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打着乱仗,拍着寂寞 (2022-01-13 15:56:09 )

 22个城市中,重庆的第三次土拍姗姗来迟。


很多时候,在大部分的城市,这都成了开发商、从业者和媒体的狂欢。


第一次,欢呼。

第二次,惊叹。

第三次,鼓与呼。


刚刚鼓起的喧嚣,呼唤着,快没了声音。


28块地,23块成交。成交楼面均价6818元/平米,平均溢价0.48%。


按照起拍价,成交率77%

按照总亩数,成交率75%

按照可建面积,成交率75%


其中,成交23块地中,有11宗可以获得有效出让金收入186.3亿元。其余12宗,基本为平台公司回收或者消化,不在本篇分析中。


说点有意思的事。


01.

缺席的大佬


比如排名前十左右的:龙湖、融创、保利、绿城,未报名。

比如不缺钱的大佬:中交、中铁、中建等,未报名。


在成都的第三批,龙湖、香港置地、华润各拿了两块,建发拿了三块。

这里可以引出一个令人忧伤的话题,为什么,你们深爱着成都,为什么,你们薄情了重庆?


而中交、中铁是不是因为接了4月一批次中央公园Q分区,有心而无力了?


02.

捡了大便宜的央企们


中海,4月15307元/平米,大石坝新地块12426元/平米,降了。

信达,同区域4月金辉13330元/平米,新地块9880元/平米。值了。

金茂,5559元/平米,均低于板块内2019迄今纯住宅成交地块,更有与持有型地块近1000元/平米的空间。

康田+电建,8780元/平米,相比4月第一批基本上万的楼面价,旁边还有龙湖拉特芳斯加持,怎么都从容。

招商,在沙坪坝物流园区板块, 4月同板块10460元/平米,这次5529元/平米,拉平了4月的土地成本,一桩天大的好事。



03.

房价会明显降价吗?


不能用这种捡了便宜的表象,去推断,房价会大降。


核心区,商圈中心的地价按照本次成交少了2千、3千,但是,香港置地去年底拿下的观音桥地王项目的售价,可能会令重庆人咂舌。这种核心地段、高溢价项目,很难在利润3个点,IRR10%的港企操盘下,让市场天真。


非核心区,比如中梁山板块,按照金茂5559元/平米楼面价,卖出目前高层和洋房的市场价格,也差不多净利润十个点过,这是本身企业的经营指标,市场再恶劣,在指标下从容做减法,但不至于跌破市场行情。


04.

小众冠军


必须提万华。背后依仗某酒的强大现金流,在成都,从2000年初至今,做成了国内的神盘。当年在国内,除了纳帕溪谷、桃花源,万华也是业内踏破门槛参拜的存在。猜想,若不是成渝双城的国家战略,重庆不一定会如此大方的迎接这个神盘的到来。


重庆首秀,从麓山奉若圣旨的规划造诣,到一期软硬装的硬实力表现,拉开重庆域内开发商一截。

593亩的再度加持,是重庆之幸。


这种不做高周转,规划和产品力硬打,偏走中高端圈层的软实力、慢功力的企业战略,在三道红线后,也许才会被媒体真正惊觉,以致神吹。


本次巨幅地块,惠顾万华的意义,慢慢得让我们领会。这也是我在前文地产人,熬下去  中两次提到的市场新趋势。


05.

牛逼的民企


即便按照我前文提到的,现在还敢拿地的民企要不是机会主义者,要不是小众冠军,但值得我们钦佩。


这次是海成、昕晖、国瑞(万华也算民企,但背后资金方算国资)。


海成,万州出来的王。才看到未经准确核实的数据,海成1-10月的销售额排名大重庆区域前六,跟龙湖、金科、恒大、碧桂园、融创分庭抗争。这次很不巧,像极它才入主城的2019和2020年,参拍多次,都擦肩而过,希望他明年好运。


昕晖,很早的记忆了,盘不多,但川渝两地布局,即便是机会主义,也是民企经营良好的代表。


国瑞,本次唯一拿到地的民企。而且是40个亿。对它的印象就是南滨路的项目。18万方的商业,32万方的住宅,按照7965元/平米的综合楼面价估算,住宅盈利空间巨大。但18万方的商业对于一个没有标杆商业项目和固定模式的本土民企,是个挑战。但我们仍报以热情和期待。那块地的位置,值得期待。


06.

摇摆不定的某局


前文怎么就暴雷了?分析过,为什么市场变天,地产本质回归的原因等。那是最高层的大略,但几个月前信贷执行层面的跑偏,市场危机呈现之后,地方政府现在的态度和执行反而显得尴尬青涩。


比如,除了我们熟知的央企、国企之外,很久没有现身的信达、华能也拉来了,为了给市场信心,前期还拉了几家埋没江湖的民企。


另外,在全国屡创佳绩能打产品线硬实力的比如建发、越秀等知名国企,却,才入重庆羞羞答答。为什么不能像迎接万华般拿出更大诚意。


再说,现在市场行情下,国瑞、万华合计贡献了70亿的土地财政,为什么不能拿出更好的地块,给到还在拼命打拼的民企们?


是土地财政还不缺钱,惜售?

还是,自己没想好明后年的供地政策?


2013年,市场极度不好时,有两副巨幅地块出让,一个在重庆西,一个在重庆北的中央公园,现在说起这两块地觉得心疼,是不是有点患得患失。再说了,市场已经在另一个维度了,应该大胆些。


最后说个多余的话题,一直认为4月首批供地可以做得更好一些。中央公园北集中了6块地,地价几乎相同,规划条件几乎相同,分别被前后排名相差几十名的企业同时摘地获得。现在状况是仅龙湖开了出来,其它有明确开盘信息的仅是明年3月首开的绿城。其它4家神隐。这种同时空竞争的演化,应该在规划条件、供地策略上进行合理设计。


从地块控规总图来讲,6块地,除了象屿和华宇的地块是典型的东西向条状临主干道分布,以及龙湖地块东西向成列幅度稍大一些之外,其它地块均呈现南北向条状。1.5的容积率,限高,密度一定,总规模才50-80亩情况下,大面宽、浅进深、低密度、南北向、静谧高档能实现溢价的改善型社区很难做好。做过强排,做过方案的一眼就能看出问题在哪儿。所谓的中央公园北打造低密度高端板块社区,其实是人为的规划布局限制。


我们说去杠杆、去高周转,回归品质,首先应规划先行,而不是快周转时期资本的哄抢覆盖。


回到本文主题,正常情况下,也许直到2022年上半年,央企国企们,除了按要求挺身接盘之外,能打的产品线没了绿叶陪伴,寂寞。


技多不压身的民企,忙着收拾乱摊子,即便是一小众冠军般的千金,也要无奈适应规则先活下来。这段对内打理的日子,也许惊心动魄到左右手互博。乱仗开打,寂寞反省。


地方政府在中间,忙碌着,有时候看不懂上下的行情,有时候眉来眼去,有时候又自矫情。自己的内心戏,千万不能多。


但如前文分析,2022年的上半年,不管哪方,一定都会好起来。

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