长租公寓的社会背景与生意经(万字长文,慎入)

长租公寓的社会背景与生意经(万字长文,慎入)

作者:  来源:容磁财经  2018-08-26  

长租公寓的社会背景与生意经


 

(文章有12000字左右,可能耗费太多时间,谨慎参与阅读)

 

1、引子


 

首先要感谢容磁财经信息群的十多位金融行业的朋友们的集体群策群力来剖析一个不慎熟悉的行业的商业模式。特别是针对一个具体的商业案例的解构,尽管看起来有些东西十分简单,但要把每个环节都一一剖析清楚,却又并不那么容易。这两天是长租公寓的热点时期,一边是喧嚣的自如等企业操纵市场案的消息发酵;另一方面是杭州鼎家长租公寓企业破产,4000个租房客受损。这引起了我们更深度解构长租公寓这个行业的兴趣,我们对长租公寓一直持批判态度,但并没做行业盈利模式,产品,解构等梳理,也趁这个热点,我们今天对此进行一次详细梳理。

 

2、长租公寓的房源供应


 

长租公寓本质上就是公寓出租。这里两个关键词:长于公寓。长是租赁期长(出租方和承租方,但现在而言,更侧重指出租方,承租方则并不那么长),二是公寓(公寓特征小,位置处于城市中心)。但本质和中心却在租上。

 

在承租方来说,既然是长租,那么首要要求的是房源使用权长期化,那么这里便有一个问题,长期化是好长呢?1年、2年、5年、10年?回到这个问题而言,其实并不难,这要按承租方获得房源为清水或者精装来区分,获得房源为清水,那么承租方自然要装修后出租,按照碧桂园测算的10年装修折损期计算,那么市场必须要10年这单生意才能成立;如果是获得精装房屋,时间到可以以对年计算。

 

接下来的问题就是房源的获得,如果是10年租赁期的清水房源的供给方是谁?市场散户基本不太可能,即便悲观预期情况下,能提供5年租赁期的散户也是极少极少,且在房租的年递增上,可能会有较大的增幅;那么也就意味着租赁房源必须要来自机构企业,机构有这类房源的一是政府机构与国企或者事业单位在搬迁过程中保留的房屋(比如重庆西政搬迁到两路后,老校区空置而又短期不准备将校区土地出让);另一类是开发企业。民营开发企业与市场普通散户一样,提供长期房源难度大,那么就剩下一些做资产的国企概率较高,但这几类合计起来,市场房源供应均极少。于是开发企业自建就是一个极为重要的渠道了。至于精装房源基本握在散户手里,这类房源说服客户租赁给承租方3—5年,基本不可能,甚至一年也是个极大的难度。(市场在特殊时段不排除特殊房源的短期供给可能有一定房源,比如之前市场上大量供应的长租公寓房源为商业用房的改装与改造,但随着这类房源的大幅度减少,市场将不得不另觅房源)。


 

 

3、长租公寓承租方分析


 

公寓租赁客群,基于其产品特征,大致有如下特征:三产业年轻未婚男女,或者是婚前过渡期男女。排除农民工是因为他们无力支付如此高昂的租金;排除产业工人一方面是基于工作性质与居住便利性与通勤时间关系,同时也是基于产品价格关系;排除已婚者家庭(小比例除外),婚姻家庭一倾向于储蓄买房,第二倾向于节约(要么为即将出生的孩子做准备或者为孩子入学做准备,要么开始有了成家立业的想法,要么会考虑老人赡养问题)。

 

如果按照上述特征推算,那么长租公寓群体多数应该在90后,(考虑到城市的梯级结构,发达城市初婚年龄中位数更靠上,次一级的城市初婚年龄向下走这个基本社会状况,主要目标群体应该在年龄25左右这个结构)(北京市昌平区计生委统计师周文岩对北京昌平区2006—2013年52011对夫妇民政初婚等级,结果显示,初婚男女年龄中位数较为稳定和均衡,分别为26和25岁,但呈现出持续上升的状况,女性晚婚年龄由2006年的25.21上升到2013年的26.58岁;男性由2006年26.97上升到27.96岁)。

 

按照这个年龄段倒推,他们父母结婚年龄中位数,应该提前两年左右,也即这部分长租公寓群体父母基本为60后接近70后,而这部分群体为本轮中国经济的主要受益群体,也是房地产市场的主要受益群体,多为有房阶层,同时也是目前社会中产和富裕人群的主力成分,这部分群体本身并不缺房。而相对较好的家庭都为孩子购置有房屋。因此大部分租房群体属于这个阶层的中低端群体。

