请慎重,这可能是你此生仅有的机会!

洋人街,最后的呐喊。

作者:渝生之鉴  来源:渝生之鉴微信公众号  2021-12-03  

 在记忆中第一次去洋人街,还是学生时代跟同学一起去的;


那时对重庆完全不熟,我们是从弹子石沿着腾龙大道走过去的,大概半个小时;


工作后,因为诸多原因就去过很多次了;


哪怕在炎热的夏天,也曾带远道而来的亲朋好友去过;

 

美心在此经营了近15年,一度将洋人街打造成了重庆标志性旅游目的地;


在洋人街2019年搬到涪陵之前,一度是重庆最具盛名的游乐园,是家庭亲子、情侣约会非常不错出游目的地;

 

也正是经过这15年的城市发展与变化;


市场的变化以及核心区的稀缺性和认同感,也彰显了洋人街当前的价值;


尤其是最近这五年城市发展及房地产行业的变化,加之多个明星项目的亮眼表现,助力洋人街板块价值提升;


第一、两江四岸最后的大规模开发地;


内环以内两江四岸几乎很难再出现拥有如此大规模、良好景观资源和地段的开发区域;


第二、作为弹子石CBD和南滨路延伸段的重要组成部分;


也有说法这里是弹子石CBD的核心区;


南滨路作为重庆地标之一,也是高端住宅聚集区;


未来可能不会再有新增土地供应了,洋人街应该是最后和最好的区域了;


第三、组团本身居于城市核心区,不论居住氛围、交通等配套都很不错;


第四、市场及客户认可度非常高;

 

洋人街搬迁后,有过两次供地分别被华发和保亿拿下,地块规模不大但溢价较高;


前者打造首置、首改型产品;


去年9月首开至今;成交4.56万方,全盘去化率47%,整体均价18499元/㎡,月均流速28套;


流速虽然不快但利润还行;


后者打造城市顶豪产品;


今年1月首开至今成交1.79万方,全盘去化率约16%;


精装建面24709元/㎡(精装报价5k),月均流速约8套;


这个价格算下来肯定是有利润的,但流速慢;


成交数据均参考铭腾系统截止11月30日;

 

基于组团本身来说,这两个项目还是有些借鉴意义;


一方面核心区必然面临房、地价双高和流速偏慢的局面;


另外一方面非主流房企,因经营理念不同;


理论上能够保有利润,再次证明核心区投资安全边际高;

 

三批次洋人街再供一宗超大规模地块;


这可能是洋人街能拿得出最好的地块了;


甚至可以说是重庆以南最好的地了;


这宗地有几大特点;


第一、洋人街核心区剩余土地不多了;


这可能是位置和景观资源最好的地块了;


第二、规模大,计容51万方;


由于有大比例商业,保守预计全盘开发周期大于五年;


能够抵御或穿越不确定的后市周期;


第三、随着南滨路的延伸推进连接广阳岛,未来会进一步彰显本区域的价值;


本次挂牌地块占地约297亩,计容约51万方,是三批次规模最大的地块;


起拍总价约40.5亿,起拍楼面价7965元/㎡;


更有意思的是该宗地商业、商务约18.5万方,占比高达36%;


其中有纯商业用地并要求自持5万方不低于五年,大概率要拿集中式购物中心来做;


付款节奏是成交30天付50%即20亿土地款,余下在一年内付清;


这个付款条件理论上很有意义,动作搞得快的企业大概拿地5-6个月即可开盘实现回款;


因此余下20亿土地款可以用销售回款或者开发贷来补充,减少股东本金投入;


基于眼下的条件和地块现状,要吃下这么大块地的企业并不多;


既要企业有钱并且资金成本低,最好是本金投入开发,还要有商业开发与经营能力;

 

住宅与商业如何破局?


我们可以下定论,结合现状及市场;


这里的商业价值肯定不如住宅,必定需要住宅反哺商业;


首先说住宅,一方面考虑地块条件、指标和限高,加上有装配式要求;

 

另外一方面考虑居住环境、资源及配套等;


首先排除做刚需类产品,另外价值本身低于长嘉汇,因此也会排除做顶豪产品;


再看保亿和华发项目,很显然华发项目的产品定位更符合市场需求;


当然保亿这种经营策略也是符合逻辑的,有价值和差异化支撑;


因此在产品上倾向于选择做低于保亿的产品定位,对位首改和再改客群;


这样大概率能够把清水单价做到2w+;


主力总价段做到200-300万级在这个地方应该有市场、有支撑的;


关键在于拿地企业能够将价格拔到什么程度?


如果是有品牌和产品力的企业,甚至在定位上比肩长嘉汇或者保亿的顶豪,上到2.5w甚至3万都有可能;


当然如果是中小企业则很难实现跨越;


商业方面由于体量过大加上自持,必然需要购物中心来消化;


18万方商业及购物中心如何消化?


首先潜在威胁和竞争,肯定是南滨路与弹子石组团本身有大量商业,而且零售业态形式基本是全覆盖;


再加上比较近的长嘉汇、中海的集中商业、华润凯旋天地等;


这个组团肯定不缺商业的,也没有特别好的主题业态去填充;


另外洋人街小板块的居住氛围和人口密度有限,必然需要对外引流;


吸附其他组团的人过来消费,则必然要成为目的性消费;

 

成为高频次目的性消费,则必然是差异化的主题商业;


基于当前的商业困局,有哪些商业主题能够精准有效填充到这个区域呢?


假如我们采取档次排除法来看;


做高端类似万象城,老实说这里很难支撑;


高档消费一定是位于传统核心区并聚集大量强劲消费能力的;


做中低端,这种显然无法与几大商圈步行街竞争,同时这里也无法吸附超大量的人流;


做中高端则与长嘉汇定位基本一致,很难实现超越;


假如我们采取差异化参考;


比如类似西部奥特莱斯或者珠宝城之类的策略,打造目的型消费地;


关于这块没有做专项研究;


不过西部奥莱的优势,一方面处于几个大型居住区中心并且北区拥有强大购买实力,另外一方面紧邻机场路和地铁站,交通便捷;


这两大优势洋人街目前都不具备;


或者打造与国际邮轮港、国际迎宾半岛匹配的配套商业;


打造城市旅行集散地等,关于这块没做专项论证;


不管采取哪种策略,要想盘活这18万方商业,都是极为困难的事情;

 

如果没有主题商业填充,那么组团本身的商业价值在哪里?


关于这个问题,咨询过一位朋友对于这个问题的看法,他们公司在这个组团打造过商业;


朋友表示这个地方没有商业价值;这可能是一个非常棘手的问题;

 

以价高者得的思路来做这个项目,失败必然是大概率;


品牌企业有能力做商业、做产品,但肯定无法接受这样的价格和用地条件;


而敢这样拿地可能是专业不在线的;


或许对城市组团和市场不够了解,或是盲目相信城市发展和地段价值;


商业做不起来,这个组团的价值必然受到影响和制约;


而基于现实条件商业做成是非常难、非常考验拿地企业的能力;


而供地条件并没有对商业有严格的考究,注定这个项目不会给市场太多期待;


当然也有可能是因为我掌握的信息不对称所致;


如果只考虑把地卖出去赚40个亿的土地款也许很简单;


但考虑到组团仍有较大发展空间(南滨路延伸段B分区仍有大量土地可供后期开发);


应该还是很依赖这个项目的价值实现的;


因此这个项目能够做成,必然是洋人街甚至重庆南边具有里程碑意义的项目;


从情感上说我当然会寄予期望;


但从理性上来说,结局我却很悲观。

 

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