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对当前重庆楼市的六点看法 (2021-07-10 16:19:26 )

 

SIR聊斋在容磁财经的第3次推送

 

先讲三个购房动态,以佐证我即将抛出的对当前重庆楼市的六点看法,以此,抛砖引玉,与诸君探讨重庆楼市的下一步走向。

 

第一个购房动态,即区县买主城。

 

近来,接到了很多区县朋友的电话,基本都是咨询怎么在主城买房的事情,其目的,有为了子女教育的,有纯粹投资的,可见,由区县向主城迁徙的购房意愿非常强烈。

 

第二个购房动态,即从外地导客到主城。

 

众所周知,一线城市,如北京、上海、深圳,或者新一线城市,如成都、杭州等严苛的购房限制,使得在这些地方买房变得非常困难,相反,重庆比较宽松的购房环境,为其提供了很多机会。

 

就笔者所接触的情况来看,有核心区域的楼盘主动到这些地方拓客的,且效果不错,比如国浩18T在上海就开了产品推介会,重庆中心便从杭州导入客户。除此之外,外地的朋友,或者外地调到重庆工作的同行,也纷纷准备在重庆买房。

 

第三个购房动态,即卖掉重庆的资产,买入一线城市。

 

在房住不炒的背景下,其实房地产被炒作的空间被进一步压缩,对于房子而言,只有在人口不断流入的城市,才更具保值、增值的功能,因此,在北上广有购房资格的一部分购房者,就主动卖掉重庆的房产,转而购入一线城市的不动产,进而为资产提供更加可靠的保障。

 

著名的经济学家任泽平也提出:“未来5年买抗通胀的硬通货,硬通货是三个:第一,人口流入的都市圈的房子、土地;第二,供给稀缺的金属;第三,大赛道的龙头公司。”

 

按照其判断,此时买入北上广,也不失为一个不错的选择。

 

基于以上三个购房动态,我认为,未来重庆楼市的走向,将有以下六个方面:

 

其一、城市格局将为重庆楼市奠定可持续发展的基础。

 

从城市格局来说,做大都市圈,是重庆主城发展必然的趋势,尤其是成渝经济圈的打造,将使得成渝城市群之间的人口密集度、产业协作度、经济依存度会更加密切。

 

我们知道,人口的持续流入是城市得以持续发展的最基本元素,因此,主城的拓城便显得至关重要,目前,璧山、江津从城区一体化的角度来说,已经成为主城的一部分,璧山自不必说,江津的珞璜、双福,其实早就可以看作是主城的一部分了,随着轨道交通的延伸,未来,会有更多的一小时经济圈内的城区成为主城的一部分。

 

古希腊哲学家亚里士多德说:“人们为了活着,聚集于城市;为了活得更好,居留于城市。”

 

城市的扩张,绝非单纯意义的地理概念,而是更好的城市环境、更好的产业发展、更好的人才流动,基于此,我们可以看到,重庆科学城的高质量建设,便可以凸显出主城在扩城战略下的框架和指向。

 

未来,重庆主城的产业将进一步升级、人口将进一步聚集、人居环境将进一步提升、人文历史将进一步凸显,而这,将进一步为重庆楼市的可持续发展提供有力的支撑。

 

其二、外地购房者将再次推动重庆房价的上涨。

 

众所周知,自四月的土拍后,各个区域的房价都呈现出直线上升的趋势,并且,有钱,不一定能够买到房,从供给的角度来看,一房难求确实是现实,而造成如此局面的原因,核心是土地价格。

 

而大量外地购房者的涌入,才是这一轮重庆房价上涨的推动力:市场必须不断有新的需求注入,才能保持澎湃的动力,所以,这一次,外地购房者的持续进场,将再次推动重庆房价的上涨。

 

在全球未遇的大变局下,整个世界的政治、经济都发生着剧烈的变动,而这,也恰恰给了重庆凸显其地缘位置的机会:作为长江上游的龙头城市,重庆具备领头羊、发动机的功能,城市发展,被一致看好,因此,城市利好,将不可避免的作用于楼市,而宽松的楼市政策,未外地购房者提供了绝佳的入市机会。

 

其三、区县购房需求将为主城楼市注入活力。

 

稍微了解区县楼市房价的朋友便知道,如今区县,动辄78千,乃至上万的单价,已经让区县的楼市变得越来越看不懂,而这一现状,也迫使越来越多的区县购房者选择到主城购房,虽然,区县人民到主城购房的现象历来有之,但伴随着区县房价的高攀,购房需求越来越多的流向主城将不可避免的成为大趋势。

 

笔者曾在重庆文旅城工作,2018年、2019年分别销售约68亿、140亿,其中,约30-40%的销售份额由来自区县的购房者所贡献,如今,我判断,这一现象将更加明显,区县购房者的市场份额将更加扩大。

 

由此,区县购房需求将继外地购房者之后,为主城楼市的可持续发展注入更多的活力,为主城楼市带来更强的生命力。

 

其四、重庆楼市将全面进入改善时代。

 

我们通常都说,购房者有刚需、改善等需求,但是,从今年开始,我认为,重庆楼市将全面进入改善时代,原因有三:一是高企地价所导致;二是地块的容积率所决定;三是换房需求所推动。

 

目前,重庆楼市有很多伪改善,其产品无论是舒适性还是合理性,都差强人意,但是,在重庆楼市全面进入改善时代后,首先掀起的竞争,便是产品品质的竞争,在经过了楼市一轮又一轮的洗礼后,购房者将变得越来越专业,也变得越来越挑剔,所以,未来,缺乏好产品的品牌,注定要被市场所唾弃。

 

现在,很多楼盘在交房的时候,都会出现大量的房闹事件,出现这些情况,核心就是产品的品质问题,也就是我们常说的,购房者花了更多的钱,却没有买到更好的房子。而进入改善时代后,这一现象将得到最大的遏制,因为,改善性住房的核心,就是品质。

 

其五、存量市场将凸显重要地位。

 

经济的发展,让左邻右舍变得越来越有钱,一个家庭,有几套房子,更是稀松平常,虽然重庆的新房癌较为严重,但是,存量市场随着房价的攀升,将会被最大限度的激活,人们购买二手房的意愿也将变得越来越强烈。

 

这部分需求,也可以大致分为两部分:一部分是面对目前的楼市不能入局的刚性自住型客户;第二部分就是需要改善性居住,但又对市场上产品不满的客户。

 

这两部分客户,将使得目前的重庆房地产存量市场变得活跃起来,此前大肆囤积房源的投资客,可以借机抛售,以此来解套。

 

最后,楼市投资门槛高企,越来越多的人将被拒之门外。

 

这一波涨价潮,使得重庆楼市的投资门槛也变得越来越高企了,虽然在政策层面还未出台更加严厉的调控措施,但是,资金的要求也会让很多人望而却步,所以,进入楼市,心态要平和,要量力而行,千万不要再抱着富贵险中求的幻想。

 

就目前重庆楼市的现状来说,房价的走势也并非是一条向上的直线,横盘也并非不可能,接下来,7月的土拍,将很大程度上决定重庆楼市的走向,那么,不妨,让我们拭目以待!

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