 

而从职业状态来说,这部分群体主要集中在三产业中的中低端社会岗位,这类岗位一方面本身就业压力大,二是这部分群体处于职业上升期,也会主动寻求频繁的跳槽,而对他们而言,时间往往是最宝贵的财富,因此压缩通勤时间与节约财富同样重要。区域内通勤成为他们的主要特征。

 

4、长租公寓市场经济可行性简析


 

截止今年7月31日,全国平均房价为8700元每平方米。假定我们采用均价方法来做测算,长租公寓要求持平的大致成本价格:

资金成本36元/月/平米(5%的年化资金成本);

装修折旧5元/月/平米(600装修成本,10年均值折旧)

资金机会成本:14元/月/平米(2%年投资收益率)

其他运营成本:5元/月/平米

租赁税:5元/月/平米(12%租赁税率,按照每月60元租金计算)

空置损失:6元/月/平米(90%日均出租率)

如此计算,每月每平米需要租71元方可实现盈亏平衡。当然如果减去机会成本,那么也是57元的租赁价格方可实现盈亏平衡。

按照人均租赁面积36.6平米计算,全国平均租赁价格在2599元(2086元扣除机会成本)。

 

我们再看中国房价行情网做了一个测算,对照这个表格,用房价测算的均值租金水平排在全国第三位。你也许会质疑这个测算的科学性,即长租公寓的房源获得的价格是地产市场梯度价格,并不是当前价格,当前价格只是极小的部分,早期入市者会采取入市获得产品的价格来衡量租金收益率,而且这个测算中,对于机会成本存在重复测算的可能。这在某种程度上也可以说是,但如果我们采取重置法来测算,也是说的过去的。而问题的另一面,这里每一项数据我们都采取的保守数据,比如资金成本,任何企业发债都有成本,而我们在资金成本测算中省去了这个部分;其次是在目前环境下,要能经受10年的使用的装修,几乎600元就无法实现。其三关于空置率,我们可以参考酒店出租率,70%的租赁水平是较为科学的;还有管理费,管理费要看长租公寓的集中度以及人均管理面积来设定。对于管理人工成本,我们假定每个员工平均管理间数为30间,大概需要8个员工,管理10000平米,每个员工综合费用每月10000元(含社保,办公行政支出,薪酬等等,员工实际到手收入不超过5000元),每个平米会对应10元管理成本。如果长租公寓较为分散,员工的管理面积还会下降。当然更重要的,这个价格只是盈亏平衡点的价格。

 

碧桂园自己曾经为长租公寓算个一个账:在深圳目前月租4000元的集中式长租公寓,承包租赁费摊销成本2400,装修成本折旧(5年),每间1200元,水电人工运营成本600元,成本最少在4200元以上,这超出了租客支付的4000元。

 

从经济测算来看,长租公寓逻辑上并不能成立。而在市场中,零售市场(承租人和出租人直接交易,租金回报率不超过3%,如果业主是用的按揭购房,房租普遍不能覆盖月供,也即房东自有资金为负效应,如果房价一旦停止上涨,那么这种负效应将扩大)

 

 

 

 

 


 

5、长租公寓缘何兴起?


 

依据美国经济史上的经验以及我们的生活常识,当经济扩张时候,家庭倾向于裂变,人人追求独立自主,个性与时尚的生活,当经济处于萧条时候,社会开始以节约,勤俭为主要时尚,通常而言,家庭又从分裂走向聚合,小家庭聚合为大家庭,年轻人或者老年的父母追求与子女同住,以降低成活成本,应对经济的恶化。因此租赁需求的弹性相对较大,繁荣时候扩张,萧条时候收缩。这是本轮长租公寓兴起的社会环境,在过去的十多年时间,社会财富持续增长,处于社会繁荣的顶部区间。

 

第二个背景是金融资本主义在中国成功的范例指引,本轮金融资本主义兴起是以宝能和安邦的股权并购推动形成的,宝能充分运用杠杆在股市二级市场并购万科带来的示范效应,并经互联网企业的推动(京东,阿里,腾讯在这个时段扩张为巨人),且这个期间中国处于货币超高发行期间,2012年—2017年,中国一共累计发放新增贷款64.7万亿,年均超过10万亿,货币超发形成社会实体通缩,资本通胀的结构,实体环节消耗不了货币盈余,为金融资本主义的时代奠定了物质基础。而这个阶段,P2P,区块链,共享经济无一不是金融资本主义试错与探寻出路的结果。这种环境下,任何可能被放大的市场,都会得到金融市场的青睐。

