黄SIR聊斋在容磁财经的第18次推送

风向，说变就变。

之前还因为利好政策的东风而洋溢起来的乐观情绪，瞬间便被房地产税的西风刮得体无完肤：做房地产这一行，就得忍受这突然到来的悲喜两重天，没有一颗大心脏，是无法承受这剧烈的跌宕起伏的。

显而易见，“房住不炒”大背景下，从业者要习惯于房地产的新常态，昔日宇宙房企的一地鸡毛，已经昭告天下，属于房地产野心家、冒险家的野蛮生长就此落下帷幕，“大辟天下寒士俱欢颜”的民心时代到来了！

房地产的新常态，对于房企来说，是机遇，也是挑战，在国际形势错综复杂的形势下，房企，正面临着商品房改革以来最大阵痛，那么，是在阵痛中衰亡，还是在阵痛中破茧，则要看各大房企的思想、格局、水平：思想能让房企更有生命力，格局能让房企走得更稳，水平则让房企充满竞争力。

在此，我认为，房地产新形势下，房企有五个不变和五个变，以此，来适应新赛道、新市场、新未来。

首先，是房企的五个不变，分别是：第一、团队的战斗精神不变；第二、造好房子的初心不变；第三、对高质量产品的追求不变；第四、以客户为中心的导向不变；第五、保持现金流的策略不变。

其次，是房企的五个变，分别是：第一、高周转的模式要变；第二、多元化发展的战略要变；第三、物业服务靠边站的现状要变；第四、偏重于销的思维要变；第五、复制化的扩张要变。

接下来，我们来具体谈一谈这两个五，先谈五个不变。

一、团队的战斗精神不变

要拿下山头，就得有军事素质过硬、作风顽强的队伍。这一点，放在房企，体现得尤为明显：战斗精神卓著、执行能力坚决的房企，如融创、碧桂园、龙湖等，市场业绩的表现明显好于对市场缺乏敏感、作风懒散的房企。因此，团队的战斗精神就是一个企业的魂，看不见、摸不着，却对整个团队的精神面貌有着决定性的影响，所谓，只要精神不滑坡，办法总比困难多，所以，把团队精神抓起来，才能在楼市的各大战役中抢得先机、赢得主动。

二、造好房子的初心不变

地产行业发展至今，也有一批房企，将造好房子的理念贯彻得非常彻底，其提出的企业口号也深得人心，比如，龙湖的“善待你一生”就非常有打动力。对于房企而言，所造的，并非是房子，而是一个又一个家庭，是千千万万有血有肉的亲情故事，所以，若是房企仅仅是对钢筋水泥做冰冷的复制的话，那必然会丧失对于家的温度，从现今的楼市就可以看得出来，疲于奔跑的房企，又有几个还能用心、用情，为建筑注入体温呢？资本裹挟了一切，初心便退居其次，但是，事实已经证明，房企唯有保持造好房子的初心不变，才更能具备基业长青的可能。

三、对高质量产品的追求不变

基于产品的自信，龙湖、融创等房企在品牌传播上，纷纷以十几二十前的楼盘为其背书、赋能，确实如此，不是老小区就代表着过时与陈旧，反而是一个个拔地而起的新小区，因为其规模化、复制化而千篇一律，更受制于成本的限制而一再减配，产品质量引得客户怨声载道，这样的房企，怎能不被市场所淘汰呢？大浪淘沙，经得起时间、风雨的考验，才能够在竞争激烈的红海中走出来，开劈一片属于自己的蓝海，所以，只要房企能够拿出高质量的产品来，市场必然会报之以回应，比如绿城，虽然因为种种原因，绿城不再是绿城，但在杭州，提起绿城的小区，那一定是代表着品质、代表着高端。

四、以客户为中心的导向不变

在房地产行业，要做到以客户为中心，实在是太难了：毕竟，这个行业，客户投诉较为频繁，一不留神，还会发展为群体性事件。但不能因为难而放弃，只有做难而正确的事情，才会变得更有意义，其中的样板，我想，阿那亚、麓湖必定是一个现象级的存在，当然，阿那亚、麓湖是学不会的，但是，他们的思路、模式却能够被借鉴，只有走入客户的心中，才能真正的为客户所想、为客户所做。做一家有温度的房企，那必然，需要更懂客户，更懂客户的生活。

