博主
姓名:渝生之鉴 的空间
单位:
职位:
访问人数:256559
博主公告
    
最新留言
我的最新好友
正文
两个臭皮匠,顶个诸葛亮。 (2021-12-23 15:24:39 )

 清韵阶庭这个名字真的很拗口;


电建和康田能擦出怎样的火花?


在清韵阶庭之前,你不可能相信他俩有多能;


原来这般国企也有过人的实力,不只是财力和背景,而是过硬的操盘及产品打造实力;

 

康田隶属于重庆地产集团的房地产开发企业,一家典型的地方平台企业;


类似的还有渝开发、渝高、渝兴、高科等;


这些企业算是重庆政府基建代表,以民生类项目为主,因此在住宅开发领域显得格外普通;


即没有让人向往的优质楼盘,也没有民营企业那般花里胡哨和高大上的玩法;


但也不会让人大跌眼镜,不会质量太差,更不至于烂尾;


作为从业者,我很喜欢康田这类房企,安全务实、性价比高

 

那么操盘者电建,在重庆是怎样一种存在?


土豪?


大型央企+世界500强;


2017年8月首入渝,以大手笔拿下大石坝和龙洲湾地块;


前者溢价熔断现房销售;


后者区域百万级大盘,应该是整个片区同期在售规模最大的项目;


没有土豪的实力,如何撑得起60多亿的土地款和百万方的土地储备;


之后又陆续在九龙坡、沙坪坝等多次布局;


价格不菲且出手阔绰;

 

笑话?


洺悦系是电建地产旗下的中高端产品,匹配社会中坚的品质住宅;


位于大杨石组团的洺悦国际项目;


楼面价10102元/㎡,截止最新全盘售价14778元/㎡;


这个成本对应的售价绝对巨亏;


这个项目应该能够入选重庆亏损榜TOP3;

 

流量?


位于龙洲湾片区的洺悦城项目;


依托大盘规模及地段,学区、轨道、公园、商业等诸多优势于一体;


再加上自身价格不贵凸显性价比,几乎每年都是区域销冠级项目;


不过据说交付后,即存在质量问题,又存在配套等承诺无法兑现的问题;


从投资算账的角度来说,这个项目是典型的赚流量不赚钱;


考虑到项目自身有近20万方商业,估计项目最后清算时不会盈利;

 

运气?


位于大学城组团的洺悦芳华项目,是电建和康田的首次合作;


当年因为供地规则的特殊性和市场背景,该宗地底价摘牌由电建操盘;


洺悦芳华项目是成功的;


拿地楼面价5570元/㎡,全盘成交均价14673元/㎡;


拿地至今两年全盘去化率95%;


去年7月首开,月均流速大于60套;


从数据来看,绝对是大赚的项目;


主要得益于三点;


第一、市场红利;


一方面土地增值并且受土地市场的驱动导致二级市场量价明显提升;


另外一方面,彰显项目的地段优势以及稀缺性;


第二、城市红利;


摘牌后区域政策导向明确,科学城迎来诸多规划及配套利好;


第三、学区红利


毗邻树人小学,(规划)巴蜀中学;


加之各类教育新政出台,直接利好;


如果做对比的话,洺悦芳华的表现逊于区域同期的学樘府和翰粼天辰;


不论在价格实现还是去化速度上,龙湖和金科的项目优于电建的项目;


另外西永组团的电建泷悦华府项目表现相对普通也是有力的佐证;


这可能是企业经营实力的差异;

 

清韵阶庭项目于今年2月电建与康田战胜各路诸侯,溢价57%成功获取;


拿地楼面价8153元/㎡创彼时的区域地王;


电建与康田在科学城布局的第二子;


清韵阶庭就是在这样的背景下产生的;


今年三批次电建和康田再次联手底价获取西永L37地块,这是后话;

 

之所以认为清韵阶庭很新颖并且震撼,主要有以下几点;


第一、品牌焕新;


在此之前电建和康田在重庆只能说是普通的不能再普通房企;