 

第三是房地产市场经历着新一轮高潮以后,碧桂园,恒大的脱颖而出,形成的成功的榜样刺激,房开企业在加杠杆过程中,获得了辉煌的成绩,而没有进入房开行业的资本,开始在关联行业寻求资本的出路。而以万科,龙湖等大型房企推动的长租公寓,则是在繁荣的市场中对于未来迷茫的探索,而这种探索在龙头企业显得更加迫切,以至于今年郁亮曾说,今后谁说万科是房开企业,他跟谁急的焦虑心态,大象之惑是大型房企参与长租公寓的主要动机。

 

而传统代理领域也在经历着以房天下开始推动的转型中,激烈的变革,一方面外部竞争者,如平安,淘宝,苏宁不断加入到市场中来;另一方面增量市场预期的繁荣时间越来越短,增量完成之后,代理行业将走向何方,这是与房开企业一样的困惑,在这种背景下,链家在2017年开始大量募集资本,进入长租公寓,同时另一家龙头中介世联更早进入该领域。

 

龙头企业的介入与推动,推动了长租公寓的兴起与繁荣。但从我们上述讨论中可以感受到,长租公寓的繁荣,一方面有一定的社会背景,另一方面处于供应推动而形成的。

 

6、金融给长租行业贴上了天使的翅膀?


 

最近几年,中国社会处于金融资本主义高度发达时期,整个社会泛金融化特征非常明显,金融资本无孔不入。但在金融资本主义初期,拥有金融资本者,往往对资本运行规律并不熟悉,于是他们采用的往往是大水漫灌与暴力侵蚀的方法。与其他行业创业企业一样,创业都会遵循5%的法则,也就是只有5%的企业可能会走向成功,剩余95%只不过为轰轰烈烈的潮水助势一般!

 

这可能就是金融资本进入长租公寓的根本原因。一个原本不赚钱的行业,怎么赚钱呢?长租公寓的企业最核心的退出机制,是通过做规模,进入证券市场,最后股民为所有的亏损买单。于是长租行业便选择了晒跑机制,晒跑机制一旦形成,关于短期盈利性甚至这个逻辑是否成立,可能都不会怎么顾忌或者思考。

 

故事的开头,仍然沿用的是那句经典的互联网思维的话:赚那些长在狗身上的羊毛钱。租赁不赚钱,那么可以通过租赁金融赚钱,其次是万一规模效应和价格波动,导致租赁本身赚钱了,那不就是喜庆双收?

 

于是长租公寓发展的逻辑就这样起来了:第一,我首先要在规模上做到一定程度,至于规模到底有好大,一方面取决于企业主自身的综合实力和企业主的野心,而真正是否是安全边际或者是规模效应带来的边际利润,我相信没有一家做长租公寓的企业是清楚的;第二是,我要尽量做到行业前三,互联网的世界,能记住的都是老大,而长租公寓最后的发力一定在互联网上,因此他们也会遵循这个规则,再者如果要进入资本市场,从目前市场来看,能走捷径的只有独角兽,既然是独角兽,那当然是行业的NO1;第三互联网的案例,就是做不到行业前三基本都出局了,于是最差我们也必须奔着前三去。

 

既然确立了这样的逻辑,那么接下来的操作就很清楚了。首先是企业主先要自己有很多钱,企业主借助的金融工具有:私募产品,企业债,ABS,银行贷款,股权融资之创投,风投,定增等等。至于技术手段,相信已经有很多文章探讨了,本文不打算再重复。

 

