2018年房地产市场走势:从2006—2017年市场全数据维度解读

2018年房地产市场走势:从2006—2017年市场全数据维度解读

作者:  来源:容磁财经  2018-03-11  

 

2018年房地产市场走势:从2006—2017年市场全数据维度解读
 
1、每年新增贷款数据(本表所有数据来自央行,单位:万亿)

2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
3.18
3.63
4.91
9.59
7.95
7.47
8.2
8.89
9.78
11.72
12.65
13.53

 
分析:
1、图中很清晰显示出了2011—2012年房地产市场需求不振,行业萎缩,库存上升的原因。同时也可以看出自2013年房地产行业逐渐走出库存困境到2017年需求困境的原因所在。
 
2、房地产市场每年销售额
(本表所有数据来自统计局,单位万亿,第二列的比例是销售额与新增贷款之比)

2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2.05
2.96
2.4
4.39
5.25
5.91
6.44
8.14
7.63
8.73
11.7
13.37
0.645
0.816
0.489
0.458
0.661
0.792
0.786
0.916
0.781
0.745
0.927
0.989

 
分析:
1、本图很清晰的揭示出房地产销售额与新增贷款额的扩张关系,两者呈现出强正相关。
2、本图同样可以揭示,为什么至2009年以来,中国房地产市场的持续繁荣。
3、在2017年两者接近交汇,也即流行的看法是均衡点。但点交汇是瞬间状态,分化是绝对状态。
4. 从比例上可以看出三个明显的波段,06—07年;08—13年;14—17年两者之间的正相关性逐年增强。
 
3、2006—2017年房地产市场每年销售量与均价

2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2.05
2.96
2.4
4.39
5.25
5.91
6.44
8.14
7.63
8.73
11.7
13.37
6.06
7.62
6.2
9.4
10.4
11
11.1
13.1
12.1
12.9
15.7
16.9
3382
3884
3871
4670
5048
5378
5802
6214
6306
6767
7452
7900

 
 
 
 
分析:
1、市场两家关系呈现出高度正相关,拆分的均价图显示很明显。
2、本图显示很清晰,中国房地产市场一直呈现出向上运动,也即处于行业的上升周期,这个周期从量价关系上看,都特征明显。
 
结论:
1、我们借助一些K线理论来解释房地产市场,在经历了2016—2017年加速上涨以后的2018年有两种较大的概率:冲顶回落与顶部震荡。从各方预期来看,顶部震荡概率更高;但如果参照股市的走势来看,顶部回落的概率更高。
2、至于房地产市场何时见顶,这个问题的终极答案在于中国贫富分化的容忍程度,通过新增信贷带来的房地产增长,本质是一个杠杆累加过程,但这当中因为利润的分配,会让一部分投资者变成基础投资者,另外一部分人变成纯粹的投机者。市场的难点在于要投机者变成基础投资者,但从中国货币体系来看,投机者承担了基础投资者和自身的全部财务成本,甚至超额财务成本,因此市场风险变得相对不那么可控。市场的临界点就在于投机者承担杠杆的压力临界点。
 
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