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地产人,熬下去。 (2021-12-01 18:33:55 )

 1、调控的各项政策不会取消,但可能局部放松,信贷方面的纠偏早已开始,只是有个滞后性。包括第三批供地开始,适当降低的拿地门槛和条件。

 

2、至少在明年下半年前,地方政府集中供地会倾向于做大单块地兜底给央企、国企,不再分小块推出,并且在容积率和规划条件上更注意区别地块特点。结果是,这类企业忙死了,100强民企还在收拾今年底的烂摊子。因此,民企的地产人,能够呆下去,就是胜利。

 

另一个问题是,这种几百亩的地块,如果拿给了品质开发商算双赢,如果拿给了没有品质基因的开发商,是一种糟蹋和资源浪费(某公园已有案例)。

 

这种几百亩的优质地块,能出规模,能上品质,能做产品线创新和组合,能立标杆,有些开发商,或者市场期待的开发商,真的就错过了。

 

3、暴雷还没有完,年底前后,是否见到市场底,见到新的暴雷企业,明年上半年都会看到结果。各地政府已开始准备,不管是明年上半年的财政吃紧,还是暴雷企业造成的社会问题。年底前后,企业员工是否被裁员,企业是否能活下去或者收缩,就能见端倪。

 

4、因为今年土地出让金入库滞后性,明年上半年各地财政才会感到吃紧,地方政府最有意愿供地的时候其实是年底的第三次。明年上半年,仍然会在供地价格上适当下降,这很有利于有钱企业拿地。

 

5、第二和第三批次拿地的陌生企业基本都是机会型企业,但第三批次或者明年上半年第一批次拿地的民营企业,多半是仍追求规模扩张的企业。这类企业不缺现金流,受到地产行业信贷收缩影响不大,跨界而来,已有持久经营的战略方向,在这次来势猛烈的冲击之后,看清了政策底和市场底,会大胆出手。这类企业多半不在100强排名中,职场中人,可以把握机会。

 

6、首批地后,局部热点区域已拿地项目中(某园北),还未动工的地块,项目财务指标已经极度恶化,在资本扩张模式结束后,对打造同质产品也没有信心,会被收购或者主动寻求联合开发。

 

7、以后抬高地价或者摇号哄抢将越来越少,土地价格和房价将稳定下来。

 

8、高杠杆和高周转模式结束,地产行业要经历一波失业潮或者换人潮,市场稳定之后,对人才需求会发生较大变化(设计研发类重新吃香)。

 

9、如果市场土拍和价格企稳,房产税会重新排上日程。

 

10、房价不会大涨更不会大跌,房地产税一旦明确,改善类产品价格会上涨并坚挺。二手房指导价会逐步取消,城中老破小和刚需房成交会很活跃。

 

11、也许10强以后的开发商不再追求销售额和排名,ROE、ROIC或股东资金年化回报率成为追求的经营目标。

 

12、3-5年后,ABS、reits等一些金融创新工具将合法合规正式颁布出台。

 

这仍然是最好的时代,仍然是地产人最好的时代,只是需要迎接改变和挑战。

 

现在,先熬下去!

 

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