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看盘手记002:红馆 (2021-08-03 09:15:42 )

 

SIR聊斋在容磁财经的第6次推送

 

红馆,大家是不是觉得这个楼盘很陌生?

 

陌生就对了,毕竟,这个楼盘在重庆楼市的一片汪洋中,毫不出色。

 

若是要为这个楼盘找出一点购买理由的话,我想,除了地处核心区总价门槛低这两个优势之外,其他的,都是为赋新词强说愁。

 

那既然陌生,我为什么还写呢?

 

不过是我去看过,留下点我看过的记录罢了。

 

另外,朋友于这个项目负责销售,借机也为朋友所在的楼盘做一做宣传。

 

其实,在去看红馆之前,我是知道有这个楼盘存在的:做到房地产营销这一行,面对市场,大大小小的项目,知名的,不知名的,总要做到心中有数,才不至于两眼一抹黑,所以,四月份在建设医院住院的那段日子,总是看到这个楼盘有且仅有的一幅楼体广告,日子久了,便有了去看看的欲望。

 

后来知道有朋友在这个楼盘工作,而有一段时间,所认识的分销公司的朋友,也在朋友圈大力推销红馆,便顺理成章的去了:看盘,恰是乐事一件,毕竟,做一行,就得爱一行。

 

红馆是一个公寓项目,说实话,区域位置是真好,若是住宅项目,无论如何都得马上买一套:但一看到业态是不通气的公寓,即便总价也就四十来万,但立即购买的兴趣便变得不那么浓厚了。

 

这个项目体量不大,就4栋单体楼,我去看的时候,在分销集中上客的情况下,看房的客户很多,基本上都是投资客户:在目前楼市进入门槛越发高企的前提下,对渴望进入楼市的小投资者来说,公寓类产品算是一个可以接受的选择,所以,核心区域的公寓,可以投资!

 

红馆所在的板块为九龙坡谢家湾,从项目出发,步行十分钟不到,就可以到谢家湾小学、袁家岗轻轨站,公交线路则四通八达,若是论出行之便捷,在我看来,这是重庆数一数二的区域:如果换一个产品定位的思路,在这个区域做高端的服务式公寓,是不是可以走出另外一条道路来?

 

城市界面是这个项目的硬伤,虽然地处传统的核心区,但是,在项目附近,更多的,是老旧的家属区,而新建的住宅项目,除了约10年前面市的大鼎第一时间,便找不出第二个,从目前大鼎第一时间二手房的价格表现来看,均价大体在建面15000元左右,市场表现并不看好,究其原因,城市界面比较差,是核心。

 

随着城市更新进程的加快,假以时日,谢家湾区域是值得期待的,毕竟,这里是传统认知的都市核心区,有着历史悠久的教育基础,即谢家湾小学、育才中学,医疗资源则因有着鼎鼎有名的重医附一院,在步行半小时半径内,大坪有龙湖时代天街,杨家坪有万象城,红色旅游资源建川博物馆也在附近,可以说,这是堪称完美的城市级配套,不逊色于主城任何一个区域。

 

城市界面虽然是硬伤,但城市级的配套资源,则是红馆项目所依仗的优势:从营销的角度来说,红馆所卖的,并非产品,而是城市资源,并且,是高度稀缺的城市资源。

 

从投资者的角度来说,用少量资金撬动一套房子的时代,已经过去了,而红馆,则可以满足资金存量很小的投资客户进入楼市的需求。

 

如果投资红馆,其实,只需要考虑两个因素:第一、租金;第二、增值。

 

首先,从租金来看,三四十平米的公寓,在谢家湾区域,月租2000元左右,问题不大,以租养贷,不成问题。

 

其次,增值视周边区域城市改造的进程,我认为,这一天很快会到来。

 

对于小投资者,我个人认为红馆更适合长期持有,通过租金实现细水长流,可以将其视为应对突发情况的资产来看待:这比持有同样金额的现金、存款,更有保障。

 

在我现场看盘的时候,开发商为了促销,对产品进行了部分装修,对客户来说,具备很强的吸引力,此举大大节约了接房后空置的时间,能够实现接房后,略加修整即可对外出租养贷的目的。

 

红馆剩余的套数,还有1000余套,在后期的营销中,我认为更适合大客户整层销售,从持有经营的角度来看,公馆的产品适合打造精品酒店、民宿、服务式公寓等业态,在网红重庆的背景下,周边城市配套如此丰富、交通如此便捷、业态如此纯粹、价格相对更有性价比的项目,少之又少,因此,用于打造经营性业态的产业,是实现红馆增值的一大途径。

 

公寓类产品,硬件的配置非常重要,从车库,到入户大堂,再到电梯品牌、数量,以及智能化,都决定着在市场中的价值,不管是居住,还是办公、经营酒店,什么样的配置,决定了什么等级的租金、房价、入住的人群,从这一点来看,红馆并不具备相应的优势。

 

目前,红馆这个项目从价值属性来看,按照一百分分值来看,能打到七十分左右,而项目的硬伤,则在于车辆进出的通道、周边及项目居住人口的复杂度,以及交房后的物业服务,这类项目因为非品牌开发商开发、体量小,物业服务将存在极大的不确定性,一旦物业维护不好,对项目租金、二手房价格的影响将是非常明显的。

 

就楼市的投资而言,公寓在买家眼中,是不可去碰的业态。

 

身边也有朋友告诉我,几年前投资了公寓,现在升值太慢,出手也难。

 

大部分的公寓确实如此,其实,公寓并非不可投,而是要结合自身的需求去投,而且,公寓所处的区位、周边的城市配套,是非常重要的。

 

当然,公寓由于单套面积并不大,要靠转手赚钱,其实,并不乐观,因此,买家的持有策略非常重要:我的看法,投资公寓,要么以租养贷长期持有;要么大宗购买,自持经营,做第二产业;第三,自用,做工作室,或者个人独处的空间。

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