8周:在疫情即将过去的时候,我们应该怎样面对市场?(附12—20年1季度市场运行数据)

8周:在疫情即将过去的时候,我们应该怎样面对市场?(附12—20年1季度市场运行数据)

作者:  来源:容磁财经  2020-02-22  

 纵论行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

在上周总有三宗地块到期,其中一宗为华宇和旭辉联合体拿下,该宗地为挂牌获得,位于模范村,因和华宇地块相连,华宇摘牌也属情理之中,当然略显意外的是,这么小一宗地,华宇要和旭辉联合拿下。另有两宗小型商业地块到期,暂未获悉拿地企业。

本周新推出4宗地,水土,鱼嘴,唐家沱,巴南各推出一宗,从推地区域来看,四宗地均为相对较为偏远的区域。从挂牌价来看,相较于年前略微持平,不存在明显的折让情况。

上周成交的一宗地占地面积为3098平,计容体量为10223.

上周推的四宗地总占地面积为218019.9平,总计容面积为337466.3平,平均容积率为1.548.

 

本周土地市场中最大的特点,是巴南区在推地过程中,详细公示了地块与地块周边的信息,包括已出让土地情况,以及重大规划条件等,这可以作为两个角度来理解,为保证市场正常的运行,在疫情下企业无法正常进行市场调研的情况下,政府利用自身所掌握的信息,对组团数据进行公示和披露,有利于企业在非正常办公的情况下,依据政府披露的信息做概算,从而进行土地决策,从而保证企业正常的生产进行;其次是政府在这个阶段也存在一种强节奏的状况,利用企业各地对疫情反应,以及企业对各地疫情反应不同,通过率先强化土地市场的启动,在企业内部争取资源的优先权,也不失为一个较好的方法!

 

土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止2月23日,本周预售许可证发放数量0万方。

截止2月23日,本月累计发放预售许可证数量为0万方

截止2月23日,全年累计发放预售许可证数量为94.3万方

本周开发领域土地存量:—1.02方。

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的3.4%。(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

3、在疫情即将过去的时候,我们应该怎样面对市场?

 不管你有多喜爱房地产,还是有多厌恶房地产,不管你身处行业内,还是行业外的看客,在今年,至少是,你都会面临着一个,我们无法快速转身的现实,从来没有一辆高速前进的列车可以瞬间停止运行而不出现事故的可能。

每个人站在每个角度,都会对房地产市场有着自己独特的角度。尽管每个角度都有自身的理性因素存在。

站在今天来看恒大的促销行动,他对行业的价值并不仅仅是促销,降价,利用垄断发动的价格战略等负面因素,在恒大之后,数十家开发商都祭起了电商的大旗,促销的旗帜。不管怎样,至少开发商的心态,开始从悲观,彷徨开始走向奔跑的角度了。

人一旦进入奔跑时候,就会忘却恐惧与忧虑,带给市场积极向上的氛围。从这个角度而言,以恒大为首的开发商的自救点燃了奔跑的火焰,与这火焰一起的涌动的,还有冰冻的买方市场。

我们有两个团购群,尽管基于不同的目的,建群到现在,我们并没有组织一次团购,但在房产的洪流中,两个群照样有600多人,这两天原本有些平静和略显冷清的群,突然有好几个人要求加群,不管是买者还是卖者,总之这应该渗透着一种积极的信号。

 展开自救的并非只有开发商,当然土地市场也有行动,有细心的网友发现在疫情期间,重庆土地市场的信息完整度迅速提高,信息公示的完整度和丰满度,甚至可以让一个企业在家就基本能做出决策。这算土地市场为抗疫做出的自己的努力。尽管价格还是显得有些高冷,但态度总是更加具有亲和力。

在一场建国以来最大的疫情或者叫公共安全事件之后,市场到底会走向何方,市场参与者都无法准确的描述或者去判断,但对于已经身处其中的游戏者来说,唯有行动,才是唯一,所有的观望和彷徨对他们都不具有现实意义和参考价值。

每一场游戏,终将会有失败者产生,或许今年地产市场会有更多的失败者出现,但这是每一个参与者都无法决定的,他们唯一能决定的只有自身的努力。

大街上,或许每一碗小面都有房地产市场的功劳。

即便是减速的奔跑,总可以避免翻车带来的更大的伤害,惟愿市场一切安好!

