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关于老破小、改善和房产税 (2021-12-15 15:27:28 )

 其实这是一类问题,也是目前一线和强二线城市很多人面临的问题。


老破小还要不要保留,手中几套房留哪几套,买大平层还是别墅,别墅又买哪种形态?


这里老破小主要指在2000年后,最开始那批商品房,之前的公房等不作为本文主要讨论范围。这种商品房的特点是在城市核心位置,享有城市优势资源,周边城市配套极其完善和优质,甚至临江、临湖、临公园。有的是高层电梯房,但类似单体房。有的是低密度楼梯房,有花园有车位,但没电梯。有的也是花园社区,但居住人口已经慢慢被新进城的流入人口置换,小区居民越来越复杂。


无论哪种情况,对于在城市核心第一批商品房居住的原住民来讲,都已经不满足品质居住需求了。只是因为工作生活半径、小孩读书和家人习惯问题,暂时没有离开。


这类人,因为是第一批购房者,也是财富较早的掌控者,名下都已经有其它改善类房屋,或者正在优化自己的资产。正好面临取舍的问题。


先说老破小。


有北京朋友的侄儿才从国外回来,进了500强,准备跟一同回国的女同学结婚,在北京呆下来。北京主城房价都快10万了,不算富二代,咋办?最后,家人一致决定并帮扶,单价5万多,在北京西站附近买了一套没有电梯的老破小,但总算呆下来了。

说明什么,除非北上广深,核心圈房价10万,老破小能上5、6万,只有这种情况下,老破小对新流入的高薪人口仍有较大吸引力,否则买到六环外,通勤两小时。这也算是一种不错的上车方式。其它即便强二线城市,新房价就2万多,老破小能获利的空间很有限。


怎么认识老破小未来的价值呢?


老破小增值有三种可能,一是被动迁改造,获得补助等,二是被整体收编,改为长租公寓,三是被收编改为养老物业。但无论哪种,对持有者本人来讲,都无法主动掌控,实现个人资产增值;


随着城市化扩张,以及新兴产业的导入,原来的城市商圈和新产业周边板块的关系变得越来越均好性。现代产业都已不是重工业等非耗能或污染企业,因此,新兴产业周边新规划和发展出来的城市板块(如重庆的中央公园),同样宜居宜业。人群的居住选择早已经脱离原来的城市商圈中心,现在新的学区政策也使得依附原城市中心位置的学区房失去了投资价值。


另外,一个地方的房价在有确定的人口流入和增长情况下,更多受到财富密度和科技密度的影响,对于原来城市商圈中心的老破小,更多承载的是上个历史阶段功能性居住,在宜居宜业上,基本已跟不上城市化发展和产业升级的需求。


因此,老破小的资产增值在强二线城市变成了鸡肋,取舍不得。


再说房产税。


准确讲,是房地产税(这里不展开了)。中国房地产税的推出更多是为了补充地方土地财政,因此更应该理解为是地税,既然是地税,会在每个地方按照地方政府的政策收取。


因为中国特殊情况,市场巨大,政府需要首先解决刚需群体,满足大城市的低收入群体,让住宅脱离金融属性回归居住本质,因此原则上会出台免征额,从重庆已试行的情况看,对独栋别墅也有免征面积部分。因为有免征,对于刚需产品和改善产品的评判、去留和组合变得重要起来。


房地产税首先将使得大城市的房产变得更受欢迎,因为价值更高。在人口流出的三四线以下城市,即便是现在,二手房都不值钱,人口和产业一定往大城市转移。


同样道理,核心地段房产将受到更多保留和追捧。既然,征税,既然有免征,我当然保留最核心最值价的资产。


最后,改善类、豪宅类产品将越来越受到欢迎。如果你手里有多余的房屋,一定会抛掉相对差的,留更好的。不管是从逻辑分析,还是国际已有经验,房地产税的征收一定会推高此类物业的价格。


此类改善类物业,也有较大区别,比如大平层、联排端、合院或者独栋,这又是另一个取舍的问题,有机会再分享。


总之,老破小不值得,换改善吧。

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