博主
姓名:渝生之鉴 的空间
单位:
职位:
访问人数:256587
博主公告
    
最新留言
我的最新好友
正文
一鼓作气,再而衰三而竭! (2021-11-18 17:57:16 )

 第三次集中供地的前兆与二批次有些类似,即迟迟未能正式公告,但消息满天飞;


不久前有朋友提醒我,三批次供地的背景应该分析下一批次拿地项目的经营情况;


4月份重庆一批次,当时普遍认为竞争会激烈一个重要的依据,就是今年可以实现开盘营收;


距离第一次集中拍地过去了快7个月;


按照我们之前梳理和观察到的企业拿地首开时间,应该90%以上项目都首开了;


可事实却是截止最新拿预售证的项目数量应该不到五成;


最早开盘的项目拿地不到三个月;


因此诸多项目迟迟未开的原因是什么?


市场时机不对、土地成本过高导致定位有争议,亦或是其他原因呢?


本文选取了几个有代表的项目来做一些梳理;

 

最快的项目:位于界石组团的御华晓风江南是一批次开盘时间最快的项目;


拿地到开盘不到80天,这个应该是迄今为止重庆主城的首开记录;


本人对这个项目是非常有情感的,全程参与了投前、投后的工作;


在拿地时点抛开个人因素外,可以感受到整个公司和团队其实是很高兴的;


一方面是能在竞争激烈的一批次,低溢价获取两宗地;


另外一方面是基于公司和团队的发展需要,抓住最佳拿地窗口期;


假如要对该宗地进行复盘的话,我认为当初的选择和定位其实是没有问题的;


项目位于远郊有所争议才能低溢价获取;


同时也因区位问题导致在下行期首当其冲;


另外定位经济型洋房产品,通过低总价跑量的产品策略在首开是非常成功的;


这个项目成功之处在于将高周转发挥到极致,并成功抢收;


首开时售价1.1w且去化不错,有非常好的利润率和回报率;


但随着市场下行,售价大幅回调,同时分销渠道费高企,导致利润率和回报率急剧下降;


总的来说该悲喜交加,也不能全怪当前市场下行的原因;


从地块属性来说是能够预料下行的风险的;

 

溢价最高的项目:位于土主的招商渝天府项目是一批次溢价最高的项目,溢价率130%;


也是土主板块楼面价首宗破万的地块;


这个项目我们基本可以下定论必死无疑;


本月初获取2栋预售(64套),精装建面不到1.9w,截止发文315显示仅去化1套,对此我们并不意外;


土主板块的两大特征;


第一、组团的属性基本定义为刚需;


包括大量沙区老城及江渝北的投资客,以万科理想城、融创云鼎城等为代表的刚需项目大行其道;


第二、价值属性赶不上西永;


土主本身需要讲故事、信明天来支撑,市场下行最忌讳这个了;


因此我们看招商项目的定位和总价段选择;


与这个区域真实的价值属性是不匹配的,所以失败是必然的;


最高效的企业:通过我们过去几年的观察;


市场上周转效率最高的两家企业应该是金科和融创,也是重庆的TOP房企;

 

过去两家企业的平均首开时间基本在5个月左右,但今年两家企业似乎明显放慢了脚步;


金科一批次获取的三宗地到目前为止,没有一个项目入市;


而融创虽然多个项目入市,但也有半数项目未入市,这点很不融创;


最高效的企业突然放缓,背后的原因是什么?


可能是企业资金面的问题,之前有过一些小道消息;


也有可能是地价过高制约了传统高周转模式的问题;


比如在定位、产品方案以及适配等方面合作方之间的分歧;

 

最炸的组团:今年一批次重庆炸裂的组团很多,甚至连大渡口都让人感觉非常炸裂;


中央公园和西永大学城应该是比较有代表的;


中央公园依托于重庆新中心的定位,承接了照母山宇宙中心的地位,一直以来都是重庆房地价双高的组团;


本轮也是重庆新地王诞生的区域,地价从1.2w跳涨到1.5w;


所有新项目中仅有龙湖北岛和春月锦庐开盘;


北岛之前有过分析应该算是整个重庆颜值和档次最高的项目了;


但是依然卖不动,准确说是亏本都卖不动;


铭腾数据显示截至11月12日仅成交2套,精装建面约2.4w;


而合能与绿城合作开发的春月锦庐则更为凄惨,10月下旬获取预售,精装建面约2.2w,到目前为止315显示无成交;


我们再来看西永和大学城组团,今年一批次地价跳涨50%,楼面价从6-8k直接跳涨到1.2w;


一批次新拿地项目全部未入市,因此暂无法评价好坏;


之前有消息称两个项目非常逆天;


一个是金科美的地王项目(美的后退了),号称精装建面2.9w;


一个是花样年千寻与花果山,号称600万+;


假如真是按这个思路来做,我们大概可以想象到结局;

 

我们回顾前两次次的土拍;


第一次太热,大多数企业高位站岗,地价过高导致多个项目在三四季度入市的时候都栽了大跟头,多数项目基本可以宣告亏损;


第二次太冷,拿地主力是地方平台和国家队;


几乎所有民营企业集体躺平,另外还有多家大型房企暴雷、美元债务违约等诸多问题;

 

三批次即将挂牌,我们从一批次拿地到现在半年左右的时间;


重庆及辖区各组团的城市基本面并未发生特别大的变化;


虽然也有重大交通利好或者国际消费中心等加持,但作为生活和工作在重庆的老百姓来说,近半年城市基本面变化并不大;


而市场基本面却急转直下,“金九银十”更是直接躺平;


尤其是在二批次与三批次之间,市场基本面非常差,而且看不到短期利好出台;

 

那么三批次该不该去抄底呢?


对此我比较悲观,市场下行的时候人的情绪会更为悲观,行业寒冬是有目共睹的;


谁能活下去、挺过去都很难说,因此保有现金是最稳妥的过冬方式;


但是伴随着人性的渗入,又会感到纠结;


一方面担心明年春暖花开,水涨船高;


另外一方面考虑自己的位子,还有补充土储满足城市公司的发展需要。



他总说,下周回国;


他总说,下周将正式挂牌;


他总说,我们很好,我们要发展,要拿地;


也许只有躬身入局,敢真金白银投的才是真的吧。

 

本人微信号【cc419748613】,欢迎有兴趣朋友添加交流;请备注公司+姓名。

 

郑重声明本文中的观点均来自个人所思、所想,有些问题也会与朋友、同行交流探讨;并无刻意追捧、贬损某家企业或项目,更多的是对房地产投资、市场的逻辑做价值定性分析,仅供同行参考。

数据来源:如无特别说明,均参考铭腾数据;

图片来源:均转自网络、百度图库或者房地产门户网站。

 

免责声明:文中所示数据、资料等均通过网络查询、重庆315网上房产或铭腾数据系统收集整理,我们极力确保准确性,但无法保证数据的绝对完整和准确;

文中分析的结论和观点,仅代表个人观点和判断,仅供参考,不构成市场交易和投资建议,且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。

分享到:
阅读 () | 评论 (0) | 转载 | 收藏
文章评论:

对不起,您的账号尚未进行真实身份信息注册,评论不能同步到微博!

Copyright © 中鸿地产网版权所有