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不疯狂的楼市,才是理性的市场 (2021-07-16 05:58:40 )

 SIR聊斋在容磁财经的第4次推送

 

重庆迎来了酷暑,重庆楼市则逐步回归到了正常。

 

很久没有接到楼盘的渠道电话了,这几天,陆续多了起来,而种种迹象表明,此前疯狂的房地产市场,热度正在消退,但是,这更像是一场掩护,即,为后继的涨价做准备,抛除这一点,我分析,原因有三:首先,是无货可卖;其次,是购买力透支;最后,是理性回归。

 

和行业的朋友交流,不管是中央公园,还是核心区,我所了解的大部分楼盘,都处于无货或者货量极少的状态,而有货可售的楼盘,市场行情依旧看好。

 

无货状态,首先受供应所决定,自地价一跃而起后,部分开发商便陷入推货与限价的纠结中,权衡利弊,最终,在更高利润的导向下,一些地块便延迟了供货节点,推迟了入市时间。其次,是市场的疯狂来得过于突然,导致部分楼盘猝不及防,未能把握好推售节奏,导致货量被短时间快速消化完成。

 

除此之外,短时间上涨的房价,在这一波抢购潮之后,购买力被透支了,而下一波入市者,显然,还未能做好抢跑的准备。购买力的透支主要体现在:第一、单价上涨所导致的门槛提升。第二、本地客户的购买力跟不上房价上涨的速度。第三、这一波外地投资客的势能已经被消耗。

 

当然,我认为更加重要的一点,是理性的回归。楼市是喧嚣的,是盲从的,是属于大众的狂欢,是一场人民群众的行为艺术。但正是因为这些特征,导致了楼市的不理性,导致的后果主要体现在:价值远远低于价格;品质远远低于价格。

 

一人得道,鸡犬升天。这句话,用在楼市上,更加贴切。一个地块拍出了高价,附近楼盘则弹冠相庆,丝毫没有考虑到微观的区别,比如同区域不同地块的位置关系、产品的定位和品质、品牌的美誉度和溢价能力,总而言之,一窝蜂的涨价,但实际情况如何呢?好的市场,依旧有卖得差的楼盘;低迷的市场,同样有人气旺盛的项目,这便是区别。

 

所以,在我看来,不疯狂的楼市,才是理性的市场。

 

只是,我们的愿望,往往都是美好的,而现实,则往往背道而驰。

 

楼市,在缺乏有效手段的制约下,永远都摆脱不了脱缰的野马这一属性,市场随时都会因为各种因素,而变得风起云涌,正如战争年代,战场的形势是瞬息万变的一样,楼市,同样如此。

 

作为购房者,我们要学会区隔、辨别,要懂得好与不好,要明白哪些楼盘适合投资,哪些楼盘适合自住,当然,这个过程是一段艰辛的旅途,毕竟,进入楼市的门槛已经大大提升了,这个门槛,包括了资金的门槛、信贷的门槛、金融技巧的门槛、认知的门槛。

 

比起深圳、北京、上海、杭州,或者紧邻成都,重庆楼市依旧是幸福的,因为,房价确实不高,均价15000元对于购房者来说,依旧非常温和,即便如此,一套房子的入门金额,按照首套房100平米,均价15000元,首付三成来算,也是四五十万,所以,一般的刚需客户、首改客户,在入手一套房子之后,短时间内,是没有办法再次入市的,因为,二套就是四成首付,三套及以上,就需要全款了。

 

资金门槛提升的背后,随之而来的则是信贷门槛的提升,如今的楼市,信贷的审核越来越严格,一份征信报告,便让很多购房者的买房之路变得异常的艰辛,尤其是对于平时不守信用,不按时偿还贷款的购房者来说,更是如此。所以,不要小看信用两个字,这个背后,是个人信誉的背书。信誉不好的个人,不仅没有办法贷款买房子,在其他投资领域,也将寸步难行。

 

对于大部分非金融专业的人而言,利用金融手段、技巧去买房,犹如隔山打牛,于是,很多人便拜入水库、深房理门下学习金融买房套路,当然,水库和深房理现在已经成为过去时了,但是,他们流传下来的金融套路依旧实用,比如怎样养好征信,怎样利用信用贷、抵押贷等,其实,这些都不是高深的专业,就是普通的金融知识,只要深入钻研,就能找到突破的方向。

 

买房子这事,看似包赚,实则也是满地是坑,比如,买了房,无法如期交房,但是在买之前,怎么去判断呢?比如,明明一个区域、一个板块,甚至紧邻的两个楼盘,为什么涨价张得更高的,总是别人家的楼盘呢?比如,我花了更多的钱,买到的房子,怎么跟还迁房没有区别呢?归根到底,所有的问题,都是认知造成的结果:即,你有怎样的认知,便会买到怎样的房子。要避免踩到这些坑,购房者没有太多的路可走:一是勤快一点,多看楼盘;二是多结交房地产行业的朋友,甚至,可以采取付费的方式,去获取专业的服务;三是自己的心态要好,能控制自己的欲望和情绪。

 

房地产市场,不盲从的客户,才是理性的客户;不癫狂的市场,才是理性的市场。但是,要做到这一点,其实挺难的,我的预判,重庆楼市,依旧会陷入疯狂之中,现在,有点像暴风雨来临之前的黎明,七月的土拍目前没有任何消息,我想,是有原因的。一旦土拍再次引发地价上涨,那么,又将点燃楼市疯狂、房价上涨的导火索。

 

其次,央行再次降准,万亿资金流向市场,不用质疑,肯定会有大量的资金通过不同渠道汇入房地产市场。历史已经证明,凡是市场上有充裕的现金,进入楼市,是不可避免的选择。

 

作为参与重庆楼市的一员,不管是从业于此,还是在重庆置业、投资,我们都希望市场可以更加理性一点,这样,才能风物长宜放眼量,这样,整个楼市才会更有活力。

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