拿地的逻辑是什么?


我们基本可以归纳为以下几点;


生存需要:桥达在重庆主城仅单盘在售,即龙兴天蓬樾府项目,住宅总存量不足9万方;


本次获取的C分区宗地紧邻老项目,可以联动深耕;


按照一批次的表现,企业理应寻找最大优势,避免高溢价拿地;


而深耕联动是最佳方案,毕竟能够节省品牌推广以及销售中心等展示的刚性成本;


桥达土储存量虽然没到生死存亡的地步,但要继续生存确实需要补充储备;


配套机会:一方面该宗地有八中的可能,另外一方面小范围靠近轨道4号线生基堡站;


轨道+学区的双重优势确实很打动投资人;


市场普遍的学区溢价多在1-2k不等;


假如八中能够敲定,肯定能够打动需求与之对应的客群;


学区溢价可能是企业投资最大动力了;


指标:该宗地容积率1.4,限高30m,业态上可以排洋房+叠拼的组合;


由于装配式问题,洋房大概率需要通过精装来处理;这个市场已经存在精装洋房项目了;


因此这块问题不大,通过低密业态去实现价格是有可能的;

 

按理说市场及项目价值,主流企业的判断基本是相似或者一致的;


但有且仅有桥达敢于出手,这可能还是源自于大家对大环境的谨慎;


从龙兴自身的价值来说,应该说企业也是普遍谨慎的;


龙兴虽然被戏称为“两江新区的太子”,但市场有自己的判断;


这一点从房、地价可以直观表现;


一方面发展龙兴始终存在天堑,虽然不存在打通铜锣山这个说法;


但是两江新区甚至渝北还有许多可供拓展的空间;


例如中央公园东区(悦来Q分区)、前沿科技城(唐家沱C分区)等;


龙兴的规划红利虽然不至于强弩之末,但后续的爆发力大概率会锐减;


而后续能够再投入的资源还有多少?而且边际成本会大幅增加;


另外一方面从企业端来说,两江置业作为龙兴最大的地主,一定程度上决定了区域的发展;


因此其经营模式值得格外关注;


过去通过合作形式引入了龙湖、金科、华宇等一众重庆本土知名房企;


也通过招拍挂或收并购等形式引入了融创、阳光城等全国性房企;


但这些房企的经营是否成功?就具体项目经营来说,真的赚钱吗?


这两个问题确实需要进行系统化的梳理。

 

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