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看盘手记005:佳兆业滨江四季 (2021-08-04 08:51:06 )

SIR聊斋在容磁财经的第12次推送

 

1、老工业区,没有北区的自然环境。

2、没有科学城区域的政策扶植。

3、连一个好一点的学校都没有。

4、原住民在流失,重钢又带走一批人。

5、为了信仰搬回去住肯定行不通。

 

以上,是我发布了推文《旁观龙湖发布会》,谈到龙湖挥师大渡口之后所带来的区域希望时,朋友梳理的5点逃离大渡口的理由,他说:我有很多大渡口的朋友,现在都搬出来了!

 

没错,如今的大渡口如其所言,存在着如此这般的不如意,于此,我也梳理了5点理由,与我的朋友进行交流:

 

1、大渡口需要一剂催化楼市的药引,如今,药引已经有了。

2、区域发展依旧是政府的重头戏,比如,钓鱼嘴的战略规划。

3、品牌开发商的逐次进入,是大渡口楼市的转折点。

4、购买需求依旧存在,大量的进城人群不容忽视。

5、要用动态的阳光看待大渡口的现实问题。

 

对于一个区域,一味的高唱赞歌,那是大跃进,而以偏概全、持续否定,显然也不合时宜,对于大渡口,黄SIR认为,不妨把其看作:1、刚需的理想区域。2、原住民就地改善的首选区域。

 

从这个角度出发,不管是从购房者的需求,还是从营销的客群划分,都能够找到立足点。

 

那么,为什么说龙湖进入大渡口,是区域革新的希望之所在呢?原因也非常之简单:

 

首先,是龙湖所具备的运营城市之能力,其大渡口项目体量庞大,有足够的空间来运筹帷幄。

 

其次,大渡口缺乏品质开发商的历史将因为龙湖的入局,而带来补强,此前,虽有绿地的深耕、旭辉的试水、佳兆业的抢滩、万达的罗棋,但其格局,始终缺乏领军房企的聚焦效应、拉动效果。

 

最后,龙湖,在住宅的品质、商业的打造层面,能够赋予政府、原住民、投资者以信心,而信心,是驱动楼市动力的重要因素。

 

回到今天黄SIR要讲的佳兆业,因为龙湖的助攻,房开品牌合力的结果,是众人划桨开大船:虽然,这个阶段,尚有吃力,但未来,毕竟会显得更加乐观。

 

更乐观的楼市,也才更有希望。

 

如果不是因为欧洲杯,佳兆业滨江四季这个案名,于我是陌生的,英格兰与克罗地亚的对决,九龙坡足协恰好跨界佳兆业滨江四季做活动,在朋友的邀约下,欣然到其现场与球迷一同观赏比赛,顺理成章,便对这个楼盘有了初步的印象。

 

夜晚的大渡口少了几许繁华,破旧的城市界面,确实让这座昔日的钢铁之城丧失了从前的峥嵘,但这也是大渡口这个区域得底蕴之所在,在千城一面得城市发展格局中,区域的革新若是能恰到好处的让历史的底蕴、人文沿革其中,倒是能凸显其风貌的不同,对于城市的发展来说,这何尝不是乘风破浪的风景与勇气呢?

 

SIR对于佳兆业的最大印象,停留在足球上,作为重庆足球的功勋外援,卡尔德克如今是佳兆业在锋线上所依仗的一把尖刀,而后防的希望之星元敏成,毫无争议的成为深圳队的一道铁闸,在足球上,佳兆业,与重庆的渊源较为深厚,房地产领域,同样如此,从其此前所开的品牌发布会来看,2021年,似乎是佳兆业在重庆的布局之年。

 

佳兆业滨江四季在大渡口的整体定位为改善型楼盘,在与置业顾问的交流中,其一直强调的也是改善为主,整个地块有一定的高度落差,可以眺望江对面的巴滨路融汇半岛一带,随着融汇酒店的亮灯,也算是具备了一定的夜景效果。

 

项目主要是以小高层为主,以满足改善需求的三房和四房为主打产品,从其价格可以看出,套内一万七八的单价,总价两百万左右,树立起了大渡口价格标杆的风向标,也非常明确的传递出大渡口改善第一盘的信号。从其当时的销售情况来看,有四栋楼已经一售而空,这说明三个现状:

 

首先,大渡口目前欠缺改善型产品,尤其是有品质的改善型产品。

 

其次,大渡口的购房者有购买力,这一点很重要。

 

最后,大渡口有足够多的品质项目可选时,大渡口的购房外溢将会有效减少。

 

综合来看,佳兆业滨江四季具备升级大渡口居住品质的基础,不足之处在于,量级的不足,无论是项目体量、产品素质,还是品牌影响力,都不足以产生更大范围的影响,可以将其视作一个改善型的快销项目来看待。

 

这个项目对于大渡口楼市的积极之处在于:

 

第一,让有大渡口地域情结的原住民购房者看到了留在故土的希望。

 

第二,改善型产品在大渡口的市场空间很大。

 

第三,为区外受制于资金预算的改善型购房者,提供了新的选择。

 

目前,销售中心以会所的方式呈现,平街一层是小型的展示区和一个观景台,在展示区,沿途的道路,对大渡口的历史文化有一定呈现,展示效果,较为鸡勒,更多的,是为景观配盘。核心区集中在负一楼,包括了沙盘和健身房、游泳池,其体验性较强,对于购房者来说,代入感不错。

 

在我的朋友圈曾经发过佳兆业滨江四季的信息,建议大渡口的改善需求可以购买,但马上有绿地的朋友表示不服:没有听江左岸的性价比高!这个项目我没有实地去看过,不敢妄发议论,但在黄SIR看来,改善型项目,性价比倒是其次,更为重要的,还是产品、服务、品牌,以及地段,所谓的品质,不过是这些因素的集合体罢了。

 

大家说起大渡口楼市,无论是业内的从业者,还是购房者,很多都会一声叹息,其实,大渡口并未如大家看到的那般孱弱,反而,因为其现状的不足,而更有可塑性、成长性和可能性,当然,这一切需要时间,也需要如佳兆业、龙湖这样的品牌开发商的深耕,才能带来质的改变。

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