重庆城市未来向西区?成渝经济圈背景下的城市走向

重庆城市未来向西区?成渝经济圈背景下的城市走向

作者:  来源:容磁财经  2017-09-05  

重庆城市未来向西区?成渝经济圈背景下的城市走向


 

 

829日,重庆市公安局发布《服务民营经济发展30条》,在愈演愈烈的城市人才争夺战中,重庆再度重磅出手,抢占人才争夺的制高点。

——引子

 

1、成渝经济圈合力加速度

6月,重庆合川到潼南界高速公路正是获批,这条高速公路将是重庆到成都的第四条高速公路的重庆段。而在今年517日,本条高速公路的四川段已经开工。至此重庆到成都将有四条高速公路,一条高铁线,一条动车线覆盖成渝两城。

 

交通改变城市地位。从某种程度来说,重庆的城市发展,一直受制于经济辐射区内的交通条件的制约,大城市的虹吸效应不佳,城市人口外流现象持续困扰着重庆城市发展。相对于重庆城市的地位而言,重庆有大城市之飞城之嫌疑。现代经济的发展与交通条件的改变,让全国范围内的时间距离不过35个小时,成渝腹地精英人才往往选择采用飞机出行到北上广深等机会更好,条件更好的一线城市去谋求创业或者就业。而仅在咫尺的重庆却被放弃或者忽视。而随着成渝交通条件的改善,重庆主城区到各个经济腹地的时间距离压缩到23个小时,且无旅途的机场时间消耗,地域圈层优势就会逐渐显现出来。

 

在成渝经济圈加速叠合的背景下,重庆的大城市效应会呈现出加速发展的态势。第一方面自身区域内的人口净流出会大幅度放缓,甚至逆向的可能;其次是对圈内四川辖区内人口的吸引力大幅度增强;第三是在成渝互动的基础上,流动性人口大幅度增加。

 

城市交通条件的改变带来的城市发展机会和环境的改变,引起城市管理思路的转变。城市管理进入了人才争夺的环节,而重庆的人才战略,甚至改变了重庆以前城市经济经营和管理的某些思路,由传统注重国营经济过渡到大力发展和鼓励民营经济阶段。而民营经济的发展对城市空间结构的改变,往往更加直接和实际。


 

 

西部新城与成渝经济圈区域关系2.jpg 
 

 

2、重庆西区迎来城市复兴的机会?

据传,在最早的重庆市轻轨修建计划中,第一条轻轨线应该是由双碑到较场口的二号线。这个理由很容易理解,此时嘉陵厂与重庆特钢厂正是发展的顶峰时机,围绕着嘉陵厂与特钢厂的产业链遍布于该区域,双碑片区此时无疑是重庆最为富庶的片区。

 

与此对应的早期重庆房地产开发,沙区也可以算作引领风骚的区域。此时沙区为全市房产项目最密集,外来开发商最集中的区域,大型项目最为集中的区域,华宇广场为重庆第一个大型城市综合体。沙区政府也是第一个率先搬迁的区政府。华宇广场,紫荆花园,芳草地这些都是当时名动全城的名盘。

 

但随着特钢厂和嘉陵厂的没落,以及地域的限制,区域内可供纵深发展的平地的限制,沙区的先发优势逐渐被北区的后发优势所取代,而随着重庆产业结构的调整,以及都市经济特征日渐突出,北区逐渐成为城市发展的主流和方向,而随着江北嘴CBD的落地,西区的城市地位已经彻底的落后于北区。

 

城市的发展往往并不是直线式的,而是迂回曲折的,随着时间环境的改变,城市结构往往会呈现出不同的发展态势。区域也往往会在先发优势和后发优势中不停的转换。在城市空间日益填满,必须要外拓的过程中,西区又迎来了城市发展的良好契机。

 

从区位来看,西区无疑是成渝融合的重庆门户。基于成都和重庆相对的城市空间关系以及主要经济腹地,成渝四条高速公路和两条铁路线均穿越于本区。依据交通在哪里,人才就在哪里,城市发展方向就在哪里的不变法则,西区无疑在成渝经济圈合流的背景下,占据天时地利人和。

 

 

 

西部新城与重庆主城交通图1.jpg
 


3、西部新城,西区门户的中心地带?

 

在西区的各大区域结构中,西部新城片区无疑充当和扮演着西区的城市心脏的地位。如果说沙区政府过往政策有值得商榷的地方,那就是区政府在当时并没有随着众多大学一样,迁入本区域,而是迁往了腹地狭小的凤天路。而事实证明凤天路的这个劣势很快就凸现出来,在经过几年时间的开发以后,区政府促进区域片区发展的效应消耗殆尽。而西部新城片区在随后几年的城市发展中也失去了一个强力支撑的引领效应。大学城野心勃勃的城市规划也在城市发展过程中短暂受挫。

 

渝新欧落脚于西部新城区,微电子产业园落脚于西部新城区,大学整体搬迁于西部新城区域,三者的合力正逐渐演变为一个集成效应。随着这个集成效应的形成,璧山与西部新城的城市地位和区位争夺战也基本宣告西部新城胜出,璧山将逐渐沦为西部新城的附属城市或者说卫星城市。而通向西部新城的三桥两隧道(双碑大桥,大竹林大桥,礼嘉大桥,以及对应穿越的两个隧道)的建设,则弥补了西部新城片区空中交通的不足。同时又将与璧山的优势拉大。而在主城与西部新城的沟通中,基于双方产业关系与城市信息的对应关系,西部新城被主城虹吸的可能性极低。

 

 

西部新城片区扮演重庆城市第二次腾飞的引擎的雄心,因这几年的蛰伏而变得更加坚实。

 

4、前兆信号?土地价格,房产价格飙升!

今年重庆土地市场呈现出全域跳升的局面,但西部新城片区相对而言是地房价格倒挂最为显著的区域。而随着土地价格的上升,房价跳升最为明显的区域,西部新城也是最为显著的区域。地房价格倒挂标明这个区域为城市中最具潜力的区域,而房价跳升来反向支撑地价,则标明本区域在城市发展过程中,蕴涵有持续的竞争力。

 

09年为比较标准,西部新城片区土地价格已经飙升了8001000%,城市发展的后劲与张力彰显的淋漓尽致。而这点在区域购房人群的比重中,显露的更加直接,前不久从龙湖内部了解到一组数据,龙湖在大学城区域楼盘,北区客户比重已经由原来的510%跳升到40%左右。让挑剔的北区客户前往西部新城置业,并不只是价格梯度的问题,更是城市发展的现状和趋势问题。

 

还有一个值得关注的现象,在重庆历史上最为成功的开发商,龙湖在西部新城持续砸下重金获取土地,本区域也是龙湖在北区之外唯一布下重金的区域,成功者往往都有自己一套严格的逻辑,那么龙湖的逻辑是否也如我们的分析,或者你的判断呢?

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