据了解，位于两路空港板块的旭辉铂宸中央项目已低调开盘；

在此之前华润、海成、弘阳、荣盛等房企均在上一轮（2020年之后）进驻本区域；

但有个普遍现象就是但凡高价进入本区域的项目，表现都不太好，尤其是在非上行期；

为何会出现这样的现象？

 

渝版“百慕大”：本轮我们按照时间顺序来看，弘阳与荣盛是最早进入这个区域的；

二者同时拿地，楼面价9200+进入本区域；

我们从具体销售数据来看，表现一般，尤其是在今年4月前的数据表现；

荣盛鹿山府一度被市场认为是死掉的项目，因市场上行而得以复活；

海成和华润进入的楼面价1w+；

截止10月22日成交备案数据显示，海成、弘阳、荣盛项目整体均价在建面1.6-1.7w之间；这个价格静态来看勉强略有盈利；

假如我们看4月30日之前的成交数据则非常惨淡，尤其是荣盛和弘阳的项目；

恰好因为二季度市场上行，大大缓解了诸项目的压力；

华润润府项目拿地楼面价10789元/㎡，今年7月底首开；

截止最新发文315数据显示供货236套，成交112套，去化率47%；

铭腾系统显示截止10月22日成交91套，建面单价20380元/㎡（精装报价3k），按照精装6折反算清水大体售价18580元/㎡；

华润项目的房地价差高达7791元/㎡，是目前主力在售项目之最，应该也是利润最高的；

虽然流速不算最好，这点可能与定位有一定关系，华润定位偏改善，其余偏刚需刚改；

 

两路空港板块应该经过三轮发展；

第一轮以工业园区为主，在2008年以前进驻的多以企业居多；

第二轮是大规模房地产开发，2008年-2015年这波进驻的十余家大大小小的房企，且单盘规模都比较大；

这轮的发展逻辑是承接两路老城的外溢和刚需转移；

同时两江新区刚起步，作为两江新区核心腹地有较强吸附力，但整体价值和价格并未起来；

第三轮即2020年以来，这轮的特征略显模糊；

市场通常把两路空港理解为中央公园的外围；

如果按照这个逻辑理解，那么空港的价值肯定低于中央公园，因此也会体现在售价上；

我们看到很多项目在营销推广阶段也是在讲中央公园这个概念；

两路空港继续承接两路老城的转移，这个逻辑当下也不太成立；

一方面空港工业园区也是承接溢出转移的，且空港工业园区价格更低；

另外一方面两路发展到这个时点，溢出也进入到尾声，边际效应凸显；

两路空港要作为独立组团来发展，即欠缺政策支持，也缺乏发展空间；

两路空港的整个脉络和框架基本形成，目前更多是填充相应的城市功能；

 

两路空港的尴尬局面在于，从组团预期与城市活力来看，远不如中央公园片区；

但本轮进驻两路空港的房企，地价成本并不比中央公园低；

这样就造成了尴尬的局面，价值低于中央公园，但成本和售价却不低；

 

旭辉铂宸：一批次集中供地，也借助这波市场情绪把两路空港的地价拉上新高；

融创、海成新项目楼面价1.4w+；

而旭辉也高溢价拿地即铂宸中央项目；

融创春华锦和海成云沐项目暂未入市，具体原因不详；

相比之下融创春华锦迟迟未入市确实很奇怪，高周转是融创的经营核心；

该项目拿地至今半年了，从这个维度来看融创似乎要颠覆过去高周转的模式；

而该宗地融创定位为大平层产品，似乎也需要更多精心的打磨才能匹配到土地真正的价值；

旭辉铂宸中央网上资料显示10月11日拿预售证，共计4栋小高层400套房源；

截止10月22日及最新315数据显示未成交；

通常拿证之后没卖，大概率是因为蓄客不行或者客户不认可项目价值、售价；

铂宸和铂悦产品系，属于旭辉最高序列的两大产品系；

但铂宸中央属于典型的高价地做刚需产品的思维，这种打法失败是大概率事件，这种现象在重庆非常普遍；

印象中旭辉是一家产品力很强的企业；

在重庆也有不少项目是非常不错的，没曾想一个高端系列的产品走了刚需的路线；

项目定位通常是企业、土地与市场的结合；

第一、企业，旭辉入渝十余年，也稳居重庆TOP10，应该说名气与实力是没话说的；

近几年在重庆能刚能改，悦来的江山云出和铂悦滨江项目让人印象深刻，赏心悦目；

旭辉本身产品力是不错的，也有丰富的实操能力；

第二、土地，我们从旭辉铂宸中央案名以及推广上来看，还是在讲中央公园这个概念，应该说土地价值还是想往核心区靠拢；

但项目所处的小区位及环境相对较差；

虽然紧邻观音公园，但公园是否是置业首选，哪些客群置业会重点考虑公园价值？

从土地价值来说，这里有两点不足；

一来缺乏对未来的想象，四周基本定型；

二来即不靠近传统城区，也不靠近新中心，处于两者交叉带或者断裂带；

再加上有地形导致的高差错落，也使得项目较为孤立；

第三、市场，市场的基本面是刚需毋庸置疑，而片区主力总价段多集中在120-180万之间；

选择这个竞争段没问题，那么就必须要有红海市场竞争的杀手锏和绝对优势；

但问题在于旭辉自身成本偏高，而配套价值相对处于劣势；

如果想通过铂宸系来进行产品上的降维打击，那么涉及到这种打法，市场和客户是否接受？

 

我们从铂宸中央的宣传来看，建面76-87㎡精装产品，总价约125-143万，这样对应下来精装产品建面均价低于16500元/㎡；

这个价格是很低的，一方面可能涉及到备案价的问题；

另外一方面旭辉拿地楼面价12337元/㎡；

不论精装成本多少，这个售价不上2万那肯定是亏本无疑的；

我们聚焦到铂宸中央这个项目，抛开地价过高左右了定位之外；

与定位关联最强的三个因素肯定是土地价值、市场以及企业实力；

作为从业者，一直以来还是很期待旭辉和这个项目的，也很相信旭辉团队的专业和实力；

但最终选择“高价地做刚需”这条路，还是略感可惜；

 

目前这个组团华润润府项目保持最高价，虽然去化率适中，但略有盈余；

这点也得益于华润的拿地时点（成本低）以及企业对改善的坚持；

润府地段及配套价值肯定高于铂宸中央；

应该说华润更好的匹配了土地、市场与企业三大要素；

未来融创春华锦、海成云沐项目将陆续面市；

甚至是后来者，能否会更好的匹配土地与城市的价值，拿出更好操盘和打造能力，我们只能拭目以待。

 

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