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或损失数亿元!东原重庆一项目建在“毒地”上被迫退房 (2021-07-17 21:23:47 )

 现实中,很多毒地块未见光。

 

但也有被曝光的,北京、苏州、武汉、徐州等都出现过毒地开发,有发生中毒事件的,也有发起维权的。

 

重庆有多少呢?截至2021年4月,重庆建设用地污染地块就有78块。其中包括东原嘉滨项目所在的重庆农药化工(集团)有限公司(下称“农化集团”)。

 

这是为数不多的被曝出事的毒地块。该地块2018年卖的时候环评过了,房子修好了通知一二期接房,但环评却过不了。

 

东原嘉悦滨江项目将要被封5年。如今,现场早已被砖块堵封,退房赔偿方案也下来了,但业主维权声音不断。

 

 

 

 

赔偿也要退房

据业主告知书,按照商品房买卖合同规则,东原嘉阅滨江项目因为存在土壤污染问题,不具备交付使用条件。

 

依照环保相关法律法规,参照国内外同类污染地块治理修复案例,经国家级专家反复论证,治理时间至少需要5年,且仍然存在较大不确定性。

 

开发商决定与业主解除购房相关合同,退出购房款及利息、代偿银行按揭贷款及业主支付的还款利息、支付延期交房和解除买卖合同违约金、退还已缴纳的契税、大修基金。

 

具体补充方案为,对该住宅项目以整体增值20%、商铺以整体增值10%作为补偿标准。款项未结清的购房业主房屋增值部分,按照已支付购房款占总购房款的比例来算。

 

对缴纳定金的业主,按双倍返还定金。

 

这句话的意思是,已经交的房款及利息、契税、大修基金交多数返还多少。而增值部分即为赔偿款,即按照已支付房款的20%给给予赔付,违约金按照每天0.01%计算。

 

到底有多少呢?东原工作人员段磊举了个例子,110万元的住宅,首付60万元,增值部分赔偿款就是22万元,违约金多则几万元,大修基金+契税+少量利息仅仅几万元,大概80多万元。

 

而对未结清房款的、只付了首付未交完或未签约的,按照仅支付部分的20%给予赔偿。这可能就少得可怜,还因为此事产生了购房得机会成本。

 

更有分析人士指出,按照20%赔偿,确实太低,拿着这个钱根本没有可能买到相同地段、相同品质的房子。

 

这就是为什么业主们在明知道土壤污染的情况下,依然坚持接房的主要原因。近日一众业主聚集维权,手举“坚持接房“的打印纸,高喊”嘉阅滨江接房“。

 

根据资料,嘉阅滨江项目共计三期,由重庆励东融合房地产开发有限公司和重庆东博智合房地产开发有限公司两家项目公司(以下统称“开发商”)开发。这两家项目公司股权结构中都出现了东原房地产集团有限公司(以下简称“东原地产”)和融创中国(01918.HK)身影,其中东原地产持股比例均为51%。

 

2019年8月26日—2021年2月25日销售期间,该项目供应面积18.8万平方米,供应套数1862套;而成交面积11.93万平方米,成交套数1211套,成交金额13.98亿元。目前这个销售额不但为0,还倒贴利息和违约金。

 

而根据2020年年报,该项目总投资额23.97亿元,实际投资额4.73亿元。另外该项目土地费就高达约10多亿元。

 

那么这笔赔偿款有多少?

 

段磊说目前涉及1000多户,每户在40万元~100多万元,那么赔偿款就在4亿元~10亿元。这个初步数据加违约金等,或给销售额相差不大。

 

房款及利息有政府出面说服银行原路退回,但增值部分赔偿款及延期交房违约金谁付?实际上据知情人士透露,业主这部分赔偿由东原支付。

 

据东原工作人员段磊称,开发商在与政府协商,该地块是退还回去还是不退。倘若不能退,约10多亿元土地费用也搭进去了,若封了5年之后还不能解封售卖,这个沉没成本也是够大的。

 

东原还挺委屈的。

 

毕竟”毒地块“是买来的,当初环评也是过关了的。

 

据重庆市公共资源交易网消息,嘉阅滨江项目土地原址为农化集团用地。农化集团于2009年9月实施了环保搬迁,而根据前期环境风险评估,该地块受到六六六和滴滴涕污染。

 

在经过一系列的污染土壤治理修复后,2018年11月重庆市生态环境局同意该污染场地场内治理修复工程通过环保验收。

 

2019年1月,农化集团原场地交由重庆励东融合房地产开发有限公司和重庆东博智合房地产开发有限公司进行房地产开发。

 

2019年3月初,场地在第三期开发建设过程中出现异味土壤,后续开发过程又新增异味土壤点。

 

 

压缩工期?

在此背景下,2019年12月20日,农化集团进行异味土壤处置治理工程招标。

 

农化集团曾对嘉阅滨江场地土壤污染问题进行过两次招标。

 

第一次招标时间也就是前文提及的2019年12月20日,彼时招标公告中指出,嘉阅滨江本次异味土壤处置总方量初步估算约为4.35万吨,场内工期50日历天。

 

第二次招标文件首发时间为2020年7月28日。该文件对处置异味土壤总方量描述为,“异味土壤处置(增量)13.95万吨(此量为暂估量)”。

 

第二次招标的工程量相当于第一次的3倍有余,但第二次招标公告要求的场内工期却仅为35天。

 

第二次的招标因治理工期短遭投标人质疑,并提问招标人是否编制填写失误,农化集团2020年8月3日回复称:“无误,按照市生态环境局的要求制定。”

 

2020年9月22日农化集团再次发布的招标公告中,对工期要求一栏进行了修改,提到“场内工期合同签订之日计75日历天,场外工期依法合规处置完毕,通过相关单位验收合格止”。不过,与第一次招标安排的工期相比,第二次招标中的75天场内工期仍不算宽裕。

 

如果以中标时间计算,加上35天场内工期,开发商或可能在交房前完工,但场内工期为75天,并且场外工期存在不确定性,完工时间将在2020年12月31日合同交房时间之后。一个疑问是,挤压工期是为了按期交房吗?

