黄SIR聊斋在容磁财经的第3次推送

先讲三个购房动态，以佐证我即将抛出的对当前重庆楼市的六点看法，以此，抛砖引玉，与诸君探讨重庆楼市的下一步走向。

第一个购房动态，即区县买主城。

近来，接到了很多区县朋友的电话，基本都是咨询怎么在主城买房的事情，其目的，有为了子女教育的，有纯粹投资的，可见，由区县向主城迁徙的购房意愿非常强烈。

第二个购房动态，即从外地导客到主城。

众所周知，一线城市，如北京、上海、深圳，或者新一线城市，如成都、杭州等严苛的购房限制，使得在这些地方买房变得非常困难，相反，重庆比较宽松的购房环境，为其提供了很多机会。

就笔者所接触的情况来看，有核心区域的楼盘主动到这些地方拓客的，且效果不错，比如国浩18T在上海就开了产品推介会，重庆中心便从杭州导入客户。除此之外，外地的朋友，或者外地调到重庆工作的同行，也纷纷准备在重庆买房。

第三个购房动态，即卖掉重庆的资产，买入一线城市。

在房住不炒的背景下，其实房地产被炒作的空间被进一步压缩，对于房子而言，只有在人口不断流入的城市，才更具保值、增值的功能，因此，在北上广有购房资格的一部分购房者，就主动卖掉重庆的房产，转而购入一线城市的不动产，进而为资产提供更加可靠的保障。

著名的经济学家任泽平也提出：“未来5年买抗通胀的硬通货，硬通货是三个：第一，人口流入的都市圈的房子、土地；第二，供给稀缺的金属；第三，大赛道的龙头公司。”

按照其判断，此时买入北上广，也不失为一个不错的选择。

基于以上三个购房动态，我认为，未来重庆楼市的走向，将有以下六个方面：

其一、城市格局将为重庆楼市奠定可持续发展的基础。

从城市格局来说，做大都市圈，是重庆主城发展必然的趋势，尤其是成渝经济圈的打造，将使得成渝城市群之间的人口密集度、产业协作度、经济依存度会更加密切。

我们知道，人口的持续流入是城市得以持续发展的最基本元素，因此，主城的拓城便显得至关重要，目前，璧山、江津从城区一体化的角度来说，已经成为主城的一部分，璧山自不必说，江津的珞璜、双福，其实早就可以看作是主城的一部分了，随着轨道交通的延伸，未来，会有更多的一小时经济圈内的城区成为主城的一部分。

古希腊哲学家亚里士多德说：“人们为了活着，聚集于城市；为了活得更好，居留于城市。”

城市的扩张，绝非单纯意义的地理概念，而是更好的城市环境、更好的产业发展、更好的人才流动，基于此，我们可以看到，重庆科学城的高质量建设，便可以凸显出主城在扩城战略下的框架和指向。

未来，重庆主城的产业将进一步升级、人口将进一步聚集、人居环境将进一步提升、人文历史将进一步凸显，而这，将进一步为重庆楼市的可持续发展提供有力的支撑。

其二、外地购房者将再次推动重庆房价的上涨。

众所周知，自四月的土拍后，各个区域的房价都呈现出直线上升的趋势，并且，有钱，不一定能够买到房，从供给的角度来看，一房难求确实是现实，而造成如此局面的原因，核心是土地价格。

而大量外地购房者的涌入，才是这一轮重庆房价上涨的推动力：市场必须不断有新的需求注入，才能保持澎湃的动力，所以，这一次，外地购房者的持续进场，将再次推动重庆房价的上涨。

在全球未遇的大变局下，整个世界的政治、经济都发生着剧烈的变动，而这，也恰恰给了重庆凸显其地缘位置的机会：作为长江上游的龙头城市，重庆具备领头羊、发动机的功能，城市发展，被一致看好，因此，城市利好，将不可避免的作用于楼市，而宽松的楼市政策，未外地购房者提供了绝佳的入市机会。

其三、区县购房需求将为主城楼市注入活力。

稍微了解区县楼市房价的朋友便知道，如今区县，动辄7、8千，乃至上万的单价，已经让区县的楼市变得越来越看不懂，而这一现状，也迫使越来越多的区县购房者选择到主城购房，虽然，区县人民到主城购房的现象历来有之，但伴随着区县房价的高攀，购房需求越来越多的流向主城将不可避免的成为大趋势。

笔者曾在重庆文旅城工作，2018年、2019年分别销售约68亿、140亿，其中，约30-40%的销售份额由来自区县的购房者所贡献，如今，我判断，这一现象将更加明显，区县购房者的市场份额将更加扩大。

由此，区县购房需求将继外地购房者之后，为主城楼市的可持续发展注入更多的活力，为主城楼市带来更强的生命力。

其四、重庆楼市将全面进入改善时代。

我们通常都说，购房者有刚需、改善等需求，但是，从今年开始，我认为，重庆楼市将全面进入改善时代，原因有三：一是高企地价所导致；二是地块的容积率所决定；三是换房需求所推动。

目前，重庆楼市有很多伪改善，其产品无论是舒适性还是合理性，都差强人意，但是，在重庆楼市全面进入改善时代后，首先掀起的竞争，便是产品品质的竞争，在经过了楼市一轮又一轮的洗礼后，购房者将变得越来越专业，也变得越来越挑剔，所以，未来，缺乏好产品的品牌，注定要被市场所唾弃。

现在，很多楼盘在交房的时候，都会出现大量的房闹事件，出现这些情况，核心就是产品的品质问题，也就是我们常说的，购房者花了更多的钱，却没有买到更好的房子。而进入改善时代后，这一现象将得到最大的遏制，因为，改善性住房的核心，就是品质。

其五、存量市场将凸显重要地位。

经济的发展，让左邻右舍变得越来越有钱，一个家庭，有几套房子，更是稀松平常，虽然重庆的新房癌较为严重，但是，存量市场随着房价的攀升，将会被最大限度的激活，人们购买二手房的意愿也将变得越来越强烈。

这部分需求，也可以大致分为两部分：一部分是面对目前的楼市不能入局的刚性自住型客户；第二部分就是需要改善性居住，但又对市场上产品不满的客户。

这两部分客户，将使得目前的重庆房地产存量市场变得活跃起来，此前大肆囤积房源的投资客，可以借机抛售，以此来解套。

最后，楼市投资门槛高企，越来越多的人将被拒之门外。

这一波涨价潮，使得重庆楼市的投资门槛也变得越来越高企了，虽然在政策层面还未出台更加严厉的调控措施，但是，资金的要求也会让很多人望而却步，所以，进入楼市，心态要平和，要量力而行，千万不要再抱着富贵险中求的幻想。

就目前重庆楼市的现状来说，房价的走势也并非是一条向上的直线，横盘也并非不可能，接下来，7月的土拍，将很大程度上决定重庆楼市的走向，那么，不妨，让我们拭目以待！