纵论地产行业环境，深度剖析成都市场！

1、土地市场：

本周成都市场合计出让三宗商住地块，一宗位于浦江县，两宗位于市区，其中一宗位于成华区，一宗位于锦江区三圣乡。成华区地块最终楼面在12200这个价格与市场期望值相差不远，而三圣乡地块则大出市场预料（具体分析见地块后）。

 （具体土地成交明细，请上中鸿地产网或者中鸿房产cd公众号上看）

2、供需关系

供应数据：

截止5月18日，本周预售许可证发放数量38.9万方。

截止5月18日，本月累计发放预售许可证数量为135.3万方

截止5月18日，全年累计发放预售许可证1383.4万方

备注：预售数据中包含少量的现房数据。本月6日,14日，16日数据缺失，在数据处理过程中，我们发现房协的预售数据与我们采用的预售数据有较大出入。我们将在核实各个数据源。

需求数据：

截止5月17日，本周累计成交量为 53.4万方，中心城区为 39.3万方

截止5月17日，本月累计成交量113.9万方，中心城区为86.9万方

截止5月17日，全年累计成交量为1020万方，中心城区为793.6万方

本周我们将数据监测到11日，在供应缺一天数据情况下，供应依然是成交的150%，本周补足上月数据，上月预售数据一共为413万方，成交为240万方，供求比为1.721，市场出现快速的供过于求的局面。

本周因为我们数据整理的原因，供应有两天短缺，所以市场暂时出现了供不应求的现象。我们对1—15日市场的数据整理，5月市场环比出现下滑，上半月总成交仅为98.5万方。本周两宗高价地，是否会刺激市场，或者本周成交已经体现了这种刺激？接下来下半月将有更多的土地进行拍卖，因此下半月市场的销售就将变得异常的重要。

3、禹洲一鸣惊人震蓉城，天价拿地因那般？

 3.1、禹洲地产成都市场和地块建设

编号：JJ01(251):2019-001

位置：锦江区三圣乡华新村二、七组

占地面积：16174

计容面积：32348

容积率：2

成交楼面：18400

溢价率：145.4%

拿地企业：禹洲地产

拍卖会情况说明：

随着城市的发展与扩张，曾经的三环如今变得已经一地难求，同时原本相对不足的城市公共配套和人气，现在已经变得热闹非凡，车水马龙。南部区一直都是城市城市的领航方向，任何一次市场的起飞或者领涨，南区都是当仁不让的风向标。

本地块位于南三环偏东内侧，交通情况良好，距离地铁7号线川师大约1公里以内，临成龙大道，距离三环不远。地块靠近锦江区政府，西侧则为锦江体育公园，自带休闲娱乐配套。地块附近为蓝光金悦天娇、蓝谷地、华兴新居，目前入住率较高，生活氛围成型，配套成熟，学校方面，2公里以内有盐道街小学卓锦分校、树德中学外国语小区、川师附属实验学校中学部、七中嘉祥外国语学校等，这些机构都不差！

从上述城市基础设施来看，本地块出高价并不意外，如果不是限价因素导致，可能本地块会出现更高的价格，只是比较奇怪的是，为什么本地块挂牌价格低，是否政府有意控制地价的结果，但拍卖没有其他限制条件下，低起价也就意味着高溢价，最后拍卖的结果也证明了这个逻辑。

本地块最终为禹洲地产获得，而此前禹洲在成都还没有项目，新入市拿地王，似满足一个带有野心的欲在本市场形成战略竞争者通常的做法。此前的融信上海静安地王，算这种策略的最好注解，只不过融信在拿静安地王时候，已经在杭州和上海获取了十几宗优质廉价地块。弘阳在重庆也采取过这种策略，但弘阳在获取地王地块之时，已经并购两个项目，有了一定的土地储备。所以从动机来看，禹洲地产目前动机不明，一是是否禹洲会将成都作为其战略重点城市，欲在成都大肆扩张的战略之举，或者仅仅是因为地块优质而采取的单项目策略，这点将在以后的市场中得到验证。

从地块操作来看，尽管单价高，但总计容面积并不多，考虑到供应的稀缺性，产品很有可能设计成大平层豪宅，如果不考虑出货速度，还是应该有市场空间的！

3.2、禹洲地产与重庆市场投资

禹洲地产为香港上市公司，其在2009年1月在香港市场上市。禹洲地产公告显示，其在2019年1—4月实现销售额161.39亿，销售面积1063783平，平均销售均价为15171元/平方米，公司4月销售额51.37亿，这个业绩在中指发表的全国房企销售排行榜中，位列54位，2019年禹洲在土地市场获取土地金额为155亿，位列所有企业中的16位，两个数据对比，凸显出禹洲在今年土地市场的相对激进。

禹洲地产于2016年底将总部迁往上海；在今年中，禹洲将销售目标提升至400亿，并定下了2020年销售1200亿的目标。在这个战略指导思想下，企业开始进行了快速扩张，于2018年定下了新进入15个城市的目标，而从土地市场行动来看，2019年禹洲地产在继续自己的高速扩张的路径。

禹洲地产在重庆土地市场，通过公开招拍挂获取的土地只有一宗，具体地块资料如下。其他有一些合作项目，如在空港新城与金科进行合作。

重庆地区地块情况：

宗地1：

位置：重庆北碚区北碚组团I分区I18-01/04、I11-01-2/05号

占地面积：194489

计容面积：251662.8

容积率：1.29

成交楼面：5126

拿地时间：2018.2.27

附录1、2019年供求数据（前为供应，后为成交）

1月：455.7万方    276.6万方

2月：119.7万方    153.8万方

3月：259.6万方    234.7万方

4月：413.1万方  240.2万方