10周(成都):短缺将是驱动2020年成都房地产市场景气的动力?

10周(成都):短缺将是驱动2020年成都房地产市场景气的动力?

作者:  来源:容磁咨询  2020-03-07  

 纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场:

1月20日—2月29日,成都市总共出让了17宗商住用地,其中龙泉驿一宗地获得超高溢价,一宗竟然高达96.4%,在年后的这个行情下,这样的溢价更加显示出了市场的火热,同时龙泉驿金科拿下的地块,溢价率也高达41.7%,但整体来说,龙泉驿区域的土地价格偏低,在成渝经济带背景下,龙泉驿的地位与重庆西地位有相似地方,即可能是未来重点发展区域,以及最有市场潜力的区域,但却是目前市场估值最低的区域。当然另一个角度而言,与西永组团地价基本持平北区比,龙泉驿地区的地价与双流巨大的价格差,凸显了两个区域的现实地位。金科在重庆区域中,通过对大区域的判断,重点囤积于蔡家大获成功,这次重点囤地于龙泉驿,是否还会再次上演这种对城市预判而得到溢价的神话。相对而言,重庆开发企业较成都开发企业而言,判断城市趋势的能力更强,主要是因为重庆城市在快速扩张中,四处开花,任何开发企业都需要对城市进行判断,选择自己适合的区域,而成都的房产开发基本是沿着环线进行,而在传统的城市格局中,重西重南,因此基本无需判断城市方向。随着成都城市的逐渐放大,成都会重复重庆城市曾经走过的路么?

 

17宗地,总的占地面积706814.3平,总计容面积1392063.6平,平均容积率1.97!

 

2、供需关系

 

供应数据:

 

截止2月29日,本周预售许可证发放数量249.7万方。

截止2月29日,本月预售许可证发放数量249.7万方。

截止2月29日,全年累计发放预售许可证249.7万方

 

备注:本数据为1月数据,2月数据暂时缺乏,待今后补上!

 

需求数据:

 

截止3月6日,本周累计成交量为42.9万方

截止3月6日,本月累计成交量为42.9万方

截止3月6日,全年累计成交量为361.5万方

 

今年一二月成都市场,总体来说,也受到疫情的影响,但影响程度并不大,我们同比2019年数据来看,主要是供应方面数据影响更大一些,2019年1—2月,成都预售许可证总量为575.4万方,今年暂时没有2月数据,1月数据为249.7万方,同比减少45%,而2月是疫情影响最严重的月份,同比数据估计也会减少50%以上。

 

而从成交来看,2019年1—2月,成都市场总成交为430.4万方,今年1、2月总成交为318.6万方,成交同比下滑26%,而主要下滑则是在2月份发生的,2019年2月成交量为153.8万方,今年2月成交仅56.7万方,疫情从成交角度来看,只影响了二月份,且影响成都大大小于重庆市场,重庆市场2月几乎是零成交(克而瑞数据显示有4.2万方成家)。

 

从三月数据来看,三月成交基本上反弹到2019年的正常水平,1—6日总成交42.9万方,去年三月257万方,与去年三月周均数据相比,差不多达到80%的程度,考虑到有些售楼部与社区依然受疫情影响,因此这个数据已经相当乐观。

 

 

3、2019年程度市场供求简要分析

 2019年成都总共发放预售许可证数量为4410.3万方,总共成交量为2945.5万方,总共新增存量为1464.8万方。

2019年月均发放预售许可证数量为367.5万方,月均成交量为245.5万方,月均产生存量122万方。

全年新增存量去化周期为5.96个月,当年净增加存量去化周期约为6个月时间。

全年预售许可证峰值出现在9月,当月达到539.1万方,其次分别是1月455.7万方,12月444.6万方。

全年成交峰值出现在12月,当月成交量为357万方,全年仅当月成交超过300万方,其次是1月成交276.6万方。

12月的成交显示出市场被政策抑制的刚性需求的大量存在,因限购政策的存在,跨省转移的购买力缺失,以及省内二级城市跨区转移购买力缺失,是成都2019年总成交量不足3000万方,以及存量达到将近1500万方的主要原因。

从我们延伸的观察来看,成都市场在12月逐渐放松限购以后,井喷的购买力直接影响着2020年楼市,在受疫情影响下,成都的成交数据依然极为强劲。这点来看,意味着2020年成都市场可能会呈现出结构性火热的市场,而这个火热是否会导致限购政策不得放松?则成为今年成都楼市的一个主要看点。

 土地市场我们没有主要跟踪,我们采用克而瑞四川数据,全年大成都范围内成交土地计容体量为2456.8万方,其中商业体量达到777.7万方,占总比为32%,这点远远高于重庆市场的10%左右的水平,显示出成都商业市场的繁荣。而整个土地出让量与去化率相比,产生了488.7万方短缺;而按照预售许可证的数据来看,则产生了1953万方的短缺。这意味着大多数开发商库存不足,2020年是他们需要补库存的重要年份,这点而言,对成都土地市场而言,是一大利好。

而随着限购政策的松动带来的去化速度加快,市场各方短缺将进一步凸显,成都市场短期内可能进入一个因为短缺驱动形成的小高潮!

 

附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292万方       239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方  245.7万方

12月:444.6万方  357万方

 

附录2、2020年供求数据(前为供应,后为成交)

1月: 249.7万方   261.9万方

2月:  60万方(待修正) 56.7万方              

 

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准

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