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100强房企何去何从? (2021-11-28 13:07:48 )

 01.

为什么100强房企一夜间没钱了?

上篇谈到开发商离弹尽粮绝还有多远的话题,简而言之,因为各端口信贷收缩,销售回款打折,使得开发商现金流承压,除此之外,各地政府资金监管力度的加大,也让开发商有苦难言。

 

某公司有息负债1000亿元,银行存款610亿元,股东权益400亿元,净负债率:

(1000-610)÷400×100%=97.5% 。未超100%,符合三道红线要求。

 

因为6月恒大暴雷,很多地方一多半资金被强监管,有些交房后才释放。假设610亿元中有300亿元不能动,真实的净负债率变成了172.5%,如果再把表外负债、理财资金、商票、保理、供应商借款等加上,企业净负债率可能高达300%以上。虽然政策敏感并及时回暖,但开发贷和按揭回款的释放速度会滞后,销售恢复也需重启,这就是我们看到好像开发商一夜之间没钱了的现状。老孙一开始就说即使都倒下了,融创也不会倒,没想到风暴来得如此猛烈。

 

02.

集中供地的绝妙

 

我之前在第一篇公众号文章怎么就暴雷了?里面讲过:

我们说的去金融化,去杠杆的本质,是通过资管新规、“三红四档”,压制地产商的金融属性,压缩地产商的资产业务收入,控制地产商资金池的路径。拿地销售比上限不超过40%、第三方账户监管,是压缩资金池规模。

 

前有资管新规和三道红线,后有两集中供地政策的推出。

 

集中供地,就像一台超级大熨斗,熨平开发商的高周转曲线。

 

原来开发商将上个项目的现金流滚出来,拿去下一个项目拍地,全集团各区域各项目资金归集保重点区域重要项目的拿地,哪有现金流抽哪里,8个锅盖去盖10口锅。

 

现在全国22城几乎同频率同时间段集中供地后,被人为打断成三个固定时间点, 自己内部项目和外部竞品项目都固定成一个节奏,在时间段中期滚出来的现金,现在没地儿用,在时间节点上的现金,因为同时空竞争和全国区域项目的重要缓急不同,又可能不够。

 

如果说,信贷收缩,是将高杠杆打趴下,集中供地把高周转干地上,限价限利润把高毛利吊空中,大家有没有感觉到这几把外科手术刀,精准打击七寸,招招见血?

 

这还不够,再对二手房价进行指导,并拟出房产税,这是剔除价格泡沫,结构化过滤市场。七寸打了,你趴着还不服,我让你从现在开始水土不服。

 

还有哪家开发商大而不倒,继续蒙眼狂奔?

 

03.

行业演化

 

拿地将结构化优选,非均匀性哄抢

 

地产走到下半场,虽城市化率还在提升,但更多是结构化的市场空间,从不同能级城市的空间到城市内部板块或者产业差异的空间,最后到产品形态和客群差异的空间。

 

不同能级的城市,跟人口有关,跟GDP有关。决定结构化空间和房价的跟财富密度和科技密度相关。财富密度是单位空间的人口财富比,科技密度是单位空间的创新产业数量。

 

失去了高杠杆,失去了高周转,靠资本覆盖抢占市场就失去了抓手,抢地、哄抬价格的情况将稀罕,结构化的优选拿地将大势所趋。

 

产业链分工演化

 

想没想过资金实力强悍的央企,不过多追求资金周转率的港企会多拿地,甚至短期囤地。单赛道冠军类企业,主动寻求资本实力强企合作。这里的单赛道冠军不仅指开发流程上的单项冠军,也包括供应链、服务端等。

 

未来,是否还会演化出专门拿地的类金融企业,前提是金融风险可控,新的金融创新工具类企业出现。拿地、开发、建造、销售都会按照资本最高的效率配置,分工协作。房地产行业仍然具有极强的金融属性,但是房地产商的金融属性几乎没了。

 

房地产商回归中间业务商,单项冠军出现

旧有房地产商的金融属性一旦被压制,高杠杆、高周转的旧有模式不再持续,新阶段的开发商回归中间业务商角色,原来本钱1元,借9元,做10元的日子永不再来。8元本钱,借2元,做10元规矩的事情,单项冠军就会出现。

 

品质地产回归

 

一旦金融风险可控,价格泡沫去除,脱虚入实,各地政府因城施策的限价,将让出部分利润空间,上半场的王者,比如宋卫平先生的旧绿城模式也许回归,他还是个王者。

 

黑马不再

 

上半场,一旦碰到大势转变,我们最喜欢提的弯道超车、小鱼吃大鱼、快鱼吃慢鱼的事情大概率也不太可能发生了,因为三道红线在那里,100强的护城河在那里。各地第三批地出来后,零星冒出来反周期拿地的陌生企业,仅是机会主义。19、20年才进入赛道但想规模扩张的企业也翻不了天。

 

价值逻辑重塑

 

7000亿的年销售额,3到4年的土地储备,这些还重要吗?一旦蒙眼狂奔停止,投资到底是为什么?规模排名、ROE、ROIC、估值还是股东资金年化回报率?看不清这些问题,放不下这些问题,必然会迷失掉。

 

换个角度审视,地产经历20年,地产赚得够嗨,资本也攫取够多,100强房企市场份额占比已达63.2%,先设立“房住不炒”的底线,再打七寸,后提“共同富裕”的三次分配,脱虚入实,步步为营,此等大略,背后决心,岂止是简单扛过这一两年的云淡风轻。

 

这是一出大戏,有人搭了台,有人奏了乐,还有人在看你演出。

 

100强房企何去何从?

 

 

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