五、保持现金流的策略不变

关于现金流，古往今来，太多惨痛的教训，很多巨商大贾，因为一根稻草而压垮了整匹骆驼，比如，富可敌国的红顶子胡雪岩，其摧枯拉朽式的坍塌，起因，就是一笔贷款未能及时的偿还而引发了信心危机，从而导致了钱庄大规模的挤兑，造成了一代枭雄的遗憾。时至今日，现金流的通畅对于房企来说，更是一道紧箍咒，信贷政策的变化，就能命关房企生死，所以，重视现金流、保持现金流，是房企的头等大事。

谈完了五个不变，现在，我们再来聊聊五个变。

一、高周转的模式要变

房企高周转，是行业发展史的必然，如今，顶层思维不可逆，这将加速高周转模式的消亡。在吴建斌那本《我在碧桂园的1000天》中，有着对于高周转模式的细致描述，诚然，房地产行业的飞速扩张，充满了纵情的想象与豪迈的激情，不过，所谓物极必反，违反了科学规律，便会受到惩罚，所以，碧桂园在有一段时期，集中出现了因为大量的赶工所导致的工程事故，一度，碧桂园的负面消息满天飞，以管窥豹，碧桂园所折射的，亦是全行业的常态，而在房住不炒背景下，高周转模式必然会完成使命，走入历史的烟尘，从而让房地产行业的发展，回到正常的轨道。

二、多元化发展的战略要变

多元化，曾经是一个时髦的词汇，盛极之时，并非是房地产行业当道的时期，结果显而易见，因为多元化而成功的企业，凤毛麟角。多元化，在房地产突飞猛进的时代，到达了高峰：中超联赛，可以称之为房地产联赛；恒大，鼎盛之时，卖房、卖水、卖粮油、造汽车；万达同样当仁不让……我并非马后炮与事后诸葛，但纵观中外企业史，因多元化而屹立不倒的，又有多少呢？纵横于房地产这个跑马场的各路英雄豪杰，终归被大时代所激发的野心、欲望所吞没，一个个房企的多元化之路，便是一条条房企的泡沫破灭之道。

三、物业服务靠边站的现状要变

在存量房时代，是该物业服务大显身手的时候，因此，物业服务靠边站的现状行将结束。物业服务所面对的，是一个又一个生活场景，在移动互联网时代，或者已经到来的5G世界，生活场景就意味着商业的想象空间：消费场景，将远比房地产更有想象力和故事性。所以，物业服务将有着海量的资本题材，而在此之前，则必须要将“服务”的精髓演绎到位。未来的市场，一个个小区，就是一个个消费的接入口，而物业，将扮演着极其关键的角色，不管是最后一公里，还是临门一脚，总而言之，他们，是离消费者最近的。此外，物业的保值、增值，也与物业的维护息息相关，好物业、坏物业，直接决定了房子未来的价值与价格。

四、偏重于销的思维要变

众所周知，受困于资本绝境的泰禾一度风声鹤唳，然而，泰禾并未因此墙倒众人推，反之，以全忠为核心的品牌部门给予了困境中的泰禾以绝地反击的力量：一度，地产圈对于泰禾出品的两个文本《百日维新》和《千帆竞秀》争相求购，一时间洛阳纸贵，而泰禾的文本营销，一大显著效果，便是业内人士对于泰禾的品牌好感度倍增，我不知道，此举对于泰禾在资本市场是否有更直接的促进作用，但是，品牌的价值是无穷的，可口可乐前董事长伍德鲁夫有一句名言：“假如我的工厂被大火毁灭，假如遭遇到世界金融风暴，但只要有可口可乐的品牌，第二天我又将重新站起。”对于房企而言，品牌的价值、思想的力量，远远超出我们的想象，重视销售，可以一直风风火火，但能够以营带销，则更加富有生命力。

五、复制化的扩张要变

同一个户型，可以复制到全国的所有地域，不出意外，这个模式的始作俑者便是恒大，而恒大，如今则挣扎在生与死的边缘。毫无疑问，我们所处的国土，地大物博，复制化的产品，在不同的地域，面对不同的客群，并不能一网打尽，尤其在海量同质化产品已经存在的如今，复制化之路如同高周转的模式一样，一定要淘汰掉，要不然，被市场所淘汰，对于房企的打击，将是残酷而致命的。未来的房企，将会更聚焦目标客群、更关注个性化追求，在产品研发上，将会专注于人、专注于生活，以此，带来全新的产品格局、市场空间。

不管风向如何变化，我们作为地产行业的从业者，应该主动去拥抱变化、适应环境，这个时代、这个行业，只有适者生存，残酷的丛林法则适应于我们每一个人。