 

临近交付时间,农化集团仍未完成异味土壤处置。2020年12月下旬,嘉阅滨江开发商发布通知称,鉴于疫情影响及本项目邻近一、二期未建区域异味土壤尚未清运完成的原因,房屋将暂缓交付,并表示“力争在2021年3月30日前完成”。

 

开放商果然在这个时间下发了交房通知书。3月18日,开发商发布了《房屋交付通知书》。此次交付为一、二期共计9栋楼,集中交付办理时间系3月26日至3月30日。

 

但交付工作尚未进行,两天后的3月20日,重庆沙坪坝区生态环境局向开发商下发了通知,称该项目场地土壤污染问题未解决,要求在项目场地完成治理并通过验收前,不得将房屋交付购房者使用。

 

3月22日有业主投诉,重庆生态环保局都下放通知了,禁止开发商接房,可现阶段开发商强买强卖,强制要求业主在3月26号接房,为什么还要我们业主去接房?

 

开放商利欲熏心的特征很明显。

 

为了卖房子,5月27日,该项目开发商因2020年3月11日至7月30日期间先后放置在售房部内及入口处的广告存在虚假宣传被行政处罚。

 

另查明,广告宣传中的“滨江文化公园”位于控制性规划的C16-3/04地块,用地性质为公园绿地,该地块上暂未规划有公园项目。

 

2020年9月,开发商还因建设项目违法侵占南溪口河道案,被处处一万元以上五万元以下罚款;2020年12月,因擅自改变建设工程规划许可证及附件、附图的许可内容进行建设,被行政处罚。

 

 

 

倒退的排名

为了最大化利润,东原用尽手段。但近年在市场声音中的声音越来越弱,最直接的体现在业绩不好看。

 

按照迪马股份统计,其房地产合并口径销售额,从2018年到2020年,分别为约200亿元、224亿元和227亿元,可以说3年时间增长迟缓。

 

而克而瑞的统计数据显示,东原地产近三年的全口径销售额,分别是548.7亿元、540.1亿元、602.1亿元。

 

而迪马股份董事长、总裁,东原地产董事长罗韶颖,2018年在中国房企百强峰会上给东原地产定的小目标是:要在2020年实现千亿销售额,排名“保50争30”。

 

现实和理想,有时就是这么骨感。

 

业绩增长缓慢,排名也在掉落。

 

2018年,东原地产全口径销售额行业排名50位,2019年降至62名,2020年再度下滑2位至64名。权益金额324.8亿元,行业排名74位。

 

别说30强,现在想重回50名,对于罗韶颖和东原地产来说,都困难重重。

 

增长不给力,内部管控还出问题。

 

近日,东原地产内部发布数起华东区域违纪通报,涉及杭州公司、上海公司共15人。

 

据《通报》,东原地产华东区域公司存在人为操纵招标结果、串通招投标、后补虚假招标流程、违规套现、原链家数据造假、员工收受供方回扣及好处费、员工向供方借款等问题。

 

其中,杭州公司的营销管理部、客户关系部、人力资源行政部相关人士均有涉案。

上海公司则有营销管理部、阳澄湖项目相关人士涉案。

 

而东原地产内部的贪腐并非孤例。

 

伤害性不大,但侮辱性极强的是,去年下半年,东原地产还上演了一出“打牌门”。

下属员工通过玩德州扑克,有意输给东原地产某副总30多万元。

 

内有贪腐问题,外有强劲对手,形势的严峻,也把东原地产逼得只剩突围这华山一条路了。

 

曾经专注于一二线城市拿地,做小而美项目的东原地产,在2020年已开始走拼多多路线,下沉去拥抱三四线城市。

 

统计显示,2019年东原地产新增地块18宗,新增面积300万㎡,土地遍布上海、杭州、成都、重庆等一二线核心城市,并开拓了广深地区。

 

到2020年,东原地产的新增土储就几乎翻倍达35宗,新增建筑面积516.83万㎡。

这些新增土储广泛分布于绵阳、成都、西安、渭南、苏州、长沙、武汉、襄阳、郑州、石家庄、重庆、昆明、贵阳、遵义、肇庆、徐州、栖霞、南京等城市,下沉趋势明显。

 

这是东原地产为了突围已做出的改变,另外其土地储备调整也提上了日程。根据3月公告,该公司将机增加土地储备,土地价款总额在人民币300亿元内。

 

而根据中指数的统计,2020年全年,东原地产的拿地总额不过114亿元。

扩张的野心显露无误。

 

问题是,300亿元的年度土地投资计划总额,已经超过了整个迪马股份2020年合并口径实现的营业收入212.7亿元。

 

真要花300亿元拿地,就得借钱,迪马股份的财务风险将成倍提升。

 

另一方面,即便300亿元都花出去了,以2020年的土储情况来看,也就排名32位。

 

而今年集中供地的土地市场,早已充满了浓浓的火药味,令求地若渴的众多开发商磨刀霍霍。

 

僧多粥少,东原地产裹挟于其中抢地,有多少胜算?代价有多高?2021年东原在大本营重庆以联合拿地模式获取了2块土地,价格也就1.1亿元。

 

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