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刚需买房正当时 (2022-03-08 16:11:00 )

SIR聊斋在容磁财经的第24次推送

 

楼市破冰枪响

谁也不会想到,楼市破冰第一枪,由郑州率先打响!

 

31日,郑州出台房地产新政,支持合理住房需求,下调房贷利率——此举意味着政策层面的实际动作,开始在城市落地,郑州救市之举势必将为尚处于观望之中的其他城市提供跟进依据,可以预见,接下来,将会有更多城市举起政策利斧,砸向处于冰封的楼市。

 

郑州之前,实际上便有地方政府开始寻求楼市政策上的松动,比如降低首付,以求撬动举步维艰的楼市,但是,市场的高压,并未随着频出的利好而得到放松,购房者的信心依旧低迷,而此次郑州救市新政,将为提振市场信心,带来积极的促进作用。

 

随着金三银四的到来,传统的楼市旺季是否会随着一声破冰枪响而发生根本逆转,从观察者的角度而言,政策的传导、信心的树立,尚需要一定时间,但随着市场需求的进一步蓄积,两会期间,若是导向层面持续力挺,那么,市场必然会迎来一波行情,楼市冰封现状将得到有效的改观。

 

信心驱动需求

楼市景气,本质上,与信心密不可分。

 

具体反馈在成交端,便可以一窥究竟:

 

首先,客户的成交周期变长,越是刚需客户,越是对未来楼市的信心不足,核心就是担忧房价下跌,资产贬值。

 

其次,是自渠、分销的代客难度加大,一个客户要比较N个楼盘,才能最终成交。

 

第三,受到悲观舆论影响,对房地产的未来不看好,这就导致客户的决策总是反复,或者根本就放弃购买。

 

在对成交客户的观察上,黄SIR观察到一些典型客户的成交轨迹,充满了随机性和不确定性,比如,春节后,黄SIR所在的楼盘成交了一组客户,而这个客户的维护周期长达半年,成交也是一波三折:客户是重庆区县人,辗转了几个区,纵向、横向对多个项目进行了比较,在结合到自己的需求、资金情况后,最终才完成了认购。

 

毫无疑问,这样的客户具有典型性,而其购买行为的犹豫、寡断,便与其对楼市的信心有着直接的关联,因此,若是市场信心不能得到有效的提振,那么,客户端的决策行为依旧难以在短期内得到有效改观。

 

此外,由于市场行情的持续低迷,传统的营销模式已经失效,上客端基本由分销公司把持,分销带客占比动辄达到80%以上,更有甚者,达到了95%,某个程度而言,分销的支持力度,决定了楼盘成交速度,而分销基本上都是一客N带,所以,在市场行情得不到改观的情况下,分销将决定着楼盘的生与死。

 

信心、信心,还是信心,政策需要尽快落地,各地需要尽快出台细则,如此,方能让楼市信心在春暖花开中同步恢复,以驱动本就存在的购房需求。

 

刚需购房良机

市场下行,楼市冰封,正是刚需购房好时机。

 

受制于任务达成,乃至于债务偿还的需求,各大开发商都会出台大幅的优惠,以促动房屋的销售,而政府则通过政策的支持,推动市场逐步进入良性循环,因此,刚需客户在此时进场,无论是房价折扣,还是银行利率,都将得到看得见的实惠——此时不购房,更待何时呢?

 

观望,对于有实际居住需求的客户来说,是最不靠谱的行为。

 

针对楼市,各方都在喊话,以释放积极的态度,消解观望人群的疑虑。

 

在购买门槛上,不少开发商都推出了首付分期的政策,最大程度的降低购房者的资金压力,其实,对于购房者来说,这样的机会并非随时都有,应该把握这样的机会,此外,很多楼盘,全款、分期成数,也可以成为与开发商议价的空间,如此一来,对于购房者,是实实在在的利益。

 

买,或者不买,此时此刻,对于购房者来说,并非一个艰难的选择,只要需求在,购买行为只是时间节点的选择,因此,当下的楼市,必然是一个值得进入的窗口期,错过,真的会成为遗憾。

 

不再迷信升值

买房就能赚钱的时代,已经一去不复返了。

 

因此,买房已经成为一个技术活:选择城市、选择区域、选择产品,是摆在购房者面前的一道必选题——闭着眼睛买房都能赚钱的黄金时代,将与购房者背道而驰,让自己的购房行为变得专业,则成为必备的能力。

 

所以,买房需谨慎并非一句玩笑话,众所周知,高周转带来的负面效应依旧在持续,自住需求在决策的时候,必须慎而又慎,落实到具体的决策中,需要注意以下关键点:

 

第一、开发商能否保证交房。

 

第二、施工、园林、配套能否得到有效的呈现。

 

第三、建筑用材能否达到环保、绿色、节能、品质,是否减配。

 

现阶段,暴雷的房企太多,意外情况防不胜防,购房者必须睁大眼睛,方能有效的避坑,但是,房子这事,不确定因素太多,遇到良心开发商实在太少,所以,保交房是首要考虑的核心要素。

 

没有一条路是坦途,买房,更是如此,购房者在开发商面前,实在过于渺小,但是,我们依旧可以心怀希望,因为,在房住不炒的总基调下,房子,是个人的人生大事,也是国泰民安的顶层设计,我们有理由相信,高周转所带来的行业乱象,会一步一步回归正轨,回到生活!

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