11周:农用地可以直接入市?对房地产市场的影响?(附12—20年1季度市场运行数据)

11周:农用地可以直接入市?对房地产市场的影响?(附12—20年1季度市场运行数据)

作者:  来源:容磁财经  2020-03-14  

 纵论行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

上周土地市场成交三宗地,分别位于鱼嘴,李家沱,水土,他们被东原,郑州浩创与金科+中交联合体溢价获得,其中郑州浩创地块溢价率达到12.75%,超过10%,三宗地均溢价成交,意味着土地市场开始转暖。而郑州浩创是今年第一家首次在公开市场拿地的外地企业。

三宗成交地块,总占地面积185594.9平,总计容面积272616.2平,平均容积率为1.469。

上周市场一共推出5宗地,分别位于蔡家组团(两宗),李家沱,陶家,西彭组团,其中蔡家两宗地的挂牌价格有一定幅度的回调。而西彭组团的地价相对较低,安全边际更高。

上周推出地块合计占地面积占地面积387107.7平,总计容面积为614124平,平均容积率为1.586.

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止3月14日,本周预售许可证发放数量17.4万方。

截止3月14日,本月累计发放预售许可证数量为23.7万方

截止3月14日,全年累计发放预售许可证数量为123.6万方

本周开发领域土地存量:—9.9方。

 

本周总共发放17.3万方预售许可证,尽管数据较低,但这也意味着市场基本处于正常的恢复阶段,考虑到建筑企业复工的进程,可能三月以及四月的预售许可证均会相对较少,如果市场恢复状况较好,那么市场短期内供求关系可能得到改善,市场景气度有望得到一定的恢复。

但对开发企业来说,市场恢复是一个维度,但总销售额是另一个维度,如果总的销售额不能迅速增长到与自身信贷匹配的需求,那么他们照样有可能采取较大力度的优惠促销政策来刺激市场,这对市场形成一个二元的影响。

同时本周三宗地块均溢价成交,土地市场的回暖将对二级市场形成一定的刺激作用,这对上半年市场的稳定有一定的帮助作用。

但正常复工以后,其他行业也将开始盘点各自的损失,计划各自的重新营业,在疫情期间的损失将被重新衡量,市场此时是否会因为购买力匮乏而成交下降值得关注!

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的6.9%。(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

3、农用地可以直接入市?对土地市场的影响?

3月1日,《国务院关于授权和委托用地审批权的决定文件》下发。文件里面主要有以下几个内容:1、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省,自治区,直辖市人民政府批准;2、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省,自治区,直辖市人民政府批准。3、首次试点地区有:本金,天津,上海,重庆,浙江,广东和安徽7省市。

这个文件意味着农地变为建设用地的审批权直接下放到省级政府。

1、第一个显著变化试点省级政府建设用地短期供应量将大增,土地指标约束的房地产市场以及工业市场将迅速得到扭转,从某种程度来说,这个指标变得过于充裕,可以方便快速增大土地供应,在收入总量不变的情况下,可以降低土地价格,间接降低房屋价格,对房价会产生一定的抑制作用;

2、但从重庆市范围来看,农地在主城九区已经非常稀少,更多的符合入市的农地条件主要集中在主城或者主城远郊地区,对中心城区的冲击有限;

3、农地入市的条件和产权关系界定问题,基于土地性质,农地为集体所有制用地,建设用地为国有用地,是否依然属于集体用地性质,或者是必须要转变为国有用地性质问题没有明确(或者我们明确了,但我们没有找到文件原文,新闻里面对这个问题没有涉及),如果是要转变为国有建设用地,那么征地价格与补偿机制如何界定;如果不变土地性质,是否意味着原来所谓的小产权房的合法化?集体所有制土地上的房屋是否可以自由流通,将是这个文件中最重要的问题。以及对地方财证收益的对应补给问题。或者更简单的说,用地建设转化地区政府要土地收益,还是建设过程中的收益。

4、文件本身对房屋市场起到了扩大供给的后果,只是受影响的区域,对重庆来说,更主要在于区县市场,这对原本本波段涨幅过大的区县市场,增加土地供应,优劣很难平衡。但对于农村来说,谁去建设,如何建设才能实现效益最大化,是否存在着有足够的投资者和人才的问题。

 

备注:附录中每个结构数据均有及时更新

 

 附录1:2012—2020年一季度市场运行情况

 

2012年一季度:318万方    449.4万方

2013年一季度:764.7万方   547.9万方

2014年一季度:361.2万方     397.3万方

2015年一季度:422.2万方    487.2万方

2016年一季度:335.7万方   573.5万方 

2017年一季度:329.1万方  755.5万方

2018年一季度:639.6万方  720.3万方

2019年一季度:495.6万方   537.7万方

2020年一季度: 99.9万方(截止2.29)

说明:

 1、从数据来看,一季度基本是去存量的季度,除了2013年外,其余年份均为去存量年份。8年总预售许可证放量为3348.1万方,年均放量为418.5万方;总成交为4768.8万方,年均成交量为596.1万方。供求比为0.7,市场处于绝对的去库存周期。

2、从数据来看,本波段成交量明显飙升,17—19年年均成交量达到771.2万方,剩余5年年均成交量仅为491万方,本波段均值大大超出之前的波段的均值。意味着市场在经过几轮上涨后,对上涨的信心已经极为强烈,而没有了市场可能出现下降的预期,这是本轮成交放大的重要原因之一。

3、因重庆房价相比而言,从价格的绝对数来看,仅持平于全国均价,价格与整个城市的预期出现了差距,而主导价格修复预期占了上风,这也是促成成交量本波段大涨的原因。

 

 附录2:2012—2020年3月的供求数据(前为供应,后为成交) 

2012年:214.3万方  232.5万方

2013年:385万方   217.6万方

2014年:188.7万方    134.4万方

2015年:145.2万方 225.5万方

2016年:145.9万方    303.3万方

2017年:151.6万方   316万方

2018年:155.4万方   307.9万方

2019年:238.3万方    263.5万方

2020年:

 

简要解析:

1、三月市场依然处于去存量阶段,这个主要与节日有关。8年总的预售许可证放量为1624.4万方,年均203万方;8年总的成交量为2000.7万方,年均250万方,供求比为0.8。市场处于加速去库存阶段。

2、从成交量来看,2016年市场是个拐点数据,成交量冲上300万方,实际已经预示着本轮行情的启动;而2019年3月成交量下跌(不及季度均值279万方),已经预示着本轮行情从顶部开始往下走,接下来的4—6月土地市场对成交的驱动作用,已经明显降低。

3、从供应数据来看,2019年与2013年类似,除这两个年份外,其余年份预售许可证均没有上200万方,这是否预示着2019年将是本轮市场最后的顶部?

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