黄SIR聊斋在容磁财经的第6次推送

红馆，大家是不是觉得这个楼盘很陌生？

陌生就对了，毕竟，这个楼盘在重庆楼市的一片汪洋中，毫不出色。

若是要为这个楼盘找出一点购买理由的话，我想，除了地处核心区和总价门槛低这两个优势之外，其他的，都是为赋新词强说愁。

那既然陌生，我为什么还写呢？

不过是我去看过，留下点我看过的记录罢了。

另外，朋友于这个项目负责销售，借机也为朋友所在的楼盘做一做宣传。

其实，在去看红馆之前，我是知道有这个楼盘存在的：做到房地产营销这一行，面对市场，大大小小的项目，知名的，不知名的，总要做到心中有数，才不至于两眼一抹黑，所以，四月份在建设医院住院的那段日子，总是看到这个楼盘有且仅有的一幅楼体广告，日子久了，便有了去看看的欲望。

后来知道有朋友在这个楼盘工作，而有一段时间，所认识的分销公司的朋友，也在朋友圈大力推销红馆，便顺理成章的去了：看盘，恰是乐事一件，毕竟，做一行，就得爱一行。

红馆是一个公寓项目，说实话，区域位置是真好，若是住宅项目，无论如何都得马上买一套：但一看到业态是不通气的公寓，即便总价也就四十来万，但立即购买的兴趣便变得不那么浓厚了。

这个项目体量不大，就4栋单体楼，我去看的时候，在分销集中上客的情况下，看房的客户很多，基本上都是投资客户：在目前楼市进入门槛越发高企的前提下，对渴望进入楼市的小投资者来说，公寓类产品算是一个可以接受的选择，所以，核心区域的公寓，可以投资！

红馆所在的板块为九龙坡谢家湾，从项目出发，步行十分钟不到，就可以到谢家湾小学、袁家岗轻轨站，公交线路则四通八达，若是论出行之便捷，在我看来，这是重庆数一数二的区域：如果换一个产品定位的思路，在这个区域做高端的服务式公寓，是不是可以走出另外一条道路来？

城市界面是这个项目的硬伤，虽然地处传统的核心区，但是，在项目附近，更多的，是老旧的家属区，而新建的住宅项目，除了约10年前面市的大鼎第一时间，便找不出第二个，从目前大鼎第一时间二手房的价格表现来看，均价大体在建面15000元左右，市场表现并不看好，究其原因，城市界面比较差，是核心。

随着城市更新进程的加快，假以时日，谢家湾区域是值得期待的，毕竟，这里是传统认知的都市核心区，有着历史悠久的教育基础，即谢家湾小学、育才中学，医疗资源则因有着鼎鼎有名的重医附一院，在步行半小时半径内，大坪有龙湖时代天街，杨家坪有万象城，红色旅游资源建川博物馆也在附近，可以说，这是堪称完美的城市级配套，不逊色于主城任何一个区域。

城市界面虽然是硬伤，但城市级的配套资源，则是红馆项目所依仗的优势：从营销的角度来说，红馆所卖的，并非产品，而是城市资源，并且，是高度稀缺的城市资源。

从投资者的角度来说，用少量资金撬动一套房子的时代，已经过去了，而红馆，则可以满足资金存量很小的投资客户进入楼市的需求。

如果投资红馆，其实，只需要考虑两个因素：第一、租金；第二、增值。

首先，从租金来看，三四十平米的公寓，在谢家湾区域，月租2000元左右，问题不大，以租养贷，不成问题。

其次，增值视周边区域城市改造的进程，我认为，这一天很快会到来。

对于小投资者，我个人认为红馆更适合长期持有，通过租金实现细水长流，可以将其视为应对突发情况的资产来看待：这比持有同样金额的现金、存款，更有保障。

在我现场看盘的时候，开发商为了促销，对产品进行了部分装修，对客户来说，具备很强的吸引力，此举大大节约了接房后空置的时间，能够实现接房后，略加修整即可对外出租养贷的目的。

红馆剩余的套数，还有1000余套，在后期的营销中，我认为更适合大客户整层销售，从持有经营的角度来看，公馆的产品适合打造精品酒店、民宿、服务式公寓等业态，在网红重庆的背景下，周边城市配套如此丰富、交通如此便捷、业态如此纯粹、价格相对更有性价比的项目，少之又少，因此，用于打造经营性业态的产业，是实现红馆增值的一大途径。

公寓类产品，硬件的配置非常重要，从车库，到入户大堂，再到电梯品牌、数量，以及智能化，都决定着在市场中的价值，不管是居住，还是办公、经营酒店，什么样的配置，决定了什么等级的租金、房价、入住的人群，从这一点来看，红馆并不具备相应的优势。

目前，红馆这个项目从价值属性来看，按照一百分分值来看，能打到七十分左右，而项目的硬伤，则在于车辆进出的通道、周边及项目居住人口的复杂度，以及交房后的物业服务，这类项目因为非品牌开发商开发、体量小，物业服务将存在极大的不确定性，一旦物业维护不好，对项目租金、二手房价格的影响将是非常明显的。

就楼市的投资而言，公寓在买家眼中，是不可去碰的业态。

身边也有朋友告诉我，几年前投资了公寓，现在升值太慢，出手也难。

大部分的公寓确实如此，其实，公寓并非不可投，而是要结合自身的需求去投，而且，公寓所处的区位、周边的城市配套，是非常重要的。

当然，公寓由于单套面积并不大，要靠转手赚钱，其实，并不乐观，因此，买家的持有策略非常重要：我的看法，投资公寓，要么以租养贷长期持有；要么大宗购买，自持经营，做第二产业；第三，自用，做工作室，或者个人独处的空间。