很难想象普通的央企国企能够做到如此惊艳;


从企业的角度来说,能打造出清韵阶庭这样项目的企业并不多,绝对是上等水准;


第二、实景呈现;


实景园林和建筑完美呈现,电建的首个宋代中式作品;


宋代风格在重庆并不算新鲜;


早前融创有过至少两个项目(桃花源、长乐雅颂)的演绎,但全都定位高端别墅类;


而在重庆能做到这样精致且实景呈现的,多是最高端的项目;


而同类总价段和业态相似的则呈现大不如此;


这可能是清韵阶庭超越预期的关键;


第三、对1.36容积率的使用


整个项目的产品布局守正出新;


守正在于洋房坚持以1T4市场主流高得房率产品为主;


出新体现两点;


其一、在T4洋房产品中99平产品是横厅四房(无需改造);


至于说是不是电建首创笔者并没有核实,市面上大多是竖厅(需要改造);


其二、最大亮点,打造的低密合院产品,品质优于市面上叠拼类产品;


首先有庭院,其次有天地,最后还是建筑之外的赠送,强调产品本身对资源的占有;


与区域内竞品项目叠拼产品形成较大区隔;

 

电建为何此时突然进化?


首先我们肯定要承认电建是有实力的,只是在过去的重庆并未展现出来;

 

是地价的压力吗?


2月份拿地的时候是顶着区域地王的身份;


在当时那个背景下,地价没有跳涨,市场没有上行的背景下;


如果不去思考创新的东西,很难成功;


可能是土地成本过高倒逼了企业创新;


事实上并不是所有的企业,都会因为地价过高而创新;


假如清韵阶庭项目做的很平庸,是否会影响与康田的继续合作?


电建在重庆也很难翻身?

 

俗话说“三个臭皮匠赛过诸葛亮”;


这里必须为电建点赞,通过创新市场带来了新的东西;


同时也有助于企业甩掉之前的标签;


把建筑和园林等具象的优势写的很详细,确实非我所长;


假如你感兴趣,我建议你去实地看看,确实很不错;

 

有朋友提醒笔者,关于宋代风格及清韵阶庭的呈现或许见仁见智;


并非所有人都会称赞,这一点确实如此;

 

参考机构和网上查询的信息,显示12月11日T4洋房开盘,备案价16297元/㎡;


按照最大折扣测算建面单价15808元/㎡(精装报价1500);


合院产品暂时未售,宣传总价300万+,对应建面2.2w+;


我们参考四季度竞品项目的价格数据;


合院产品价格高出竞品一档,而洋房价格处于中等偏上的水平;


目前铭腾系统能查证的数据偏少,但笔者相信应该不会差;

 

笔者对公号文章的定位,尽可能利用真实数据,进行专业和客观的分析;


所以少于称赞或追捧;


但遇到优秀、新颖的也不吝赞扬;


虽然当前市场下行算是“天灾”,但好的项目和优秀的操盘手会证明自己的优秀;


也希望电建能够借此翻身。

 

本人微信号【cc419748613】,欢迎有兴趣朋友添加交流;请备注公司+姓名。

 

郑重声明本文中的观点均来自个人所思、所想,有些问题也会与朋友、同行交流探讨;并无刻意追捧、贬损某家企业或项目,更多的是对房地产投资、市场的逻辑等做分析,仅供同行参考。

数据来源:如无特别说明,均参考铭腾数据;

图片来源:均转自网络、百度图库或者房地产门户网站。

 

免责声明:文中所示数据、资料等均通过网络查询、重庆315网上房产或铭腾数据系统收集整理,我们极力确保准确性,但无法保证数据的绝对完整和准确;

文中分析的结论和观点,仅代表个人观点和判断,仅供参考,不构成市场交易和投资建议,且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。

分享到:
阅读 () | 评论 (0) | 转载 | 收藏
文章评论:

对不起,您的账号尚未进行真实身份信息注册,评论不能同步到微博!

Copyright © 中鸿地产网版权所有