黄SIR聊斋在容磁财经的第22次推送

容磁财经大型接龙文章第三季

2022年楼市之我见

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楼市进入巷战时代

百万雄师过长江，所谓气吞山河、如履平川，在此刻，连长和士兵，心里只有一个念头：“冲锋、冲锋，还是冲锋！”大军的兵锋所指，不费吹灰之力，便能打过长江，攻占要塞。滩头部队唯一需要竞争的事情，就是要跑得比友军更快，提前抢滩登陆，以赢得战功。

一旦部队打进街头巷尾，敌我的胜负关系，则依赖于每个战斗人员的个人单兵能力。巷战时代，对于战斗部队来说，是残酷的，但也是公平的：能力强的一方，自然能取得战场的主动权，并赢得战役的胜利。因此，巷战，考验的是单兵素质，是面对困难，孤注一掷的决心、勇气；是狭路相逢时候的勇于亮剑；是白刃战的凶狠、顽强。

如果将此前的楼市，形容为百万雄师过长江，则一点也不为过，所谓，春风得意马蹄轻。但眼见他起高楼，眼见他楼塌了，急转直下的楼市行情，则是真正的东风无力百花残了。毫无疑问，面对现实危局，楼市营销，在2022年，将进入巷战时代，单盘单策，单点突破，必然是操盘手要面对的现实。

2

提振楼市信心至关重要

“信心，比黄金更重要。”

14年前，这句话鼓舞了整个中国，如今，这句话，依旧有着超乎寻常的力量。

信心！信心！还是信心！

黄SIR所在的项目开盘，因其产品较为刚需，客户大部分为首次置业，除了对价格极其敏感之外，更是对房价的涨跌异乎寻常的关心：楼市僵局的舆论导向，对于这部分客群的购买信心，是致命的打击！开盘现场，这部分客户因信心不足所产生的犹豫、徘徊、裹足不前，显得尤为突出。

因此，信心，是2022年，楼市所急需的稳定器，之于市场、之于政府、之于开发商，莫不如此：新的一年，楼市的信心有多足，楼市的希望，便有多大！

我们知道，新一年的楼市，将面临更加严峻的内外部环境。

一触即发的顿巴斯危机将成为不可预测的黑天鹅，大国之间的博弈必将成为蝴蝶煽动的翅膀，带来全球政治、经济、能源的连锁反应。

新冠幽灵依旧盘旋在全球上空，成为各国挥之不去的梦魇，疫情的走势，不仅是影响全球经济复苏的关键要素，更对国内经济的提振有着直接的关系。

如果实体经济持续低迷、就业得不到保障的话，那么，恐慌情绪将直接带动消费信心的下降。商品房作为大宗商品，其消费信心将直接取决于经济的繁荣与否，所以，2022年的楼市，提振楼市信心，将是首要问题。

3

重回营销操盘

黄SIR所在项目，位于蔡家，众所周知，该区域，分销占据了主导地位，一个业内的共识是：谁给的佣金点子高，谁的房子就卖得好！

所以，楼盘营销早已经被分销所绑架，是一个不可忽视的现实：

一方面，分销佣金造成营销费用的不断攀升。

另外一方面，动辄百分之七八十的分销占比，已经让营销陷入无法走出的泥沼。

最后，分销让推广、活动等营销手段失效，深深的无力感将成为从业者挥之不去的梦魇。

分销的依赖性，早已经被房企老板所看透，“去分销”，是一个核心的策略、统一的思路，但，怎么去分销？尚需要时间表、路线图。

因此，楼市重回营销操盘时代，这已经是业内的共识。

实际上，营销操盘的意义就在于此：真正让营销策略去解决问题！

一盘一策、精细化客户管理、大数据、精准化推广、用心服务，都将被重新审视，而营销思想的价值，就体现在其中：有效获客、更高的现场转化率、占比更高的老带新……

头部企业的爆雷，足以让市场警醒：依靠包装的房企品牌，不过是绣花枕头，中看不中用，倾心于产品打造的中小房企，在此轮楼市调整中，将迎来品牌升级的最佳时机。

小而美、小而精，会取代高周转，成为房企的开发策略。

购房者会越来越关注产品的布局、品质，也会更关注小区环境、园林景观。

此轮楼市调整，对于品质升级而言，将会是较好的契机，房企必须明白，好的产品、过硬的品质，才能让企业立足于市场。

4

打好手中的牌

风物长宜放眼量，每一次危机，总会涌现出新机遇、新可能、新模式，此轮楼市调整，足以警醒还在牌桌上的每一位参与者：发牌的主动权并未掌握在彼此手里，我们所要的做的最重要的事情，就是打好手中的牌。

拿到手中的牌，自然有好，也有坏，但无论好与坏，牌桌上，都存在着各种变量、机会、情绪，所以，专注于牌局，在瞬息万变中预测趋势、判断走势、看清形势，最终的目的，是为了活下来。

活着，才有更好的希望。

营销从来都是这个牌局的尖兵，永远直面市场最狂浪的风暴，在经历了芝麻开花节节高的盛世太平后，在面对一片哀歌的鬼哭狼嚎时，要有咬定青山不放松的毅力，也要有千磨万击还坚劲的定力，如今局面，营销的考验，才真正到来！

“红军不怕远征难，万水千山只等闲。” 2022年的楼市，除了迎风向前，我们别无选择！