 

备注:附录中每个结构数据均有及时更新

 

 附录1:2012—2020年一季度市场运行情况

 

2012年一季度:318万方    449.4万方

2013年一季度:764.7万方   547.9万方

2014年一季度:361.2万方     397.3万方

2015年一季度:422.2万方    487.2万方

2016年一季度:335.7万方   573.5万方 

2017年一季度:329.1万方  755.5万方

2018年一季度:639.6万方  720.3万方

2019年一季度:495.6万方   537.7万方

2020年一季度: 

说明:

 1、从数据来看,一季度基本是去存量的季度,除了2013年外,其余年份均为去存量年份。8年总预售许可证放量为3348.1万方,年均放量为418.5万方;总成交为4768.8万方,年均成交量为596.1万方。供求比为0.7,市场处于绝对的去库存周期。

2、从数据来看,本波段成交量明显飙升,17—19年年均成交量达到771.2万方,剩余5年年均成交量仅为491万方,本波段均值大大超出之前的波段的均值。意味着市场在经过几轮上涨后,对上涨的信心已经极为强烈,而没有了市场可能出现下降的预期,这是本轮成交放大的重要原因之一。

3、因重庆房价相比而言,从价格的绝对数来看,仅持平于全国均价,价格与整个城市的预期出现了差距,而主导价格修复预期占了上风,这也是促成成交量本波段大涨的原因。

 

附录2:2012—2020年1月的供求数据(前为供应,后为成交) 

2012年:51.4万方  73.9万方

2013年:197万方    190.7万方

2014年:127.4万方    138.2万方

2015年:131万方  149.8万方

2016年:158.5万方    160.9万方

2017年:128.5万方   261.4万方

2018年:302.7万方    237.2万方

2019年:200.1万方   145.5万方

2020年:94.3万方

 

简要解析:

1、8年一月总的预售许可证数据为1296.6万方,月均数据为162.1万方,这中间只有2012年1月与2018年1月的数据值偏离过大。12年为市场进入上个波段顶部前一个年度,18年为波段市场进入绝对顶部的月份,除开这两个异常年份,其他年份的数据相对较为平均,如果用年化均值来看,一月基本处于年度均值线这个范畴,略少于年度均值。

2、8年一月中的成交量为1357.6万方,月均数据为169.7万方,整体来看,一月的市场特征呈现弱供求均衡的情况,供应表现出轻微的强势。供求比为1.05左右,表现出完全的良性特征。

 

 附录3:2012—2020年2月的供求数据(前为供应,后为成交) 

2012年:52.3万方  143万方

2013年:182.7万方    139.7万方

2014年:45.1万方    124.7万方

2015年:146万方  111.9万方

2016年:31.3万方    109.4万方

2017年:49万方   178.1万方

2018年:181.5万方    175.3万方

2019年:57.2万方     128.7万方

2020年:

简要解析:

1、相对而言,春节对二月的影响更大,8年2月总的预售许可证为745.1万方,月均数据为93.1万方,其中有几个超低年份,12年、14年、16年、17年,19年。高的年份仅有13年与18年,两个波段的顶部年份,预售许可证均达到180万方以上。

2、成交相对而言,较预售许可证更加均衡,整个数据的偏离值并不太大。8年2月总成交量1110.8万方,月均数据为138.9万方,年度数据基本围绕均值在有限幅度内震动,这是个可能是市场行为因素决定,个体决策与组织决策的差异所在。

 

 附录3:2012—2020年3月的供求数据(前为供应,后为成交) 

2012年:214.3万方  232.5万方

2013年:385万方   217.6万方

2014年:188.7万方    134.4万方

2015年:145.2万方 225.5万方

2016年:145.9万方    303.3万方

2017年:151.6万方   316万方

2018年:155.4万方   307.9万方

2019年:238.3万方    263.5万方

2020年:

 

简要解析:

1、三月市场依然处于去存量阶段,这个主要与节日有关。8年总的预售许可证放量为1624.4万方,年均203万方;8年总的成交量为2000.7万方,年均250万方,供求比为0.8。市场处于加速去库存阶段。

2、从成交量来看,2016年市场是个拐点数据,成交量冲上300万方,实际已经预示着本轮行情的启动;而2019年3月成交量下跌(不及季度均值279万方),已经预示着本轮行情从顶部开始往下走,接下来的4—6月土地市场对成交的驱动作用,已经明显降低。

3、从供应数据来看,2019年与2013年类似,除这两个年份外,其余年份预售许可证均没有上200万方,这是否预示着2019年将是本轮市场最后的顶部?

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