黄SIR聊斋在容磁财经的第4次推送

重庆迎来了酷暑，重庆楼市则逐步回归到了正常。

很久没有接到楼盘的渠道电话了，这几天，陆续多了起来，而种种迹象表明，此前疯狂的房地产市场，热度正在消退，但是，这更像是一场掩护，即，为后继的涨价做准备，抛除这一点，我分析，原因有三：首先，是无货可卖；其次，是购买力透支；最后，是理性回归。

和行业的朋友交流，不管是中央公园，还是核心区，我所了解的大部分楼盘，都处于无货或者货量极少的状态，而有货可售的楼盘，市场行情依旧看好。

无货状态，首先受供应所决定，自地价一跃而起后，部分开发商便陷入推货与限价的纠结中，权衡利弊，最终，在更高利润的导向下，一些地块便延迟了供货节点，推迟了入市时间。其次，是市场的疯狂来得过于突然，导致部分楼盘猝不及防，未能把握好推售节奏，导致货量被短时间快速消化完成。

除此之外，短时间上涨的房价，在这一波抢购潮之后，购买力被透支了，而下一波入市者，显然，还未能做好抢跑的准备。购买力的透支主要体现在：第一、单价上涨所导致的门槛提升。第二、本地客户的购买力跟不上房价上涨的速度。第三、这一波外地投资客的势能已经被消耗。

当然，我认为更加重要的一点，是理性的回归。楼市是喧嚣的，是盲从的，是属于大众的狂欢，是一场人民群众的行为艺术。但正是因为这些特征，导致了楼市的不理性，导致的后果主要体现在：价值远远低于价格；品质远远低于价格。

一人得道，鸡犬升天。这句话，用在楼市上，更加贴切。一个地块拍出了高价，附近楼盘则弹冠相庆，丝毫没有考虑到微观的区别，比如同区域不同地块的位置关系、产品的定位和品质、品牌的美誉度和溢价能力，总而言之，一窝蜂的涨价，但实际情况如何呢？好的市场，依旧有卖得差的楼盘；低迷的市场，同样有人气旺盛的项目，这便是区别。

所以，在我看来，不疯狂的楼市，才是理性的市场。

只是，我们的愿望，往往都是美好的，而现实，则往往背道而驰。

楼市，在缺乏有效手段的制约下，永远都摆脱不了脱缰的野马这一属性，市场随时都会因为各种因素，而变得风起云涌，正如战争年代，战场的形势是瞬息万变的一样，楼市，同样如此。

作为购房者，我们要学会区隔、辨别，要懂得好与不好，要明白哪些楼盘适合投资，哪些楼盘适合自住，当然，这个过程是一段艰辛的旅途，毕竟，进入楼市的门槛已经大大提升了，这个门槛，包括了资金的门槛、信贷的门槛、金融技巧的门槛、认知的门槛。

比起深圳、北京、上海、杭州，或者紧邻成都，重庆楼市依旧是幸福的，因为，房价确实不高，均价15000元对于购房者来说，依旧非常温和，即便如此，一套房子的入门金额，按照首套房100平米，均价15000元，首付三成来算，也是四五十万，所以，一般的刚需客户、首改客户，在入手一套房子之后，短时间内，是没有办法再次入市的，因为，二套就是四成首付，三套及以上，就需要全款了。

资金门槛提升的背后，随之而来的则是信贷门槛的提升，如今的楼市，信贷的审核越来越严格，一份征信报告，便让很多购房者的买房之路变得异常的艰辛，尤其是对于平时不守信用，不按时偿还贷款的购房者来说，更是如此。所以，不要小看信用两个字，这个背后，是个人信誉的背书。信誉不好的个人，不仅没有办法贷款买房子，在其他投资领域，也将寸步难行。

对于大部分非金融专业的人而言，利用金融手段、技巧去买房，犹如隔山打牛，于是，很多人便拜入水库、深房理门下学习金融买房套路，当然，水库和深房理现在已经成为过去时了，但是，他们流传下来的金融套路依旧实用，比如怎样养好征信，怎样利用信用贷、抵押贷等，其实，这些都不是高深的专业，就是普通的金融知识，只要深入钻研，就能找到突破的方向。

买房子这事，看似包赚，实则也是满地是坑，比如，买了房，无法如期交房，但是在买之前，怎么去判断呢？比如，明明一个区域、一个板块，甚至紧邻的两个楼盘，为什么涨价张得更高的，总是别人家的楼盘呢？比如，我花了更多的钱，买到的房子，怎么跟还迁房没有区别呢？归根到底，所有的问题，都是认知造成的结果：即，你有怎样的认知，便会买到怎样的房子。要避免踩到这些坑，购房者没有太多的路可走：一是勤快一点，多看楼盘；二是多结交房地产行业的朋友，甚至，可以采取付费的方式，去获取专业的服务；三是自己的心态要好，能控制自己的欲望和情绪。

房地产市场，不盲从的客户，才是理性的客户；不癫狂的市场，才是理性的市场。但是，要做到这一点，其实挺难的，我的预判，重庆楼市，依旧会陷入疯狂之中，现在，有点像暴风雨来临之前的黎明，七月的土拍目前没有任何消息，我想，是有原因的。一旦土拍再次引发地价上涨，那么，又将点燃楼市疯狂、房价上涨的导火索。

其次，央行再次降准，万亿资金流向市场，不用质疑，肯定会有大量的资金通过不同渠道汇入房地产市场。历史已经证明，凡是市场上有充裕的现金，进入楼市，是不可避免的选择。

作为参与重庆楼市的一员，不管是从业于此，还是在重庆置业、投资，我们都希望市场可以更加理性一点，这样，才能风物长宜放眼量，这样，整个楼市才会更有活力。