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把酒倒满,这次必须整到位。 (2021-12-03 11:18:32 )

 华岩因华岩寺而得名,典型的工业城市的发展路径;


以生活者的视角来说,华岩除开寺庙和风景区之外,并没有太多标签或者个性化的东西;


从个人情感来说,我与之并无关联,谈不上任何情结;


从工作角度出发,我还挺喜欢这个地方的,符合我对重庆刚需的一切想象;

 

华岩位于中梁山东侧,整个华岩的环境与城市界面不太好;


夹在中梁山与内环之间的狭长带;


由于中梁山、内环高速、多条铁路贯穿以及九龙坡传统工业区;


再加上大面积八、九十年代的建成老旧小区,导致整个界面很差;


目前仍保留类似隆鑫、庆铃等工业园区以及诸多工业企业;


以及大量的老旧社区;

 

当然也由此积聚了大量的人口和潜在需求;


从需求端来看,这里有几大优势;


第一、人多,九龙坡及华岩本就是工业重镇;


再加上紧邻的八桥、跳蹬、西彭等工业重镇,人多自然不在话下;


虽然经济质量和购买力不算最高,但绝对是人口重镇;


第二、革新,因城市建成年代之久,大量社区建成都超过20年;


再加上这些年九龙坡大力推进“退二进三”;


一方面有拆迁的刚性需求,另外一方面有升级换代的换房需求;


第三、门户,重庆向西门户之一,渝西城市群购房者入城首选;


第四、外溢,一方面能够承接内环与5号线沿线的外溢,以及老沙区、大杨石的刚需外溢;


另外一方面有机会扮演重庆西站高铁临港经济区的居住功能配套;


虽然这个概念能否做成是个问号;

 

华岩的房地产属性也比较有意思;


第一、组团本身有自己的规划定位以及华岩国际新城的形象输出;


虽然提了很多年,依旧不温不火;


但与华岩紧密相连的跳蹬、八桥等组团;


经过这些年的发展,区域形象及市场热度已经成型;


第二、华岩组团自身土地供应偏少,但未来潜在供应还是很多;


尤其是今年中梁山J分区调规及拆迁将带来大量土地;


有大量待开发土地,就代表未来拥有话语权和可塑性,未来价值可期;


第三、供需市场,我们看历年华岩的成交数据是较为稳健的;


而存量相对不多、去存周期则相对偏短;


华岩组团的供需与去存周期,放眼全重庆应该都算很不错的;

 

二、三批次华岩均有土地挂牌;


而三批次更是挂牌3宗居住用地;


由于三宗地紧邻,因此我们可以并宗来看;


三宗地两大一小,小地块带有强制商业要求;


三宗地共计356亩,计容约50万方,起拍总价约27.5亿,平均楼面价约5475元/㎡;


从宗地条件来看,非常不错,仅有一宗地有商业要求约1.4万方,占总比不到3%;


当然企业也可以放弃带商业的小地块,只拿两宗纯住宅用地,规模也有约43万方;

 

三宗地基本都是半年及以上付清土地款;


虽然是交一定比例土地款再收地,但如果某企业同时获取三宗地;


则有大量腾挪转换的空间和加杠杆的机会;


如果拿地企业有实业支撑,融资相对便利或者现金流较好,经营效率高的企业或者是国家队来拿,这几宗地是大有可为的;


从土地市场和地块条件来说,这个楼面价不算贵;


尤其是华岩上游组团,包括大杨石组团楼面价基本1.2w+,因此华岩组团是有一定优势的;


从二级市场来说有几个优势;


第一当前静态房价有支撑,我们参考今年下半年市场下行期竞品数据;


主流项目毛坯洋房售价1.3-1.5w;小高层1.2-1.3w;


假如能够底价摘牌,用静态市场价格来测算,利润可观;


第二、产品机会,目前华岩组团在售项目,洋房以T2洋房为主;


暂时没有高得房率,低总价、畅销的T4产品;


而小高层这块具备进一步刚需下探的空间;


第三、区域利好,整个组团短期的区域利好;


一方面5号线通车在即,18号线在建进一步提升区域交通;


当然如果往高处看,作为成渝经济区的西进门户之一,未来连通科学城将有更多隧道穿越中梁山,整个区域交通更加便利;


同时依托于西站临港经济区的未来发展潜力,未来价值值得看好;

 

华岩虽然界面差了点,但从人口和市场面来看,还很不错;


尤其是宗地本身具有超凡的杠杆潜力和不错的经营利润;


再加上规模足够穿越周期;


未来组团与土地增值是大概率;


后市一旦明朗上行,则项目利润可观;


现在就看谁家手头更充裕,更有想法而且务实了。

 

基于眼下的市场现状,还需要关注一个问题;


未来市场持续下行,必将导致价格松动;


那么华岩项目的价格临界点是多少?能否顺利去化呢?


从楼面价及成本倒推,预计该盘临界点(利润为0的情况下);


住宅清水单价预计小高1.1,洋房1.2w;


由于该宗地有装配式要求,大概率会上部分精装,则相应单价+1k;


如果匹配刚需类产品,预计小高主力总价80-100万;洋房主力总价100-120万;


这样的背景下,我觉得问题不大;


这个总价段在中梁山东侧及内环沿线,还是很有性价比优势的。

 

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