29周:恒大开封大降价,开封取消限售与撤回文件的悲喜剧

29周:恒大开封大降价,开封取消限售与撤回文件的悲喜剧(附12—19年三季度运行数据)

作者:  来源:容磁财经  2019-07-20  

 纵论行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

 上周推出一宗石坪桥的纯居住地块,本宗地块特诊一是地块小,可建体量小;二是位置好,属于城市成熟区域。故本宗地挂牌价格较高,挂牌楼面就达到9600元。

 

上周到期的龙头寺商业地块为成铁置业拿下,成铁在火车站拿下项目,可能为成铁的重庆总部办公大楼需用。本宗地楼面仅5138,作为自用型地块,总的成本能控制在9000左右。

 

成铁置业拿下地块情况为:占地9979平米,计容面积23949.6平。成交楼面5138元,容积率2.4。

 

7月土地市场为淡市,一方面市场有自然冷却的趋势,另一方面上半年供地计划完成以后,下半年本身也没有多少土地可供应。因此此时推出优质地块,对稳定市场预期具有较大的作用。

 

今年土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网!

 

2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止7月19日,本周预售许可证发放数量49.2万方。

截止7月19日,本月累计发放预售许可证数量为136.2万方

截止7月19日,全年累计发放预售许可证 1316万方

本周开发领域土地存量:—36.9万方。

 

本周重庆市统计局上半年数据出来了,按照月度数据拆分后,6月大重庆总的成交量为687.6万方,同比下跌14.2%,如果按照克而瑞的主城数据计算,克而瑞的主城成交量为272万方,而2018年主城同期数据为387万方,成交同比下跌29.7%,区县数据同比持平。区县为何在6月井喷,如果从供应的角度来看,18年品牌开发商开始进入二级市场,品牌开发商如果集中出货,对市场形成一波小高潮也是能解释的过去。但是否如此,我们还需要从更多角度印证。但主城成交量在经历4、5月土地市场刺激形成的扩张后,考虑到去年的高基数,今年形成较大的下跌是一种必然,而2018年7月市场开始缓慢冷却,但并不明显,7月总体成交达到220万方,按照今年民间机构的数据来看,今年7月份数据可能在200万方左右,下跌10%左右的概率较大。

 

本周预售数据开始出现反弹,本月达到136万方,本月还剩下8个工作日,按照之前平均数放量,本月预售许可证约210万方,与2018年同比持平,在5、6月土地市场余热情况下,上半月成交持续较为景气,下半月几乎没有土地市场驱动,下半月市场成交值得关注。下半月可能构成全年的一个转折的节点时段!

 

 截止本周,预售许可证放量占2018年3259万方的40.38%。(2017年为2248万方,2018年为3259万方)

 

 3、恒大开封75折促销,开封取消限售与撤回文件的故事

 

 开封的市长热线刊载了一则恒大大幅度降价促销引发的市民投诉问题,该投诉与回复均被在政府网站上公示。

 

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这并没有引起太大的轰动,引起轰动的是新京报在7月19日一则新闻,开封市取消新房限售,因炒房现象已经基本遏制!

 

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但一天之后,7月20日,开封市政府发文,正式取消“取消限售的政策文件”

 

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不知大家是否还记得6月湖北恩施发布的《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》,这个通知10条措施,防止房价下跌!

 

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尽管统计局数据,显示房价还在顶部,还有相当一部分城市在上涨,但6月国家统计局数据显示出量价均同步下跌的情况。房价下跌为什么会引起舆论的极大关注,一方面是房产成为社会财富的象征;其次是所有金融系统与房产有关联的产品,均是以房产销售总额增长为假设的,一旦总额下降,那么金融产品爆仓从而引发严重的金融问题也不是没有可能;第三是房产市场萎缩,那么土地市场势必冰冻,对于高度依靠土地财政的地方政府来说,这简直不能容忍;第四是房地产关联产业对地方经济的影响;第五则是因为房价下降引发的社会问题和金融问题。总之真是基于这么多这么多原因,市场有时候是一厢情愿的幻想房价永远不会下跌,但这可能么?

 

 

备注:附录中每个结构数据均有及时更新

 

 附录1:2012—2018年三季度市场运行情况

2012年三季度:409.7万方    511.8万方

2013年三季度:699.6万方    458.6万方

2014年三季度:696.5万方     583.7万方

2015年三季度:580.9万方    505.3万方

2016年三季度:383.4万方    522.4万方 

2017年三季度:695.7万方   681.9万方

2018年三季度:992.7万方   766.7万方

微信截图_20190629151709.jpg

备注:2019年半年度数据为1—5月数据,季度数据为4、5月数据!


说明:

1、7年三季度供应均值为4458.5万方,年度均值为636.9万方。其中异常年份在3018年三季度,供应严重偏离均值,大大超出市场平均水平;7年三季度去化均值为4030万方,总体来说与供应略微相当,供应超出去化428万方,供求关系为1.1:1。市场轻微供过于求,但并不突出。其中2018年成交相对放大,但没有供应程度同期偏离大。三季度成交均值为575.7万方。

2、从数据上可以很清晰的看出2013年三季度处于明显的下行周期;同样2018年三季度也表现出下行的特征,只是2018年数据同期放得过大,即使数据上已经显现出这种特征,直观感受也并不充分。同样,数据上显示出2016年三季度带有明显的转折点特征。市场供求差距过大,供应大幅度少于成交,市场将会在某个时点发生逆转!

 


 附录2:2012—2019年7月的供求数据(前为供应,后为成交)

2012年:196.4万方    171.1万方

2013年:120.7万方    145.4万方

2014年:222.4万方     219.3万方

2015年:209.7万方    184.3万方

2016年:141.6万方    146.7万方

2017年:309.5万方     222.3万方

2018年:216.5万方    221.9万方

2019年:136.2万方(截止时间7月20日)

简要分析与说明:

1、整个7年预售许可证总量为1416万方,月均202万方;成交量为1311万方,月均187.3万方。供求比为1.08,市场呈现出轻微的供过于求的状态。

2、从整个市场来看,7月基本上处于一个年度均值状态。本月在各年份中,波动率最低。为年度中最为稳定的月份。

 

 

 附录3:2012—2019年8月的供求数据(前为供应,后为成交)

2012年8月:74.2万方   160.4万方

2013年8月:216.6万方   148.4方

2014年8月:212.9万方      168.5万方

2015年8月:96.3万方      161.3万方

2016年8月:140.8万方   171.1万方

2017年8月:174.7万方     207.7万方

2018年8月:378.9万方   260.5万方

简要解析:

1、从7年供求关系来看,8月供应和需求呈现出相对均衡的状态,7年总供应1294.4万方,月均184.9万方;7年总成交1277.9万方,月均182.6万方。但年度分布极不均匀,供应方面12和15年不足100万方,而18年则达到378.9万方;需求方面除开18年外,其他年份相对较为均匀。

2、从行业周期来看,12年为13年头部形成的前一年,供应相对较少,而16年则为本轮行情的转折年份,最谷底年份,出现供应较少的局面。17年、18年行情超过了上一轮09—13年这波行情,8月成交总量大大高出这两个年份的8月。

3、2018年7月构成当年年度的转折点,8月成交出现小幅度反弹,但9月之后再次向下,全年市场成交量呈现出上半年高下半年低的局面。这个成交也与土地市场有极为密切的关系,2018年土地市场在6月基本结束全年的推地计划,7月以后,即只有零星地块出让,同时地块的价格出现了一定程度的回落,没有土地市场的驱动,二级市场受到气候与其他因素的共同影响,出现了不同程度的回落。

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