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开发商离弹尽粮绝还有多远 (2021-11-19 16:24:59 )

 传闻好几个开发商在谈展期,有一个明确还不了了,阳光城林老板开始自掏腰包,融创孙宏斌自掏30个亿,恒大许先生自掏70个亿,对常人来讲,是巨款,对现在的地产企业来讲,也许杯水车薪。地产现在是真难,难在哪里?

        

 

01.

单项目现金流困难


假设100亩地,容积率1.5,计容建面10万方,总地价8亿。


开发商自有资金:

通常出30%,即2.4亿。


剩余地价款:

剩下5.6亿做前融或者其他非银融资。


其它款项:

开盘前,前期费、基础设施费、配套费、工程费用粗略按1个亿估算。开发商会想办法只出到5000万左右,也算作自有资金。


开发贷:

开发商通常在四证拿下一个月内,获得开发贷,简单说,拿地后第5个月起,开发商基本能获得总地价70%的开发贷放款。


自有资金回正时间:

做得最好的某园,拿地后第4个月就开盘,开盘即售罄,第7个月自有资金现金流回正,第8个月账上资金抽走,另找项目拍地。

一般开发商第6个月实现首次开盘,正常销售,一般12-14个月自有资金现金流转正。


问题来了,前融早被严格限制,非银资金进不来,“三线四档”政策下,恒大6月暴雷,银行又惜贷,项目要实现首次开盘,开发商自有资金的需求量是平时的多少倍?

答案是:2.5倍。


意味着什么?

从2021年下半年开始,几乎每个几十强房企的项目都碰到了类似问题,需要比往常额外多准备2.5倍的自有资金,项目才能首开,才有销售回款进账。

 

我本一小财主,天天哼着小曲吃着火锅,现在突然要比往年多2.5倍、3倍的向外花钱,我再有余粮,也搁不住啊。再说了,村上的钱庄也不敢走动了,隔壁的票号也不来往了,上面还时不时颁个旨检查什么的,地里头生产出来的粮食,今年还卖不出去了,这不是让我弹尽粮绝了吗?


02.

企业现金流缺口巨大


我们拿年销售额1000亿房企打样,1000亿大致排名2020年41名左右,还没资格进地产30强。


2021年要想不掉队,至少也要1000亿以上吧。

按照地货比0.45,要实现1000亿,至少要拿地450亿。其中70%,315亿按照往年做法,是需要各种杠杆融资的。

问题是,恒大6月暴雷后,315亿没影了。4月份还打着鸡血的开发商懵圈了。


所以,第二批土拍,没人了。


70%的融资贷不出来,销售按揭回款又被银行拖了3、4个月了,商票和垫资又成过街老鼠了,往年债券也整好要到期了,去年摘地项目账上即便预留2、3个月都没几个子的时候,第二批地还是信心满满的出来了,开发商此时怎么会有余钱?


资金归集的困惑


房地产公司资金归集的主要来源无外乎销售回款和对外融资款。

1000亿的销售额,当年能回款78%,因为暴雷,银行惊了,按揭回款普遍至少延缓了4-5个月到账,摊到全年12个月,2021年上半年销售回款比往年减少37.5%(按4.5个月测算),如果四季度中恢复正常,算上正常的一季度,受影响额度占比按照40%,全年减少销售回款15%。


目前监控到市场数据,多数房企同期成交量下降30%以上,受影响比例按照全年总量的50%估计,按照78%回款比例测算,相较往年同期销售回款下降11.7%。


下半年开始,银行惜贷,估计50%地价款的开发贷没下来,若第四季度中适当恢复,估算受影响的融资款占全年的比例为40%,放到0.45地货比中,归集现金流占比销售总额减少9%。为了统一计算口径,按照回款额换算,归集现金流占比销售回款总额减少11.5%。

(考虑到企业下半年已基本停止拿地,这个数字可能被放大。但至少可按照1/3测算)


上述总计减少:38.2%。

即便四季度各方政策适当纠偏恢复正常,开发商年度流入资金减少38.2%。现金流吃紧,不是空穴来风。


流出端

主要是工程端和项目资本金和预售监管资金,受到商票等影响,工程款方面按照三个30%测算,总体影响不算大,按照销售回款粗略估计较往年多支出5%吧。


比较特殊的,各家公司不一样的地方,就是发债和股东借款等,这个不好估计,但债权是刚性的。


重点来了,1000亿房企,在下半年销售下降30%的情况下,为了保住1000亿目标,今年现金缺口298亿元,还未包括还债。


这就是40强千亿房企的生存现状。

保1000亿还是保命?


03.

房地产确定性一面:政策底已到


央行11月10日公布的数据显示,截至10月末,个人住房贷款余额37.7万亿元,当月增加3481亿元,较9月多增加1013亿元。


11月12日,央行再度表态,维护房地产市场平稳健康发展,维护购房者权益。


国家统计局表示,各部门在持续稳地价、稳房价、稳预期,房地产市场总体保持平稳发展,房地产销售面积扩大。


股市飘红,个人住房按揭回款速度恢复,开发贷逐步释放。

                              

 

高层已表态,政策底已明。



04.

房价会大跌吗?


2021年房价限迭令城市包括:岳阳、株洲、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、唐山、张家口。


房地产行业是一个产业链很长的宽信用行业,房屋一旦交付,将成为各行各业再融资工具与抵押品。此融资抵押品价格能稳定,价值有支撑,将是整个国民经济,包括众多行业和产业平稳健康发展的共同利益所在,同样对民生休戚相关。


根据往年数据,一般市场极度低迷后,7-8个月会反转,如果从今年9月开始算,2022年一季度会走出底部。


问题是,我们看到4月摘地的项目走出了不同行情。融创巴南项目已经按照融创风格正强势走出波段,龙湖大渡口焕城简直有点惊艳,6个月时间做出了带地下车库的景观示范楼栋。一个是刚需,一个是刚需加刚改。

        

 

你在犹豫的时候,世界正春暖花开。


后记:


其实本文有点标题党,很多话题值得探讨,下半场怎么玩,运营怎么做,产品和营销怎么变?有机会再聊。


翻开4月摘地的42块明细,除了巴南、杨家坪局部热点之外,最瞩目的还是中央公园北S分区的6块地,不同能级品牌企业的空间聚焦。科学城西永楼面价上12000元/平米也是个值得期待的现象。


下半场,下半场的下半场,放弃高杠杆,怎么玩,改善的购房者怎么选房,都变得更有趣。


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