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怎么就暴雷了? (2021-11-17 17:31:43 )

 源自第一财经消息:“11月16日,第一财经从接近恒大的资本圈知情人士处获悉,从7月1日至今,为了维持集团流动性,许家印已透过变卖个人资产或质押股权等方式筹集资金,累计已向集团注入超70亿现金,维持庞大的恒大帝国的基本运营。”

 

环顾现在的地产行业,地产商暴雷不断。我们不用去抽丝剥茧细细研究,不用去哗众取宠放大问题,回到地产、回到金融的本质上能够找到答案。


从2011年开始出台的各种国家和地方调控政策更多是针对销售端的限制措施,只有这次不一样,这次纯粹是从金融端、由金融的逻辑在出牌,政府真正从金融风险的角度做了精准调控,是奔开发商的钱袋子来了。


为什么?


01.

房地产的本质是什么?

——中间业务商


开发商原则上都不是冲着持有重资产去的,开发商拿地,建房,卖房,更多的是为了迅速卖掉挣取利润。怎么挣更多的利润(提高毛利),怎么更快的把钱挣了(快周转),这是开发商正常的经营逻辑(从这个角度来讲,快周转没有错)。


第一条路,提高毛利。这是最早绿城宋卫平先生做精品、树品牌、卖溢价的玩法。早年的绿城,与老宋的人品一起,在业内业外声名鹊起。虽然你贵,但真好,我还呼朋唤友一起追捧你!


第二条路,高周转。2011年万科第一次提出,但万科仍然坚持精英、品质的道路不走形,不去极致放大。牛逼的是高周转被某园拿去玩出了极致,2013年进入1000亿,2016年9月19日拿下2000亿,首次跻身全国三强,也因此被打上标签。


02.

诡魅的中间商


中间商虽好,但是有人不满足。城市化率和国内国际形式,催生了几个东西,一个是低利率,一个是超发货币,还有一个是不断上涨的房价。经过近十年演化,大家发现,无论是玩高周转,还是高毛利,都干不过玩高杠杆。2017年,许先生将连续8年排名第一的万科挤落榜首,12月,年薪千万的任泽平加入恒大,如日中天的许先生却在加杠杆路上一往无前。


哪些是杠杆呢?商票、工程垫资、非银融资、银行贷款、债券、员工(业主)理财产品、预售房款等等,这些负债和资产端的存量土地构成了一个庞大的资产池。


本来的中间业务,延伸出来的资产业务,被吸纳进来的员工、业主、供应商,刚兑的负债、造就出的庞大资金池,这就具有了典型的金融属性,干出了疑似影子银行的业务


地产商本来在盖房卖房挣中间商的快钱,但加杠杆的玩法,更像是在炒地皮,通过资产业务获取了差价收益。更要命的是据说玩出了1.97万亿,玩出了刚兑风险,玩出了金融风险,玩出了“大而不倒”。


03.

政府出手:三红四档


2018年4月27日资管新规,地产去杠杆起步。影子银行、明股实债等表外融资被严格监管,房企被动去表外杠杆,新增信托贷款快速下滑;


2020年8月20日,“三道红线”推出,剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍,将房企分为红橙黄绿四档进行分类管控。“三道红线”收紧房企有息负债的扩张,抑制行业的融资增速;


2021年7月13日,八部委出台规范房地产行业发展文件,监管地产交易资金。由于其是和居民签订购房合同而土地抵押给银行,所以该资金应放在第三方监管账户。销售回款只能用于本项目的资金置换和后续项目开发,地产公司现金流压力瞬间增大。


H大6月开始暴雷。


拿地销售比

被纳入“三道红线”监管的重点房企,被要求买地金额不得超过年度销售额的40%。其中包括收并购获取土地的支出。


04.

房地产下半场的玩法


我们说的去金融化,去杠杆的本质,是通过资管新规、“三红四档”,压制地产商的金融属性,压缩地产商的资产业务收入,控制地产商资金池的路径拿地销售比上限不超过40%、第三方账户监管,是压缩资金池规模


所以,下半场的玩法,已被限定。

回归中间业务商的本质。



后记:


顺便说几句:其实,中央在修理中间业务,但不小心被陆续暴雷拖累,隔山镇住了市场这只“牛”,影响了所谓的市场信心,因此近来有深圳会谈,有央行发话,有“两维护”出台。


个人总体感受,这是一次长效持久和无法扭转的精准调控,不是短期波段的措施。天,真变了。房地产本无新意,折腾十年又貌似回去了,只是一个是上半场,一个是下半场,有机会细聊。


但目前开发商是真的难。这是下篇准备写的话题,市场底在哪里?开发商难,跟市场信心有多大关系?最后矛盾转移到哪里?购房者还不出手?


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