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重庆版“百慕大三角”,大家前仆后继? (2021-10-25 17:57:47 )

 据了解,位于两路空港板块的旭辉铂宸中央项目已低调开盘;


在此之前华润、海成、弘阳、荣盛等房企均在上一轮(2020年之后)进驻本区域;


但有个普遍现象就是但凡高价进入本区域的项目,表现都不太好,尤其是在非上行期;


为何会出现这样的现象?

 

渝版“百慕大”:本轮我们按照时间顺序来看,弘阳与荣盛是最早进入这个区域的;


二者同时拿地,楼面价9200+进入本区域;


我们从具体销售数据来看,表现一般,尤其是在今年4月前的数据表现;


荣盛鹿山府一度被市场认为是死掉的项目,因市场上行而得以复活;


海成和华润进入的楼面价1w+;


截止10月22日成交备案数据显示,海成、弘阳、荣盛项目整体均价在建面1.6-1.7w之间;这个价格静态来看勉强略有盈利;


假如我们看4月30日之前的成交数据则非常惨淡,尤其是荣盛和弘阳的项目;


恰好因为二季度市场上行,大大缓解了诸项目的压力;


华润润府项目拿地楼面价10789元/㎡,今年7月底首开;


截止最新发文315数据显示供货236套,成交112套,去化率47%;


铭腾系统显示截止10月22日成交91套,建面单价20380元/㎡(精装报价3k),按照精装6折反算清水大体售价18580元/㎡;


华润项目的房地价差高达7791元/㎡,是目前主力在售项目之最,应该也是利润最高的;


虽然流速不算最好,这点可能与定位有一定关系,华润定位偏改善,其余偏刚需刚改;

 

两路空港板块应该经过三轮发展;


第一轮以工业园区为主,在2008年以前进驻的多以企业居多;


第二轮是大规模房地产开发,2008年-2015年这波进驻的十余家大大小小的房企,且单盘规模都比较大;


这轮的发展逻辑是承接两路老城的外溢和刚需转移;


同时两江新区刚起步,作为两江新区核心腹地有较强吸附力,但整体价值和价格并未起来;


第三轮即2020年以来,这轮的特征略显模糊;


市场通常把两路空港理解为中央公园的外围;


如果按照这个逻辑理解,那么空港的价值肯定低于中央公园,因此也会体现在售价上;


我们看到很多项目在营销推广阶段也是在讲中央公园这个概念;


两路空港继续承接两路老城的转移,这个逻辑当下也不太成立;


一方面空港工业园区也是承接溢出转移的,且空港工业园区价格更低;


另外一方面两路发展到这个时点,溢出也进入到尾声,边际效应凸显;


两路空港要作为独立组团来发展,即欠缺政策支持,也缺乏发展空间;


两路空港的整个脉络和框架基本形成,目前更多是填充相应的城市功能;

 

两路空港的尴尬局面在于,从组团预期与城市活力来看,远不如中央公园片区;


但本轮进驻两路空港的房企,地价成本并不比中央公园低;


这样就造成了尴尬的局面,价值低于中央公园,但成本和售价却不低;

 

旭辉铂宸:一批次集中供地,也借助这波市场情绪把两路空港的地价拉上新高;


融创、海成新项目楼面价1.4w+;


而旭辉也高溢价拿地即铂宸中央项目;


融创春华锦和海成云沐项目暂未入市,具体原因不详;


相比之下融创春华锦迟迟未入市确实很奇怪,高周转是融创的经营核心;


该项目拿地至今半年了,从这个维度来看融创似乎要颠覆过去高周转的模式;


而该宗地融创定位为大平层产品,似乎也需要更多精心的打磨才能匹配到土地真正的价值;


旭辉铂宸中央网上资料显示10月11日拿预售证,共计4栋小高层400套房源;


截止10月22日及最新315数据显示未成交;


通常拿证之后没卖,大概率是因为蓄客不行或者客户不认可项目价值、售价;


铂宸和铂悦产品系,属于旭辉最高序列的两大产品系;


但铂宸中央属于典型的高价地做刚需产品的思维,这种打法失败是大概率事件,这种现象在重庆非常普遍;


印象中旭辉是一家产品力很强的企业;


在重庆也有不少项目是非常不错的,没曾想一个高端系列的产品走了刚需的路线;


项目定位通常是企业、土地与市场的结合;


第一、企业,旭辉入渝十余年,也稳居重庆TOP10,应该说名气与实力是没话说的;


近几年在重庆能刚能改,悦来的江山云出和铂悦滨江项目让人印象深刻,赏心悦目;


旭辉本身产品力是不错的,也有丰富的实操能力;


第二、土地,我们从旭辉铂宸中央案名以及推广上来看,还是在讲中央公园这个概念,应该说土地价值还是想往核心区靠拢;


但项目所处的小区位及环境相对较差;


虽然紧邻观音公园,但公园是否是置业首选,哪些客群置业会重点考虑公园价值?


从土地价值来说,这里有两点不足;


一来缺乏对未来的想象,四周基本定型;


二来即不靠近传统城区,也不靠近新中心,处于两者交叉带或者断裂带;


再加上有地形导致的高差错落,也使得项目较为孤立;


第三、市场,市场的基本面是刚需毋庸置疑,而片区主力总价段多集中在120-180万之间;


选择这个竞争段没问题,那么就必须要有红海市场竞争的杀手锏和绝对优势;


但问题在于旭辉自身成本偏高,而配套价值相对处于劣势;


如果想通过铂宸系来进行产品上的降维打击,那么涉及到这种打法,市场和客户是否接受?

 

我们从铂宸中央的宣传来看,建面76-87㎡精装产品,总价约125-143万,这样对应下来精装产品建面均价低于16500元/㎡;


这个价格是很低的,一方面可能涉及到备案价的问题;


另外一方面旭辉拿地楼面价12337元/㎡;


不论精装成本多少,这个售价不上2万那肯定是亏本无疑的;


我们聚焦到铂宸中央这个项目,抛开地价过高左右了定位之外;


与定位关联最强的三个因素肯定是土地价值、市场以及企业实力;


作为从业者,一直以来还是很期待旭辉和这个项目的,也很相信旭辉团队的专业和实力;


但最终选择“高价地做刚需”这条路,还是略感可惜;

 

目前这个组团华润润府项目保持最高价,虽然去化率适中,但略有盈余;


这点也得益于华润的拿地时点(成本低)以及企业对改善的坚持;


润府地段及配套价值肯定高于铂宸中央;


应该说华润更好的匹配了土地、市场与企业三大要素;


未来融创春华锦、海成云沐项目将陆续面市;


甚至是后来者,能否会更好的匹配土地与城市的价值,拿出更好操盘和打造能力,我们只能拭目以待。

 

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