22个城市中，重庆的第三次土拍姗姗来迟。

很多时候，在大部分的城市，这都成了开发商、从业者和媒体的狂欢。

第一次，欢呼。

第二次，惊叹。

第三次，鼓与呼。

刚刚鼓起的喧嚣，呼唤着，快没了声音。

28块地，23块成交。成交楼面均价6818元/平米，平均溢价0.48%。

按照起拍价，成交率77%

按照总亩数，成交率75%

按照可建面积，成交率75%

其中，成交23块地中，有11宗可以获得有效出让金收入186.3亿元。其余12宗，基本为平台公司回收或者消化，不在本篇分析中。

说点有意思的事。

01.

缺席的大佬

比如排名前十左右的：龙湖、融创、保利、绿城，未报名。

比如不缺钱的大佬：中交、中铁、中建等，未报名。

在成都的第三批，龙湖、香港置地、华润各拿了两块，建发拿了三块。

这里可以引出一个令人忧伤的话题，为什么，你们深爱着成都，为什么，你们薄情了重庆？

而中交、中铁是不是因为接了4月一批次中央公园Q分区，有心而无力了？

02.

捡了大便宜的央企们

中海，4月15307元/平米，大石坝新地块12426元/平米，降了。

信达，同区域4月金辉13330元/平米，新地块9880元/平米。值了。

金茂，5559元/平米，均低于板块内2019迄今纯住宅成交地块，更有与持有型地块近1000元/平米的空间。

康田+电建，8780元/平米，相比4月第一批基本上万的楼面价，旁边还有龙湖拉特芳斯加持，怎么都从容。

招商，在沙坪坝物流园区板块， 4月同板块10460元/平米，这次5529元/平米，拉平了4月的土地成本，一桩天大的好事。

03.

房价会明显降价吗？

不能用这种捡了便宜的表象，去推断，房价会大降。

核心区，商圈中心的地价按照本次成交少了2千、3千，但是，香港置地去年底拿下的观音桥地王项目的售价，可能会令重庆人咂舌。这种核心地段、高溢价项目，很难在利润3个点，IRR10%的港企操盘下，让市场天真。

非核心区，比如中梁山板块，按照金茂5559元/平米楼面价，卖出目前高层和洋房的市场价格，也差不多净利润十个点过，这是本身企业的经营指标，市场再恶劣，在指标下从容做减法，但不至于跌破市场行情。

04.

小众冠军

必须提万华。背后依仗某酒的强大现金流，在成都，从2000年初至今，做成了国内的神盘。当年在国内，除了纳帕溪谷、桃花源，万华也是业内踏破门槛参拜的存在。猜想，若不是成渝双城的国家战略，重庆不一定会如此大方的迎接这个神盘的到来。

重庆首秀，从麓山奉若圣旨的规划造诣，到一期软硬装的硬实力表现，拉开重庆域内开发商一截。

593亩的再度加持，是重庆之幸。

这种不做高周转，规划和产品力硬打，偏走中高端圈层的软实力、慢功力的企业战略，在三道红线后，也许才会被媒体真正惊觉，以致神吹。

本次巨幅地块，惠顾万华的意义，慢慢得让我们领会。这也是我在前文地产人，熬下去  中两次提到的市场新趋势。

05.

牛逼的民企

即便按照我前文提到的，现在还敢拿地的民企要不是机会主义者，要不是小众冠军，但值得我们钦佩。

这次是海成、昕晖、国瑞（万华也算民企，但背后资金方算国资）。

海成，万州出来的王。才看到未经准确核实的数据，海成1-10月的销售额排名大重庆区域前六，跟龙湖、金科、恒大、碧桂园、融创分庭抗争。这次很不巧，像极它才入主城的2019和2020年，参拍多次，都擦肩而过，希望他明年好运。

昕晖，很早的记忆了，盘不多，但川渝两地布局，即便是机会主义，也是民企经营良好的代表。

国瑞，本次唯一拿到地的民企。而且是40个亿。对它的印象就是南滨路的项目。18万方的商业，32万方的住宅，按照7965元/平米的综合楼面价估算，住宅盈利空间巨大。但18万方的商业对于一个没有标杆商业项目和固定模式的本土民企，是个挑战。但我们仍报以热情和期待。那块地的位置，值得期待。

06.

摇摆不定的某局

前文怎么就暴雷了？分析过，为什么市场变天，地产本质回归的原因等。那是最高层的大略，但几个月前信贷执行层面的跑偏，市场危机呈现之后，地方政府现在的态度和执行反而显得尴尬青涩。

比如，除了我们熟知的央企、国企之外，很久没有现身的信达、华能也拉来了，为了给市场信心，前期还拉了几家埋没江湖的民企。

另外，在全国屡创佳绩能打产品线硬实力的比如建发、越秀等知名国企，却，才入重庆羞羞答答。为什么不能像迎接万华般拿出更大诚意。

再说，现在市场行情下，国瑞、万华合计贡献了70亿的土地财政，为什么不能拿出更好的地块，给到还在拼命打拼的民企们？

是土地财政还不缺钱，惜售？

还是，自己没想好明后年的供地政策？

2013年，市场极度不好时，有两副巨幅地块出让，一个在重庆西，一个在重庆北的中央公园，现在说起这两块地觉得心疼，是不是有点患得患失。再说了，市场已经在另一个维度了，应该大胆些。

最后说个多余的话题，一直认为4月首批供地可以做得更好一些。中央公园北集中了6块地，地价几乎相同，规划条件几乎相同，分别被前后排名相差几十名的企业同时摘地获得。现在状况是仅龙湖开了出来，其它有明确开盘信息的仅是明年3月首开的绿城。其它4家神隐。这种同时空竞争的演化，应该在规划条件、供地策略上进行合理设计。

从地块控规总图来讲，6块地，除了象屿和华宇的地块是典型的东西向条状临主干道分布，以及龙湖地块东西向成列幅度稍大一些之外，其它地块均呈现南北向条状。1.5的容积率，限高，密度一定，总规模才50-80亩情况下，大面宽、浅进深、低密度、南北向、静谧高档能实现溢价的改善型社区很难做好。做过强排，做过方案的一眼就能看出问题在哪儿。所谓的中央公园北打造低密度高端板块社区，其实是人为的规划布局限制。

我们说去杠杆、去高周转，回归品质，首先应规划先行，而不是快周转时期资本的哄抢覆盖。

回到本文主题，正常情况下，也许直到2022年上半年，央企国企们，除了按要求挺身接盘之外，能打的产品线没了绿叶陪伴，寂寞。

技多不压身的民企，忙着收拾乱摊子，即便是一小众冠军般的千金，也要无奈适应规则先活下来。这段对内打理的日子，也许惊心动魄到左右手互博。乱仗开打，寂寞反省。

地方政府在中间，忙碌着，有时候看不懂上下的行情，有时候眉来眼去，有时候又自矫情。自己的内心戏，千万不能多。

但如前文分析，2022年的上半年，不管哪方，一定都会好起来。