接下来就是如何扩张。扩张首先第一点要扩张需求,扩张需求就需要降低需求的准入门槛。这个时候,金融的重要性就出来了。首先租房的需求金额较小,一般也就几万以为,有无数的金融企业和多种金融方法能满足这个需求:银行信用卡,消费贷,其他信用贷款方式(小额贷款,其他民间金融机构的其他方法)。从金融机构出来的钱,原则上有两个流向,按照逻辑应该是流向租房者个体,但是流向个体,这就是一宗单向生意,对于长租公寓运营者来说,起不到集合效应或者是衍生效应。于是长租公寓运营者就盯着这剩余的租金了,让剩余租金留到自己手中,是他们的想法,但租房者的钱,怎么才能到自己手呢?唯一的办法,利诱,于是长租公寓的运营者会给租房者提供几种促销套餐,比如免押金,比如租金优惠等。因为租房者往往处于经济弱势地位,银行的钱都会有成本的,如果银行的成本能通过租金优惠转嫁出去,甚至还能得到更多收益,他们是没有理由拒绝的。这样长租公寓公司就拿到了原本属于租房者的资金,但这笔租金始终是花了成本的,要不是以房租优惠方式拿到,要不是以颠覆押金且承担今后租赁到期后可能产生的物品损失的风险获得。

 

通常而言,按照现有的租赁行情,企业在租赁房源时候,通常支付条件是押一付三,相当于四个月租金,但租赁者这个时候通过以高额的代价集资方式拿到了剩余8个月房屋租金,剩余8个月租金短期内无支出项,于是便可以用来扩充规模,这样只要租出一套房,长租公寓运营者就可以得到另外两套房的买断租赁权。如果长租公寓运营者再将这两套房屋租赁出去,他就可以得到4套房屋的租赁运营权,以此类推。当然如果运作的更极致,长租公寓可以将付款时间改为押一交一,或者押一交二,前者首次杠杆率为6,后者首次杠杆率为4。因杠杆是以几何级数递增,那么第二次杠杆率前者就可能达到36,后者也会达到16。这样满负荷的杠杆运行中,长租公寓运营者要确保任何一个环节都不能出现纰漏,否则等到他们的将是杠杆的断裂。但市场上的房源,远远增长不赢前面的杠杆,而市场参与主体之间为了获得房源,这时候市场的就会因需求短期内激增激活价格机制,造成获取房源的成本大幅度上涨。从而推动成本上涨,如果长租公寓运营者能够将租赁的补贴控制在适度的范畴,那么这个杠杆游戏将可以继续前进,如果一旦新进的房源价格补贴,超出了一定程度,破坏了以杠杆支付为基准的现金流,那么杠杆式的长租公寓就走了尽头。

 

我们这里没有更多的讨论金融机构的问题,金融的问题在这个领域其实可供指责的不多,因为金融的收益是以长租公寓运营者的价格补贴来实现的,不管这个补贴来自于购房者的房租,还是以价格补贴的手续费。在这里金融唯一要被谴责的是监管主体的不尽责。仅此而已。

 

但市场还有亿万科,龙湖,华润这类大型企业所做的长租公寓。这类企业要从物业来源分类,如果长租公寓来自于自有物业,一方面政府让渡了一部分地价,另一方面开发企业转移了利润兑现的时间周期,将开发的一次性盈利,改为长期性分次兑现盈利;第三是如果开发企业以自身的资金通过三方金融通道贷款给租房者,则是开发企业通过集中融资降低了资金成本,转移了一部分资本收益在长租公寓里面。当然盈利的前提是建立在成本覆盖的基础之上。对于这类企业这类产品,他们通常是以企业债或者ABS来实现的,因为房源属于自身的,他们并不需要溢价从市场获取房源。而物业如果用一般长租公寓运营者方式来运营,逻辑上与普通长租公寓运营者一般,区别则是对杠杆的态度而已。

 


 

7、泡沫破裂的偶然性与必然性


长租公寓本质上是金融市场的一次创新,或者也可以叫金融驱动型企业的又一次尝试。从实质上来说,他给P2P,给虚拟币,给单车是一致的,冠冕堂皇的说是互联网思维实体化的一次尝试,难听一点就是又一次庞氏骗局的重复。对于这种故事,不破是偶然性,破裂是必然性。

 

8、结束语


 

这篇文章太长,而且文字枯燥,感情色彩较弱(写作过程持续三天,有情绪就停下),如果你还有耐心看完的话,我想这最后两句可能是这篇文章真正的核心和内涵,当那个紫竹先生基本事实都没弄明白就以一个哗众取宠的标题来了一篇热文,是激发笔者写这个文章的真实动机,任何问题都情绪化,暴力化在我们今天已经足够泛滥了,如果不想舔人血馒头的故事一而再的发生,那么社会需要每个理性思想的存在并发出声音。

 

 

 


 

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